Nhà ở xã hội Việt Nam bước vào giai đoạn tăng tốc chưa từng có
Nhà ở xã hội Việt Nam là hệ thống căn hộ và nhà ở được Nhà nước định hướng phát triển với giá bán hoặc giá thuê thấp hơn thị trường, nhằm phục vụ công nhân, người thu nhập thấp và các nhóm yếu thế đô thị, thông qua các dự án nhà ở xã hội được quy hoạch, hỗ trợ đất đai, tín dụng và thủ tục hành chính để bảo đảm an sinh nhà ở lâu dài cho người lao động. Theo Nghị quyết 303, Chính phủ đã giao tổng chỉ tiêu phát triển 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026-2030, trong đó 708.834 căn để bán, cho thuê mua và 191.023 căn để cho thuê. Đây không chỉ là một kế hoạch xây dựng, mà là phép thử cho năng lực điều hành chính sách nhà ở xã hội và khả năng đọc đúng nhu cầu nhà ở công nhân trên từng địa bàn.
Quảng Ninh: chuẩn bị bài bản nhưng phải xoay trục sang nhà cho thuê
Nếu phải chọn một địa phương đang bước vào cuộc chơi nhà ở xã hội với tâm thế "đã chuẩn bị sẵn đường chạy", đó là Quảng Ninh. Theo Nghị quyết 303, tỉnh được giao hoàn thành 15.387 căn trong giai đoạn 2026-2030, gồm 14.057 căn để bán, cho thuê mua và 1.330 căn nhà ở cho thuê. Hiện Quảng Ninh đã có 21 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô khoảng 24.913 căn, trong đó 9.526 căn thuộc nhóm nhà ở xã hội, tương đương khoảng 62% chỉ tiêu cả giai đoạn. Nói cách khác, tỉnh này không bắt đầu từ con số 0 mà từ một nền tảng dự án đã hình thành. Tuy nhiên, yêu cầu mới về phát triển nhà ở cho thuê buộc Quảng Ninh phải điều chỉnh tư duy: từ chỗ thiên về bán sang ưu tiên thêm các dự án cho thuê, như kế hoạch triển khai nhà ở xã hội cho thuê tại phường Uông Bí và tham mưu thêm một dự án quy mô lớn trong quý IV/2026. Nếu không xoay trục kịp, nguy cơ lệch pha với nhu cầu thuê nhà của công nhân là rất rõ.
Tây Ninh: đọc đúng nhu cầu nhà ở công nhân và dám xin điều chỉnh chỉ tiêu
Tây Ninh là ví dụ hiếm hoi cho thấy một địa phương không chỉ chạy theo chỉ tiêu mà còn dám tranh luận lại bằng dữ liệu nhu cầu thực tế. Theo Nghị quyết 07/NQ-CP, tỉnh được giao hoàn thành 80.240 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2025-2030, riêng năm 2026 là 13.500 căn. Tỉnh đã coi đây là nhiệm vụ chính trị, lập quỹ nhà ở, ban hành cơ chế hỗ trợ đầu tư và đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu kinh tế - xã hội. Đến nay, Tây Ninh đã hoàn thành 19 dự án nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp, cung cấp hơn 6.200 căn hộ, trong đó 2.714 căn thuộc 11 dự án được bố trí để cho thuê. Kết quả rà soát cho thấy nhu cầu thuê nhà của người lao động lớn hơn nhiều so với nhu cầu mua nhà. Hai dự án hoàn thành năm 2025 với 1.224 căn mới bán được 155 căn – con số này là lời cảnh báo rõ ràng rằng nếu cứ ép chỉ tiêu bán, dự án nhà ở xã hội sẽ đứng trước nguy cơ dư cung. Từ kết quả đó, ngày 16.9.2026, UBND tỉnh đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề nghị điều chỉnh cơ cấu chỉ tiêu giai đoạn 2026-2030 lên 76.500 căn, trong đó nâng nhà ở cho thuê lên 35.000 căn, cao hơn 10.000 căn so với dự thảo trước. Đây là bước đi cho thấy Tây Ninh đang chuyển hướng chiến lược sang nhà ở công nhân cho thuê, thay vì cố đẩy người thu nhập thấp vào sở hữu nhà khi họ chưa đủ tích lũy.
Đà Nẵng, Bắc Ninh: thị trường hồ sơ mua – thuê bắt đầu nóng lên
Trong khi Quảng Ninh và Tây Ninh tập trung vào quy hoạch và cơ cấu sản phẩm, Đà Nẵng và Bắc Ninh lại đang ở giai đoạn "chạm tay" trực tiếp với người mua và người thuê nhà ở xã hội. Ngày 25/9, Sở Xây dựng Đà Nẵng công bố tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua 277 căn nhà ở xã hội tại khu đất B4-1, B4-2 thuộc Khu tái định cư Hòa Hiệp 4, dự án Ecohome Hòa Hiệp, với giá bán 19.442.039 đồng/m², đã bao gồm VAT nhưng chưa gồm kinh phí bảo trì. Đây là tín hiệu cho thấy các dự án nhà ở xã hội Việt Nam ở Đà Nẵng đã bước vào giai đoạn phân phối thực tế, không còn nằm trên giấy. Ở Bắc Ninh, Sở Xây dựng đã công bố giá bán và giá cho thuê tại dự án Newstar Homes ở phường Nếnh: giá bán bình quân 23.719.346 đồng/m² sử dụng và giá cho thuê 158.239 đồng/m² sử dụng/tháng, đều đã gồm VAT. Đồng thời, tỉnh cũng công bố thông tin nhà ở xã hội tại dự án trên quỹ đất 20% ở phường Tiên Du, với giá bán dự kiến khoảng 24-25 triệu đồng/m². Việc cùng lúc mở hồ sơ mua – thuê hàng trăm căn từ nhiều dự án cho thấy Bắc Ninh đang thử nghiệm song song hai kênh: sở hữu và thuê, phù hợp với bức tranh nhu cầu đa dạng của công nhân khu công nghiệp.
Từ chỉ tiêu đến đời sống: cuộc đua nhà ở xã hội sẽ thắng nhờ hiểu người thuê
Điểm chung của các chính sách nhà ở xã hội hiện nay là tham vọng rất lớn: mục tiêu ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trên cả nước, với 899.857 căn đã được phân bổ chỉ tiêu cho giai đoạn 2026-2030. Nhưng điểm khác biệt nằm ở cách mỗi địa phương biến chỉ tiêu thành đời sống. Quảng Ninh chọn cách chuẩn bị kỹ quy hoạch, dự án và nguồn lực, đồng thời bắt đầu tính toán nghiêm túc bài toán nhà ở cho thuê. Tây Ninh lại đi theo hướng rà soát nhu cầu, ưu tiên nhà ở công nhân cho thuê, đề nghị điều chỉnh cơ cấu chỉ tiêu và yêu cầu các sở, ngành rút ngắn 50% thời gian giải quyết thủ tục hành chính cho nhà ở xã hội. Đà Nẵng, Bắc Ninh thì đang thử sức với thị trường hồ sơ mua – thuê, cho thấy các dự án nhà ở xã hội đã bước vào giai đoạn tiếp cận trực tiếp người dân. Nếu cuộc đua này có một tiêu chí thắng thua, đó không phải là số căn khởi công, mà là tỷ lệ lấp đầy thực sự và mức độ phù hợp với túi tiền, thói quen sống của công nhân. Chuyển hướng mạnh sang nhà ở cho thuê, đặt nhu cầu người lao động làm trung tâm, là con đường khả dĩ nhất để chính sách nhà ở xã hội đi từ nghị quyết đến ánh đèn trong căn phòng trọ bớt chật chội của hàng triệu người.
