Amata Long Thành là gì và vì sao thương vụ bán 700 ha gây chấn động?
Dự án Amata Long Thành là tổ hợp đô thị – dịch vụ và khu công nghiệp công nghệ cao quy mô hàng trăm hecta tại Đồng Nai, được định vị như hạt nhân mới cho không gian phát triển công nghiệp bền vững và trung tâm sản xuất công nghệ cao kết nối sân bay Long Thành và các trục cao tốc huyết mạch của vùng Đông Nam Bộ. Chính vì vậy, bất kỳ thay đổi sở hữu nào tại đây đều mang tính hệ thống chứ không chỉ là một thương vụ M&A bất động sản thuần túy. Điểm nút mới nhất: Thanh tra TP. Đồng Nai kết luận dự án Thành phố Amata Long Thành không tổ chức thực hiện đấu thầu, không lập báo cáo đánh giá tác động môi trường và không đăng ký kế hoạch phát triển nhà ở, vi phạm nhiều quy định pháp luật hiện hành. Gần như song song, nhà phát triển Thái Lan quyết định bán toàn bộ 93,4% vốn tại công ty dự án, tương đương khoảng 700 ha, cho một doanh nghiệp khu công nghiệp Đồng Nai mới thành lập được 7 ngày. Câu hỏi “ai sẽ tiếp quản” vì thế lập tức trở thành bài toán về chất lượng chủ đầu tư mới và rủi ro thể chế.
Kết luận thanh tra: sai phạm không nhỏ, nhưng dự án vẫn được giữ lại
Thanh tra TP. Đồng Nai xác định hàng loạt sai phạm ngay từ khâu chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án Thành phố Amata Long Thành quy mô khoảng 721,7 ha. Sở Xây dựng khi thẩm định hồ sơ đã không ý kiến về việc dự án thuộc trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu, đồng thời không thực hiện vai trò chủ trì tổ chức đấu thầu như quy định. Sở Kế hoạch và Đầu tư sau đó vẫn tham mưu để UBND tỉnh ban hành quyết định chủ trương đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư, bỏ qua bước lập danh mục dự án có sử dụng đất để đấu thầu rộng rãi. Ở chiều dọc, dự án đến nay chưa hoàn thiện hồ sơ trình Thủ tướng chấp thuận chuyển mục đích sử dụng khoảng 496 ha đất trồng lúa trong phạm vi 753,1 ha quy hoạch, nên chưa thể thực hiện thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng. Trước đó, Kiểm toán Nhà nước cũng từng nêu việc địa phương chỉ định chủ đầu tư và giao đất sạch không đấu giá với nhóm dự án tương tự là trái quy định pháp luật. Dù vậy, kết luận thanh tra không yêu cầu chấm dứt dự án mà kiến nghị các cơ quan chức năng tiếp tục rà soát khả năng áp dụng cơ chế tháo gỡ hiện hành để xem xét giao đất, cho thuê đất nếu đáp ứng điều kiện. Điều này cho thấy cơ quan quản lý chọn hướng sửa sai trên dự án đang triển khai, thay vì “xóa bàn cờ” từ đầu.
Tỷ phú Thái rút lui, doanh nghiệp 7 ngày tuổi bước vào cuộc chơi 700 ha
Ngày 2/7/2026, Công ty TNHH Đầu tư Long Thành Riverside được thành lập tại Đồng Nai với vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng, người đại diện pháp luật ban đầu là ông Lâm Gia Huy. Chỉ 7 ngày sau, hội đồng quản trị Amata VN Public Company Limited – thành viên Tập đoàn Amata Thái Lan – thông qua việc bán toàn bộ phần sở hữu trực tiếp và gián tiếp, tương đương 93,4% vốn tại Công ty Thành phố Amata Long Thành cho Long Thành Riverside. Giao dịch hoàn tất ngày 30/7/2026, công ty dự án đổi tên thành Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Đô thị Long Thành Riverside, và ông Huy thay ông Osamu Sudo làm người đại diện pháp luật. Ngay sau đó, ghế đại diện pháp luật của Long Thành Riverside chuyển sang bà Tưởng Nữ Thu Lan, người có nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực chứng khoán và từng giữ vị trí giám đốc chi nhánh tại một công ty chứng khoán lớn. Grant Thornton xếp thương vụ này vào nhóm M&A bất động sản đáng chú ý của thị trường trong tháng 7. Việc một tập đoàn ngoại dày kinh nghiệm nhường chỗ cho pháp nhân mới, tuổi đời tính bằng ngày, cho thấy Amata ưu tiên tối ưu danh mục và hiệu quả quản lý; nhưng về phía thị trường, đây là lời nhắc mạnh về khoảng trống tiêu chuẩn tối thiểu đối với chủ đầu tư tham gia các dự án công nghiệp quy mô hàng trăm hecta.
Giữa sóng M&A, khu công nghiệp công nghệ cao vẫn là át chủ bài
Song song với khu đô thị, Amata City Long Thành – khu công nghiệp công nghệ cao hơn 410 ha – vẫn là phần cốt lõi trong chiến lược phát triển không gian công nghiệp của Đồng Nai. Dự án này được chia làm 4 giai đoạn từ 2022 đến 2028 và đã hoàn thành hạ tầng giai đoạn 1 diện tích 120 ha vào cuối 2025, với các tuyến đường N7, S1, S4–S7, đường vành đai N3 và tuyến Song Hành được đầu tư đồng bộ. Hệ thống điện từ trạm 110kV công suất 189MVA, cùng cấp nước thiết kế 16.000 m³/ngày đêm, tạo nền tảng kỹ thuật rõ ràng cho các dự án công nghiệp. Vị trí của Amata City Long Thành nằm cạnh cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và gần sân bay quốc tế Long Thành, giúp kết nối các trung tâm kinh tế lớn và tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư công nghệ cao. Thời hạn hoạt động được phê duyệt đến năm 2071, giai đoạn 2 đặt mục tiêu hoàn thành vào cuối 2026, sau đó là các giai đoạn 3 và 4 cho tới năm 2028. Trong bức tranh M&A bất động sản đầy biến động, phần khu công nghiệp đáp ứng tiêu chí “dự án công nghiệp bền vững” vẫn là lý do then chốt khiến Amata Long Thành không thể bỏ qua khi đánh giá tiềm năng khu công nghiệp Đồng Nai.
Ai nên tiếp quản và bài học thể chế cho các dự án công nghiệp lớn
Dù dự án không bị yêu cầu dừng, kết luận thanh tra về đấu thầu, môi trường và thủ tục đất lúa cho thấy rủi ro thể chế không hề nhỏ. Trong bối cảnh một doanh nghiệp non trẻ thâu tóm khu đô thị khoảng 700 ha, điều quan trọng không phải là tuổi đời pháp nhân, mà là năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án công nghiệp – đô thị và sự minh bạch trong quan hệ với cơ quan quản lý. Với một dự án công nghiệp – đô thị quy mô 2.500 ha được hoạch định như cực tăng trưởng mới, việc lựa chọn nhà đầu tư kế tiếp cần dựa trên một bộ tiêu chí cứng: bắt buộc đấu thầu với dự án có sử dụng đất, hoàn thiện đánh giá tác động môi trường trước khi giao đất, và công khai tiến độ, pháp lý cho toàn bộ thị trường. Nếu không, mọi lợi thế về vị trí chiến lược, hạ tầng và tiềm năng thu hút dự án công nghệ cao của Amata Long Thành sẽ bị bào mòn bởi chính những khoảng trống quản trị. Kết luận hợp lý lúc này là: đổi chủ không xấu, nhưng phải đi kèm cải cách thể chế và kỷ luật thực thi, nếu không siêu dự án sẽ chỉ dừng lại ở tham vọng trên giấy.
