Từ “cục nợ” trái phiếu đến cú tái khởi động Tứ giác Bến Thành
Chiến lược mua lại trái phiếu quy mô hàng nghìn tỷ đồng của Saigon Glory để tái khởi động siêu dự án Tứ giác Bến Thành là bước xoay trục tài chính cho thấy chủ đầu tư sẵn sàng chấp nhận chi phí lớn nhằm thu hẹp đòn bẩy, làm sạch bảng cân đối và đưa One Central Saigon thoát khỏi chuỗi đình trệ kéo dài, thay vì tiếp tục kéo dài trạng thái “dở dang” ở khu đất vàng trung tâm TP.HCM. Sau nhiều năm thi công ngắt quãng, chính việc xử lý nợ trái phiếu trước hạn, song song chuyển dịch quyền sở hữu và tăng mạnh vốn chủ, đang định hình lại câu chuyện của siêu dự án Sài Gòn này: từ biểu tượng bất động sản mắc kẹt trở thành phép thử mới cho mô hình tái cấu trúc – tái phát triển tại lõi đô thị.
Về mặt con số, Saigon Glory đã hai lần mua lại trái phiếu chỉ trong vài tháng. Từ ngày 26–28/5/2026, doanh nghiệp chi gần 1.000 tỷ đồng để mua lại trái phiếu thuộc 5 mã SGL-2020.06 đến SGL-2020.10. Đến ngày 26/8/2026, công ty tiếp tục mua thêm gần 1.246 tỷ đồng trái phiếu của chính 5 mã này, đưa tổng giá trị mua lại vượt 2.242 tỷ đồng và lượng trái phiếu còn lưu hành của các lô này chỉ còn gần 1.263 tỷ đồng. Đây không phải động thái “vá víu” ngắn hạn, mà là quyết định có chủ đích: Saigon Glory chọn trả bớt nợ sớm trong bối cảnh lãi suất trái phiếu là 11%/năm cho tổng mệnh giá phát hành 10.000 tỷ đồng từ giữa năm 2020.
Lịch sử dài và xáo trộn sở hữu: vì sao One Central Saigon từng mắc kẹt?
Để hiểu ý nghĩa của cú “đổ tiền khủng” mua lại trái phiếu, phải nhìn lại lịch sử đầy biến động của Saigon Glory dự án Tứ giác Bến Thành. Công trình nằm đối diện chợ Bến Thành, sở hữu 4 mặt tiền Phạm Ngũ Lão – Calmette – Lê Thị Hồng Gấm – Phó Đức Chính, diện tích gần 8.600 m2 với hai tháp cao 48 và 55 tầng. Sau khi hoàn thành phần hầm giai đoạn 2012–2013, dự án nhiều lần dừng thi công, trở thành hình ảnh điển hình của sự lãng phí cơ hội tại lõi đô thị. Năm 2018, Bitexco chuyển quyền đầu tư cho Saigon Glory, nhưng phải đến giữa 2020 dự án mới tái khởi động và phát hành 10 lô trái phiếu tổng mệnh giá 10.000 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm.
Sự phức tạp không dừng ở đó. Dự án từng có thời gian được rót vốn bởi pháp nhân thuộc hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát. Đầu 2021, Masterise Homes tiếp nhận phát triển với tên One Central Saigon, rồi đến 8/2022, Viva Land thay Masterise và đổi tên thành Pearl. Những biến cố pháp lý liên quan Vạn Thịnh Phát khiến công trình một lần nữa đình trệ, đưa siêu dự án Sài Gòn này vào vùng xám giữa kỳ vọng và rủi ro. Có thể nói, Tứ giác Bến Thành không chỉ là một dự án xây dựng, mà là “bản đồ” nén của các mối quan hệ tài chính – sở hữu chồng chéo, khiến việc ra quyết định đầu tư mới khó khăn hơn rất nhiều so với một dự án thông thường.
Đổi chủ, tăng vốn và xoay trục tài chính: Saigon Glory muốn gì?
Điểm bước ngoặt xuất hiện khi Bitexco chuyển nhượng toàn bộ phần vốn tại Saigon Glory cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội. Sau khi đổi chủ, tình hình vốn và nợ của Saigon Glory thay đổi rõ rệt: vốn đầu tư của chủ sở hữu tăng từ 7.000 tỷ đồng lên 23.000 tỷ đồng, tức tăng thêm 16.000 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu từ âm hơn 12.445 tỷ đồng cuối 2024 đã chuyển sang dương hơn 5.065 tỷ đồng cuối 2025; nợ phải trả giảm hơn 8.350 tỷ đồng, xuống còn gần 16.995 tỷ đồng. Một câu trích dẫn đáng chú ý từ báo cáo tài chính là: “Vốn góp của chủ sở hữu tại Saigon Glory đã tăng mạnh lên 23.000 tỷ đồng, kéo vốn chủ sở hữu từ âm sang dương chỉ trong một năm tài chính”.
Bên cạnh cú bơm vốn, nhân sự cấp cao cũng được tái thiết. Ngày 13/8/2026, Saigon Glory công bố bà Lê Nguyễn Ngọc Trân, sinh năm 1993, trở thành Chủ tịch HĐTV, thay ông Hồ Thanh Bảo, đồng thời là người được ủy quyền phần vốn góp 23.000 tỷ đồng tại doanh nghiệp. Sự xuất hiện của Phương Đông Hà Nội – đơn vị đang là chủ đầu tư một dự án khác do Masterise Homes phát triển – cho thấy cấu trúc mới của Saigon Glory có sự kết nối với hệ sinh thái phát triển bất động sản cao cấp và hệ thống tài chính từng gắn với Techcombank, khi toàn bộ vốn góp tại Saigon Glory trước đây từng được Bitexco thế chấp cùng tài sản là tháp A để bảo đảm cho 10 khoản vay tại ngân hàng này.”
One Central Saigon tái xuất: từ xử lý nợ sang hành động tại lõi đô thị
Tín hiệu tích cực là việc Masterise Homes trở lại vai trò phát triển One Central Saigon sau khi cấu trúc sở hữu ổn định hơn. Tháng 5/2026, tên thương mại One Central Saigon được công bố, thay thế Pearl và The Spirit of Saigon, với định vị là tổ hợp tích hợp mang thương hiệu quốc tế 5 sao, dự kiến gồm khách sạn The Ritz-Carlton 231 phòng và khoảng 214 căn The Ritz-Carlton Residences. Việc chi hơn 2.242 tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn, cộng với việc tăng mạnh vốn chủ sở hữu, gửi đi thông điệp rằng Saigon Glory không còn muốn đứng yên trong trạng thái “quản lý nợ”, mà chuyển sang giai đoạn dồn nguồn lực cho thi công và hoàn thiện sản phẩm tại một trong những vị trí hiếm có nhất trung tâm TP.HCM.
Tuy nhiên, việc hồi sinh siêu dự án Sài Gòn này cũng là phép thử về năng lực thực thi trong môi trường pháp lý và tài chính ngày càng chặt chẽ với trái phiếu doanh nghiệp. Tứ giác Bến Thành là điểm giao thoa của metro, chợ truyền thống và chuỗi văn phòng – thương mại cao cấp; nếu One Central Saigon hoàn thiện, nó có thể định hình lại chuẩn phát triển bất động sản lõi đô thị. Nếu lại đình trệ, dự án sẽ trở thành lời cảnh báo về rủi ro khi cấu trúc tài chính dựa quá nhiều vào trái phiếu và tài sản thế chấp. Việc Saigon Glory mua lại trái phiếu lúc này, vì thế, không chỉ là nghĩa vụ tài chính, mà là “đặt cược” cho một hình hài đô thị mới ngay cửa ngõ Bến Thành.
Kết luận: Bài kiểm tra cho mô hình tái cấu trúc siêu dự án
Nhìn tổng thể, chiến lược mua lại trái phiếu hàng nghìn tỷ đồng kết hợp tái cấu trúc vốn và sở hữu cho thấy Saigon Glory đã chấp nhận trả giá để giành lại quyền chủ động tại Tứ giác Bến Thành. Đây không phải câu chuyện “giải cứu” một dự án khó khăn rồi tiếp tục trì hoãn, mà là nỗ lực tái thiết mô hình phát triển siêu dự án Sài Gòn: giảm áp lực nợ, củng cố vốn chủ, đưa một nhà phát triển có kinh nghiệm như Masterise Homes trở lại, đồng thời thống nhất thương hiệu One Central Saigon với cấu trúc tài chính mới.
Từ góc độ phát triển đô thị, nếu One Central Saigon đi đến đích, nó sẽ tạo tiền lệ cho cách xử lý những “công trường bỏ hoang” tại các vị trí vàng: không bỏ mặc, không vội vàng xoá sổ, mà là tái cấu trúc sâu, thu hút thêm vốn chủ và thu hẹp đòn bẩy trái phiếu. Ngược lại, nếu các bước tái khởi động không được theo sau bằng tiến độ thi công thực chất, thị trường sẽ nhìn chiến lược mua lại trái phiếu như một động thái kỹ thuật tài chính hơn là cam kết lâu dài với đô thị. Tứ giác Bến Thành đang ở lằn ranh giữa biểu tượng mới và bài học cảnh báo; chiều nào thắng thế sẽ phụ thuộc vào việc Saigon Glory có biến các bảng cân đối “đẹp” hôm nay thành những khối bê tông hoàn thiện ngày mai hay không.
