Giá nhà vượt khả năng chi trả: vấn đề trung tâm của thị trường
Giá nhà vượt khả năng chi trả là tình trạng khi mặt bằng giá bất động sản cao hơn đáng kể so với thu nhập và khả năng vay vốn của phần lớn hộ gia đình, khiến nhu cầu ở thực không thể chuyển thành giao dịch, đồng thời làm gia tăng bất bình đẳng tiếp cận nhà ở và đẩy rủi ro cho hệ thống tài chính lẫn ổn định xã hội. Trong phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sáng 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc thẳng thắn thừa nhận giá nhà hiện nay vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động và một bộ phận cán bộ, công chức. Việc ông nêu vấn đề ngay ở phiên họp kiện toàn cho thấy Chính phủ coi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập là nút thắt phải được giải quyết, chứ không chỉ là biến động chu kỳ thị trường.
Nhà ở xã hội Việt Nam: tăng số lượng chưa đủ, phải đúng nhu cầu
Câu trả lời của Chính phủ trước tình trạng giá nhà vượt khả năng là đẩy mạnh nhà ở xã hội Việt Nam, nhưng cách tiếp cận lần này rõ ràng hơn: phải gắn với nhu cầu thực và khả năng chi trả nhà ở của từng nhóm dân cư. Chỉ tiêu năm 2026 giao cho các địa phương là hơn 97.000 căn nhà ở xã hội, song 9 tháng đầu năm mới hoàn thành gần 47.000 căn, tương đương khoảng 48% kế hoạch. Lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, đạt khoảng 91% mục tiêu Đề án 1 triệu căn. Con số nghe ấn tượng, nhưng nếu không gắn với vị trí việc làm, hạ tầng và giá thuê/mua phù hợp, các khu nhà ở xã hội có nguy cơ lặp lại kịch bản "nhà xây xong nhưng không có người sử dụng" mà Phó Thủ tướng đã cảnh báo.
Hướng dòng tín dụng bất động sản vào nhu cầu ở thực
Một mũi nhọn khác trong cách tiếp cận mới là điều chỉnh tín dụng bất động sản theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực thay vì nuôi đầu cơ. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hiện đạt khoảng 2,594 triệu tỷ đồng, tăng 1,7% so với cuối tháng 7, trong khi tổng dư nợ tín dụng bất động sản toàn hệ thống lên tới 5,21 triệu tỷ đồng, chiếm 25,39% dư nợ tín dụng nền kinh tế. Đây là tỷ trọng lớn, nhưng phần vốn dài hạn lại dựa trên nguồn huy động ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản nếu khách hàng không trả nợ đúng hạn. Thay vì siết đồng loạt, Phó Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng khả năng tiếp cận vốn cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, phấn đấu giảm lãi suất cho vay và đồng thời kiểm soát chặt rủi ro tín dụng đối với các khoản vay mang tính đầu cơ. Cách phân luồng này nếu làm quyết liệt sẽ buộc thị trường chuyển trọng tâm từ lướt sóng sang ở thực.
Kiểm soát đầu cơ bất động sản và chấp nhận giá nhà giảm
Điểm đáng chú ý nhất trong thông điệp của Phó Thủ tướng là thái độ với việc giá nhà giảm: ông khẳng định không nên lo ngại khi giá nhà giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Đây là quan điểm đi ngược nỗi sợ phổ biến rằng bất động sản giảm giá sẽ kéo theo bất ổn kinh tế. Theo ông, điều quan trọng không phải giữ giá cao mà là bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, tránh mất cân đối cung – cầu, đầu cơ và phát triển quá nóng. Vì vậy, Chính phủ yêu cầu theo dõi sát diễn biến thị trường, điều hành linh hoạt các công cụ tín dụng, thuế, đất đai, kiểm soát rủi ro, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và xử lý nghiêm hành vi vi phạm. Việc nghiên cứu chế tài với đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng cũng là tín hiệu cho thấy thời kỳ "ôm đất chờ giá" không còn được dung thứ.
Khơi thông nguồn lực, tăng nguồn cung và kết luận: phải đặt người mua ở trung tâm
Bức tranh hiện tại cho thấy nghịch lý: giá nhà cao, nhưng lượng bất động sản tồn kho lại tăng, với khoảng 51.950 căn, lô, nền tồn tại các dự án trong quý III và khoảng 5.012 dự án gặp khó khăn, vướng mắc cần xử lý. Phó Thủ tướng yêu cầu tập trung xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, đưa những dự án đã tháo gỡ vào vận hành để khơi thông nguồn lực và tăng nguồn cung, nhất là nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, các bộ, ngành, địa phương được yêu cầu quyết tâm hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030, tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê và gắn phát triển nhà ở với nhu cầu thực, hạ tầng đồng bộ. Nếu các bước này được triển khai nhất quán, thị trường bất động sản sẽ phải quay về phục vụ người mua ở thực, thay vì là sân chơi của đầu cơ, và khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả mới có cơ hội thu hẹp.
