Thông điệp chính của Nghị định 339: Căn hộ không còn là “lãnh địa tuyệt đối”
Cải tạo căn hộ hợp pháp là việc sửa chữa, thay đổi nội thất, công năng bên trong căn hộ trên cơ sở tôn trọng kết cấu chịu lực của tòa nhà, không lấn chiếm phần sở hữu chung, không sử dụng căn hộ sai mục đích để kinh doanh hoặc hoạt động khác, và tuân thủ đầy đủ các quy định quản lý nhà chung cư cũng như thủ tục chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền khi pháp luật yêu cầu. Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 26/8/2026 đã gửi đi một thông điệp rất rõ: căn hộ không còn là “lãnh địa tuyệt đối” của chủ sở hữu mà là một phần của hệ sinh thái chung cư, gắn với quyền lợi và an toàn của cộng đồng cư dân. Chính phủ dùng chế tài mạnh để định lại ranh giới giữa sở hữu riêng và lợi ích chung, nhất là với hành vi phạt sửa nhà trái phép và sử dụng căn hộ sai mục đích.
Sử dụng căn hộ sai mục đích: Tiền phạt 100–130 triệu đồng là lời cảnh báo
Xu hướng biến căn hộ thành văn phòng, spa, căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày đang đi ngược tinh thần Nghị định 339 chung cư. Quy định mới nêu rõ: trường hợp sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê căn hộ để ở, có thể bị phạt từ 100–130 triệu đồng. Đây là mức phạt đủ nặng để bất kỳ chủ căn hộ nào “giật mình” trước khi mở văn phòng, kho hàng hay mô hình kinh doanh trong nhà mình. Không dừng ở việc xử phạt tiền, người vi phạm còn bị buộc đưa căn hộ về đúng mục đích để ở. Câu chuyện không chỉ là rủi ro tài chính, mà là sự tôn trọng công năng thiết kế của nhà ở: chung cư được sinh ra để ở, không phải để tùy tiện biến thành công trình thương mại trá hình.
Tự ý sửa nhà, lấn chiếm phần chung: Từ 60–80 triệu đồng cho cái “tự tiện”
Nghị định 339 đặt phạt sửa nhà trái phép ngang hàng với lấn chiếm phần chung, phản ánh đúng mức độ nguy hiểm của những hành vi tưởng là “việc nhỏ”. Theo Điều 62, mức phạt từ 60–80 triệu đồng áp dụng cho các hành vi chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư hoặc của chủ sở hữu khác. Việc tự ý thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực trong nhà chung cư hoặc chia, tách căn hộ khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép cũng bị phạt ở khung này. Đáng nói là nhiều trường hợp không chỉ bị phạt tiền mà còn phải trả lại diện tích, trang thiết bị đã chiếm dụng hoặc khôi phục tình trạng ban đầu. Nói cách khác, mọi “cải tạo” bẻ cong thiết kế kết cấu hoặc nuốt phần chung đều là con đường ngắn dẫn đến thiệt hại kép: mất tiền và phải phá bỏ công trình đã làm.
Phí bảo trì và trách nhiệm Ban quản trị: Hạ tầng chung là tài sản của tất cả cư dân
Một chung cư vận hành tốt không chỉ nhờ từng căn hộ đẹp mà còn nhờ phần sở hữu chung được bảo trì và quản lý minh bạch. Hành vi không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bị phạt từ 20–30 triệu đồng, kèm yêu cầu buộc đóng đầy đủ khoản còn thiếu. Điều này cho thấy nhà nước không xem phí bảo trì là khoản “tùy tâm” mà là nghĩa vụ pháp lý gắn với quyền sử dụng hạ tầng chung. Đồng thời, thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý; nếu không đáp ứng có thể bị phạt 5–10 triệu đồng. Ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì sai quy định, tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung hoặc không công khai việc thu chi cũng có thể bị phạt 50–60 triệu đồng. Khi tiền và quyền lực bị buộc minh bạch, cơ hội lạm dụng phần chung sẽ thu hẹp đáng kể.
Lời khuyên thực tế cho chủ căn hộ trước khi cải tạo và sử dụng
Điểm đáng chú ý của Nghị định 339 là nhiều hành vi vi phạm không dừng lại ở phạt tiền mà còn kèm biện pháp khắc phục hậu quả: khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại diện tích, trang thiết bị đã chiếm dụng, đưa về đúng công năng sử dụng. Điều này khiến mọi khoản đầu tư vào cải tạo căn hộ sai hướng có nguy cơ “đổ sông đổ biển”. Chủ căn hộ cần xem cải tạo căn hộ hợp pháp như một nguyên tắc xuất phát điểm: trao đổi với Ban quản lý, đọc kỹ quy chế tòa nhà, đặc biệt tránh mọi thay đổi liên quan đến kết cấu chịu lực hoặc phần sở hữu chung khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép vì thuộc nhóm bị xử phạt 60–80 triệu đồng. Cuối cùng, sử dụng căn hộ sai mục đích để kinh doanh chỉ vì lợi nhuận ngắn hạn là lựa chọn thiếu khôn ngoan khi đối mặt với khung phạt 100–130 triệu đồng và nguy cơ phải trả lại đúng công năng để ở.
