Cải tạo căn hộ không phép: Từ thói quen tùy tiện đến chế tài 130 triệu
Cải tạo căn hộ không phép là việc chủ sở hữu hoặc người sử dụng tự ý sửa chữa, thay đổi kết cấu, công năng hoặc diện tích sử dụng căn hộ chung cư khi chưa được cơ quan có thẩm quyền và ban quản lý chấp thuận, dẫn tới nguy cơ mất an toàn công trình và xâm phạm quyền lợi cư dân khác. Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, trong đó Điều 62 nêu cụ thể các vi phạm của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ. Mức phạt cao nhất lên tới 130 triệu đồng, đi kèm yêu cầu khôi phục hiện trạng hoặc sử dụng đúng công năng. Đây không còn là chuyện “ở cho tiện”, mà là vấn đề tuân thủ pháp luật và an toàn cộng đồng.
Lấn chiếm phần chung: Tưởng nhỏ nhưng là hành vi bị phạt nặng
Lấn chiếm phần chung trong chung cư – từ việc mở rộng ban công, chiếm hành lang làm kho, dựng chuồng cọp đến tận dụng giếng trời – là hành vi bị Nghị định 339 chung cư nhắm thẳng. Điều 62 quy định mức phạt từ 60-80 triệu đồng đối với hành vi chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư hoặc của chủ sở hữu khác. Nhiều người vẫn nghĩ “lấn chiếm một chút” là thỏa thuận nội bộ, nhưng pháp luật xem đây là xâm phạm quyền sở hữu và an toàn thoát hiểm toàn tòa nhà. Không chỉ bị phạt tiền, người vi phạm còn có thể bị buộc trả lại phần diện tích, trang thiết bị đã chiếm dụng hoặc khôi phục tình trạng ban đầu. Nói cách khác, xây lên rồi lại phải tự tháo xuống – mất tiền, mất công mà vẫn phải trả về như cũ.
Sử dụng căn hộ làm văn phòng, cửa hàng: Coi chừng bị phạt tới 130 triệu
Một trong những điểm cứng rắn nhất của Nghị định 339 chung cư là xử phạt việc sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. Hành vi dùng căn hộ làm văn phòng công ty, cửa hàng, kho hàng… (trừ trường hợp cho thuê để ở theo luật nhà ở) bị xếp vào nhóm vi phạm nghiêm trọng, với mức phạt từ 100-130 triệu đồng. Câu chuyện không chỉ là tiếng ồn, khách ra vào hay thang máy quá tải; đây là rủi ro cháy nổ, an ninh, bảo hiểm và cả kết cấu công trình. Một câu nói nên ghi nhớ là: “Mức phạt cao nhất là 130 triệu đồng, kèm yêu cầu khôi phục hiện trạng hoặc sử dụng đúng công năng”. Nghĩa là dù có đóng phạt cũng không thể hợp thức hóa việc kinh doanh trong căn hộ; cơ quan chức năng vẫn có thể buộc chủ căn hộ đưa căn hộ về đúng mục đích để ở.
Phạt sửa chữa chung cư: Khi nào bị phạt 60–80 triệu, khi nào lên 130 triệu?
Không phải mọi việc sửa chữa đều bị cấm, nhưng cải tạo căn hộ không phép – đặc biệt là đụng vào kết cấu chịu lực – bị siết rất chặt. Nghị định 339 quy định mức phạt từ 60-80 triệu đồng đối với hành vi thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực trong nhà chung cư; tự ý chia, tách căn hộ chung cư khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Kịch bản phổ biến là phá tường, di chuyển nhà vệ sinh, mở cửa mới, hoặc gộp hai căn thành một mà không xin phép. Các hành vi nghiêm trọng hơn như cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư; sử dụng màu sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung… bị nâng mức phạt lên 100-130 triệu đồng. Điểm quan trọng là: nhiều hành vi không chỉ bị phạt tiền mà còn kèm biện pháp khắc phục hậu quả, buộc khôi phục tình trạng ban đầu.
Nghĩa vụ tài chính, hồ sơ pháp lý và kết luận cho người mua nhà
Nhiều cư dân chỉ quan tâm hợp đồng mua bán mà quên mất nghĩa vụ quản lý, vận hành và bảo trì phần sở hữu chung. Nghị định 339 nêu rõ: hành vi không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bị phạt từ 20-30 triệu đồng, đồng thời buộc phải đóng đầy đủ khoản kinh phí này. Với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu chủ sở hữu không thực hiện quản lý, vận hành theo quy định cũng có thể bị phạt tới 130 triệu đồng. Điều này cho thấy pháp luật không chỉ xử lý việc lấn chiếm phần chung hay phạt sửa chữa chung cư sai phép, mà còn buộc chủ nhà duy trì hồ sơ, quy trình vận hành đúng chuẩn. Kết luận thẳng thắn: mua căn hộ đồng nghĩa với cam kết sống trong một hệ thống kỷ luật chung; ai coi thường quy định – từ nhỏ như màu sơn mặt ngoài đến lớn như chuyển công năng – đều có thể phải trả giá bằng tiền phạt nặng, chi phí tháo dỡ và rủi ro tranh chấp kéo dài.
