Từ mục tiêu 1 triệu căn đến bước ngoặt ưu tiên nhà ở cho thuê
Nhà ở xã hội Việt Nam trong giai đoạn 2026-2030 là chương trình phát triển các căn hộ giá phù hợp để bán, cho thuê mua và nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, được giao chỉ tiêu gần 900.000 căn trên toàn quốc để tiến tới mục tiêu ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đến năm 2030. Cốt lõi của giai đoạn mới là dịch chuyển chiến lược từ tập trung sở hữu sang ưu tiên nhà ở cho thuê 2026-2030. Nghị quyết mới của Chính phủ giao tổng chỉ tiêu 899.857 căn, trong đó 708.834 căn nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua và 191.023 căn nhà ở cho thuê. Con số 191.023 căn cho thuê không chỉ là một dòng trong văn bản, mà là tuyên bố chính sách: nhà ở cho thuê trở thành phân khúc trọng tâm, dài hạn, phục vụ số đông người lao động và góp phần ổn định thị trường bất động sản. Đây là bước ngoặt tư duy, nếu không bám sát sẽ khó đi kịp nhịp chính sách mới.
Giao chỉ tiêu gần 900.000 căn: tham vọng hay áp lực cho địa phương?
Nghị quyết số 303/NQ-CP do Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc ký đã chính thức giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026-2030. Trước đó, Bộ Xây dựng đã trình dự thảo với cấu trúc chỉ tiêu tách riêng nhà ở cho thuê, nâng tổng mục tiêu lên 899.859 căn, gồm 708.834 căn để bán, cho thuê mua và 191.023 căn cho thuê. Sự điều chỉnh tăng 10.684 căn cho thuê theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng cho thấy quyết tâm không chỉ ở tầm khẩu hiệu mà ở cấp số liệu cụ thể. Đối với nhiều địa phương, đây là cơ hội tái cấu trúc chính sách nhà ở xã hội: đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch kinh tế – xã hội hàng năm, rà soát lại quỹ đất, danh mục dự án, và buộc phải tính đến cân bằng giữa sở hữu và thuê. Nhưng cũng đồng nghĩa với áp lực tiến độ, chất lượng và năng lực quản lý, nhất là khi nguồn cung hiện tại vẫn còn thiếu, cơ cấu sản phẩm còn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu thuê với giá hợp lý lại rất lớn. Nếu chỉ giao số lượng mà không đi kèm điều chỉnh thể chế cụ thể, mục tiêu 1 triệu căn có nguy cơ vẫn là con số trên giấy.
Bắc Ninh và các cực tăng trưởng: phòng thí nghiệm chính sách nhà ở xã hội
Trong bức tranh phát triển nhà ở xã hội, các cực công nghiệp như Bắc Ninh đang trở thành phòng thí nghiệm cho chính sách mới. Thành phố này đặt mục tiêu giai đoạn 2025-2030 phát triển khoảng 135.000 căn nhà ở xã hội – một con số cho thấy cách địa phương chủ động vượt lên định mức trung bình nếu muốn giữ chân lao động và duy trì sức cạnh tranh. Việc khởi công dự án nhà ở xã hội tại khu dân cư số 3, khu phía bắc thuộc khu đô thị Tây Nam (phường Đa Mai, TP Bắc Ninh) với quy mô khoảng 500 căn hộ chung cư cao 19 tầng minh chứng cho việc không chờ đợi mà đi ngay vào triển khai. Ở các trung tâm kinh tế lớn, nhà ở xã hội Việt Nam không còn là câu chuyện an sinh thuần túy, mà gắn chặt với chiến lược thu hút và ổn định lực lượng công nhân. Bắc Ninh hiện triển khai 65 dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại song hành với 76 dự án khu đô thị, cho thấy tư duy đồng bộ hạ tầng sống với hạ tầng sản xuất. Nếu các tỉnh công nghiệp khác không đẩy tốc độ tương tự, sự chênh lệch về chỗ ở công nhân sẽ nhanh chóng biến thành chênh lệch về năng suất và sức hút đầu tư.
“Luồng xanh” cho dự án: cú hích thủ tục hay bài test năng lực thực thi?
Một trong những điểm táo bạo nhất của chính sách nhà ở xã hội hiện nay là đưa dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào nhóm "luồng xanh", "luồng ưu tiên" trong cải cách thủ tục hành chính. Theo yêu cầu của Chính phủ, UBND cấp tỉnh phải thực hiện song song các quy trình về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường, rút ngắn tối đa thời gian thẩm định, phê duyệt, giao đất, cấp phép xây dựng và thủ tục liên quan. Nói cách khác, nhà ở xã hội được xếp cùng trục ưu tiên với các hạ tầng thiết yếu, thay vì xếp hàng ở cuối dòng. Về lý thuyết, "luồng xanh dự án nhà ở" là điều mà doanh nghiệp bất động sản mong đợi từ lâu: giảm chi phí thời gian, giảm rủi ro thủ tục, và tăng khả năng dự phóng dòng tiền. Nhưng thực tế sẽ là bài test về năng lực phối hợp liên ngành ở địa phương. Nếu vẫn còn tình trạng "trên nóng, dưới lạnh", cùng một dự án có thể được tuyên là ưu tiên trên văn bản nhưng mắc kẹt ở khâu đất đai hoặc phòng cháy chữa cháy. Khi đó, "luồng xanh" sẽ chỉ là nhãn dán, chứ chưa phải là đường thông.
Cửa mở cho nhà đầu tư: thị trường nhà ở cho thuê đang hình thành
Từ góc nhìn nhà đầu tư, chính sách ưu tiên nhà ở cho thuê 2026-2030 đang tạo ra một thị trường mới thay vì chỉ là nghĩa vụ an sinh. Nghị quyết yêu cầu các địa phương tăng tỷ trọng căn hộ xã hội cho thuê, cho thuê mua, giảm nhà ở xã hội để bán. Nhà ở cho thuê sẽ được ưu tiên ở các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, các vùng động lực và hành lang kinh tế gắn với giao thông công cộng (TOD) – nơi nhu cầu thuê dài hạn của công nhân và người trẻ tăng mạnh. Đi kèm đó, Chính phủ định hướng xây dựng chính sách đất đai, tín dụng, cơ chế tài chính, thuế phù hợp để phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê với giá hợp lý, khuyến khích khu vực tư nhân tham gia. Đây là lời mời thẳng thắn: doanh nghiệp có năng lực, kinh nghiệm được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, với quỹ đất sạch và hỗ trợ thủ tục được ưu tiên. Tuy nhiên, bài toán lợi nhuận dài hạn, quản lý vận hành và nguy cơ "gắn mác xã hội, làm theo kiểu thương mại" sẽ là ranh giới mỏng mà nhà đầu tư phải tự kỷ luật nếu không muốn bị thị trường và dư luận phản ứng.
