Nghị quyết mở đường xử lý, nhưng chưa đồng nghĩa mọi căn hộ đều bị phá dỡ
Căn hộ Mường Thanh trong diện xử lý là nhà ở thuộc 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, nơi vi phạm đất đai, quy hoạch hoặc trật tự xây dựng sẽ được phân loại để khắc phục, phá dỡ hay chuyển đổi công năng. Sáng 28/10, HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết về cơ chế đặc thù xử lý các tồn tại này, gắn với cải tạo và chỉnh trang đô thị.
Con số dự kiến hơn 3.900 căn hộ cao tầng phải phá dỡ là đáng chú ý, nhưng không nên hiểu thành lệnh phá toàn bộ các tòa nhà hay tất cả căn hộ tại 12 dự án. Nghị quyết đặt ra cách phân nhóm công trình và hạng mục; việc xử lý cụ thể phải căn cứ từng dự án, từng phần vi phạm. Đây là khác biệt quan trọng đối với cư dân đang chờ biết căn nào phải rời đi và căn nào có thể tiếp tục sử dụng.
Danh sách gồm CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, khu nhà ở Xa La, CT11 và CT12 Kim Văn - Kim Lũ, VP3, VP5, VP6 cùng HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm. Vì vậy, thông tin về một dự án không thể tự động áp dụng cho dự án khác.
Ranh giới giữa hạng mục được giữ và phần phải phá
Cơ chế chia vi phạm thành hai nhóm: hạng mục phải phá dỡ và hạng mục có thể được tồn tại có điều kiện. Nếu phá một phần đủ để công trình đáp ứng tiêu chí, phương án có thể giới hạn ở phần đó. Cách tiếp cận này hợp lý hơn một mệnh lệnh phá dỡ đồng loạt, nhưng điều kiện an toàn và lợi ích công cộng không thể bị xem nhẹ.
Muốn được xem xét giữ lại, công trình phải đáp ứng yêu cầu về an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, cứu nạn cứu hộ; không gây ảnh hưởng công trình lân cận, không lấn chỉ giới đường đỏ hay hành lang bảo vệ. Các khối tháp còn phải bảo đảm khoảng cách theo tiêu chí dự thảo, trong khi cấp nước, điện, chỗ đỗ xe, trường học và không gian sinh hoạt cộng đồng phải đạt mức tối thiểu. Nếu hạ tầng chưa đủ, cần có phương án khắc phục khả thi.
Quy mô sai lệch giải thích vì sao việc xử lý không thể dừng ở từng căn riêng lẻ: số căn theo quy hoạch hoặc giấy phép là 6.759, nhưng thực tế có 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Việc xây dựng sai quy hoạch, tăng diện tích sàn và chia nhỏ căn hộ đã làm tăng dân số, gây áp lực lên hạ tầng.
Di dời cư dân: quyền lợi được nêu, nhưng cần phương án rõ ràng
Giữ lại một công trình không đồng nghĩa mọi người trong đó đều được ở lại. Dự thảo yêu cầu di dời người và tài sản khỏi căn hộ hoặc diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật và khu sinh hoạt cộng đồng để trả lại công năng hoặc chuyển sang mục đích công cộng. Với cư dân, câu hỏi thiết thực nhất là quyết định cụ thể sẽ xác định căn nào, thời điểm nào và cách bố trí tạm cư ra sao.
Theo dự thảo, người mua nhà thuộc diện phải di dời được chủ đầu tư bồi thường và bàn giao căn hộ trong 90 ngày kể từ khi nhận đủ tiền. Dự thảo cũng cho phép tạm cư tại chỗ cho đến khi có thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng. Người mua, nhận chuyển nhượng hợp pháp và không có lỗi trong vi phạm không phải gánh chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc chủ đầu tư khắc phục hậu quả.
Những nguyên tắc này là cần thiết, nhưng hiệu quả sẽ phụ thuộc vào hướng dẫn thực thi, cách xác định diện phải di dời và việc chi trả bồi thường đúng lúc. Khi phá dỡ chung cư tác động tới nơi ở, việc làm và học tập của hàng vạn người, thông tin chung không thể thay thế phương án cụ thể cho từng hộ.
Điều cần theo dõi trong giai đoạn triển khai
Các vi phạm kéo dài chưa được xử lý dứt điểm, góp phần gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và khiếu kiện liên quan việc người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Vì thế, xử lý là cần thiết; nhưng nếu tiến độ cưỡng chế đi trước hướng dẫn, hỗ trợ và phương án di dời, cư dân có thể phải đối mặt với bất định kéo dài.
Hà Nội cho biết sẽ xây dựng phương án khắc phục cụ thể cho từng dự án. Một số nhiệm vụ được giao cho Chủ tịch UBND cấp xã quyết định, trong khi thành phố cùng các sở, ngành sẽ hướng dẫn và hỗ trợ địa phương. Đây là điểm cần giám sát sát sao: chính quyền cơ sở cần đủ hướng dẫn để quyết định nhất quán, còn cư dân cần biết đầu mối tiếp nhận thông tin và cách xem xét quyền lợi.
Điều quan trọng tiếp theo không chỉ là xác định phần nào phải phá dỡ, mà còn công khai căn cứ phân loại, lịch di dời, phương án tạm cư và bồi thường. Nghị quyết tạo khuôn khổ xử lý vi phạm xây dựng; tính thuyết phục của nó sẽ được đánh giá qua việc bảo vệ người mua nhà không có lỗi và khôi phục an toàn, hạ tầng đô thị.
