Tứ giác Bến Thành: từ công trình dang dở đến thông điệp hồi sinh qua trái phiếu
Chiến lược mua lại trái phiếu của Saigon Glory tại dự án bất động sản One Central Saigon ở khu tứ giác Bến Thành là việc doanh nghiệp dùng dòng tiền hiện tại để xử lý trước hạn các khoản nợ trái phiếu đã phát hành, đồng thời tái cấu trúc nợ theo hướng giảm áp lực trái phiếu, điều chỉnh cơ cấu vay ngân hàng và củng cố năng lực tài chính nhằm khởi động lại một siêu dự án đình trệ lâu năm tại trung tâm TP.HCM. Điểm mấu chốt của câu chuyện tứ giác Bến Thành không nằm ở việc đổi tên dự án hay thay chủ đầu tư, mà ở thông điệp tài chính: chủ đầu tư sẵn sàng rót vốn, chấp nhận chi mạnh để xử lý nợ trái phiếu, thay vì kéo dài tình trạng “dự án nằm im” ngay trước chợ Bến Thành. Dự án từng khởi công với tên The Spirit of Saigon, nằm trên khu đất gần 8.600 m², bốn mặt tiền các tuyến Phạm Ngũ Lão, Calmette, Lê Thị Hồng Gấm và Phó Đức Chính. Sau nhiều năm đình trệ vì thay đổi đơn vị phát triển và biến động liên quan đến các bên tham gia tài trợ, công trình nay mang tên One Central Saigon và Saigon Glory trở lại vị trí trung tâm câu chuyện. Việc doanh nghiệp ưu tiên mua lại trái phiếu cho thấy họ coi việc làm sạch bảng cân đối kế toán là điều kiện tiên quyết để dự án có cơ hội bước vào giai đoạn bán hàng và vận hành.
Saigon Glory chi hơn 2.242 tỷ đồng mua lại trái phiếu: tín hiệu tái cấu trúc nợ và đổi trục tài chính
Saigon Glory liên tục mua lại trái phiếu, với hơn 2.242 tỷ đồng được xử lý trước hạn trong hai đợt vào tháng 5 và tháng 8, tập trung vào 5 lô trái phiếu phát hành từ tháng 8/2020, mỗi lô ban đầu 1.000 tỷ đồng, kỳ hạn 75 tháng. Sau các giao dịch ngày 26–28/8, giá trị còn lại của 5 lô chỉ còn 1.262 tỷ đồng, tức gánh nặng trái phiếu đã thu hẹp đáng kể. Ở góc độ cấu trúc tài chính, báo cáo giữa năm cho thấy dư nợ vay ngân hàng tăng từ 3.892 tỷ lên 5.675 tỷ, trong khi dư nợ trái phiếu giảm mạnh từ 5.363 tỷ xuống 2.515 tỷ đồng. Nghĩa là doanh nghiệp chủ động dịch chuyển từ nguồn vốn trái phiếu sang vốn tín dụng ngân hàng, chấp nhận sự giám sát chặt chẽ hơn để đổi lấy sự ổn định và linh hoạt. Song song, vốn chủ sở hữu tăng lên 5.336 tỷ và hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu giảm từ hơn 7 lần xuống 4,12 lần. Dù vẫn còn lỗ lũy kế 17.664 tỷ đồng vào cuối tháng 6, việc chuyển từ khoản lỗ gần 208 tỷ sang lợi nhuận sau thuế 270,4 tỷ đồng cho thấy quá trình tái cấu trúc nợ đã bắt đầu phản ánh rõ trong kết quả kinh doanh.
Dự án bất động sản One Central Saigon: quyền lợi người mua nhà và vai trò của ngân hàng
Bên dưới những con số tài chính, người mua nhà tại tứ giác Bến Thành đang hưởng lợi trực tiếp từ quá trình tái cấu trúc nợ của Saigon Glory. Theo danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua năm 2026 do cơ quan quản lý công bố, toàn bộ 214 căn hộ tại One Central Saigon đã đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh. Techcombank bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với người mua các căn hộ này, giúp giảm nỗi lo về rủi ro dự án chậm tiến độ hay đứt dòng tiền. Công trình gồm hai tháp cao 55 tầng và 48 tầng, với 214 căn hộ, 231 phòng khách sạn, văn phòng hạng A+ và trung tâm thương mại, được định vị là tổ hợp tích hợp với thương hiệu quốc tế 5 sao. Dự án dự kiến có khách sạn 231 phòng mang thương hiệu Ritz-Carlton và khoảng 214 Ritz-Carlton Residences. Trong bối cảnh siêu dự án từng nhiều lần đổi tên thương mại, từ The Spirit of Saigon đến Pearl rồi One Central Saigon, sự trở lại của Masterise Homes trong vai trò phát triển cho thấy cuộc chơi tứ giác Bến Thành không chỉ là xây cao ốc, mà là xây lại lòng tin của thị trường sau những năm gián đoạn.
Tái cấu trúc nợ gắn với chuyển giao sở hữu: vì sao tứ giác Bến Thành đứng dậy được?
Để hiểu vì sao tứ giác Bến Thành có thể bước qua giai đoạn đình trệ, phải nhìn vào chuỗi chuyển giao sở hữu và tái cấu trúc nợ của Saigon Glory. Sau khi Bitexco chuyển nhượng toàn bộ phần vốn tại Saigon Glory cho Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội, đây trở thành bước ngoặt quan trọng mở đường cho việc bơm thêm vốn và sắp xếp lại nghĩa vụ tài chính. Trước đó, toàn bộ phần vốn góp cùng tháp A đã được thế chấp tại Techcombank để bảo đảm cho 10 lô trái phiếu tổng mệnh giá 10.000 tỷ đồng. Sau chuyển nhượng, vốn đầu tư của chủ sở hữu tăng từ 7.000 tỷ lên 23.000 tỷ đồng, đồng thời ghi nhận sự đảo chiều mạnh về vốn chủ sở hữu: từ âm hơn 12.445 tỷ cuối năm 2024 sang dương hơn 5.065 tỷ năm 2025. Nợ phải trả giảm hơn 8.350 tỷ xuống gần 16.995 tỷ, trong khi kết quả kinh doanh chuyển từ khoản lỗ hơn 15.930 tỷ sang lãi hơn 1.510 tỷ đồng. Những con số này cho thấy vốn mới không đi kèm việc phớt lờ nghĩa vụ cũ; trái lại, nhà đầu tư dùng tăng vốn để gom nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu, rồi dịch chuyển sang cấu trúc nợ mới có sự tham gia sâu hơn của ngân hàng, phản ánh một cách tiếp cận cứng rắn hơn với rủi ro tài chính.
Kết luận: bài học tài chính từ tứ giác Bến Thành cho các dự án bất động sản lớn
Hành trình của Saigon Glory tại tứ giác Bến Thành là lời nhắc nhở rõ ràng: với các dự án bất động sản quy mô lớn, tái cấu trúc nợ không phải là động tác kỹ thuật trên giấy, mà là điều kiện sống còn để dự án có thể đi tiếp. Sự kiện liên quan đến một số bên trong hệ sinh thái tài trợ khiến công trình từng phải dừng xây dựng, nhưng chính việc tái sắp xếp sở hữu, tăng vốn chủ sở hữu lên 23.000 tỷ và mua lại trước hạn hàng nghìn tỷ trái phiếu đã giúp dự án thoát khỏi tình trạng chìm trong nợ. Khi trái phiếu không còn là “bệ đỡ” duy nhất, doanh nghiệp buộc phải chấp nhận kỷ luật tín dụng ngân hàng, minh bạch hơn với kết quả kinh doanh và gắn trách nhiệm trực tiếp với người mua nhà thông qua bảo lãnh ngân hàng. Câu chuyện One Central Saigon cho thấy cơ chế tài chính linh hoạt – dám xoáy thẳng vào nợ xấu, dám chuyển đổi cấu trúc vay – là cách duy nhất để những siêu dự án nằm ở vị trí đắt giá như tứ giác Bến Thành không mãi là những khối bê tông dang dở giữa trung tâm thành phố.
