Thanh tra bóc tách bức tranh vi phạm bất động sản Đồng Nai
Vi phạm bất động sản Đồng Nai là chuỗi hành vi lựa chọn nhà đầu tư, giao đất và triển khai dự án sai luật, kéo dài nhiều năm, làm thất thoát nguồn lực đất đai, đình trệ phát triển đô thị và đẩy rủi ro về phía người mua nhà lẫn ngân sách. Khi thanh tra dự án bất động sản được công bố, người ta nhìn thấy không phải vài sai sót cá nhân mà là một cơ chế quản lý lỏng lẻo, coi nhẹ quy định đấu giá, đấu thầu, dẫn tới doanh nghiệp hưởng lợi còn cộng đồng gánh hậu quả.
Theo kết luận thanh tra, nhiều dự án lớn tại Đồng Nai đều vướng cùng một mẫu số: giao đất không đấu giá, bỏ qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chậm triển khai kéo dài. Đây không phải lỗi kỹ thuật mà là lựa chọn chính sách sai, khiến thị trường méo mó. Một câu nói đáng chú ý từ kết luận là: “Dự án có tuổi đời hơn hai thập kỷ, nhưng đến nay những công trình đáng lẽ phải hình thành vẫn chưa hiện hữu”. Câu chuyện không dừng ở một dự án cụ thể, mà phản ánh cách vận hành hệ thống cần được xem lại từ gốc.
Khu dân cư Phước Thiền: hơn 20 năm và gần 53 ha đất vẫn để cỏ mọc
Khu dân cư Phước Thiền, diện tích 52,93 ha với tổng vốn đầu tư 1.391 tỷ đồng, được giới thiệu địa điểm từ năm 2004 nhưng sau hơn 20 năm vẫn chưa triển khai xây dựng. Đây là ví dụ điển hình cho kiểu dự án “chiếm chỗ quy hoạch” rồi bỏ hoang, khiến quỹ đất bị khóa cứng trong khi nhu cầu nhà ở vẫn tăng. Việc lựa chọn Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Sài Gòn làm chủ đầu tư được xác định là trái quy định, vì dự án thuộc diện phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chứ không được chỉ định.
Nghiêm trọng hơn, hơn 43 ha đất đã được giao qua hai đợt từ năm 2010 nhưng không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, trong khi đây là yêu cầu bắt buộc. Thanh tra xác định trách nhiệm của Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) cùng các cá nhân liên quan. Khi đất công được giao tay không qua đấu giá, ngân sách mất cơ hội thu đúng giá trị, còn người dân phải nhìn một khu đất chiến lược bị bỏ trống suốt hàng chục năm. Đó là sự lãng phí khó chấp nhận.
Khu dân cư Bửu Long: bán 436 căn nhưng dự án phải “đứng hình”
Khu dân cư Bửu Long khu 3 tại phường Trấn Biên là một lát cắt khác của sai phạm bất động sản: dự án gần 50 ha, phục vụ 7.300–7.500 người, đã xây thô và hoàn thiện mặt ngoài 469 căn, nhưng vẫn vướng pháp lý. Chủ đầu tư – Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà Đồng Nai, trong đó có phần vốn của Sonadezi – đã ký hợp đồng bán 436 căn, nộp 370 hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận và 298 trường hợp đã được cấp, nhưng dự án hiện vẫn phải tạm dừng triển khai.
Nguyên nhân không nằm ở thị trường mà ở thủ tục: cơ quan chức năng chưa thực hiện đầy đủ quy trình lựa chọn nhà đầu tư, danh mục dự án phải đấu thầu chưa được tham mưu đầy đủ, trong khi Sở Xây dựng lại không hướng dẫn rõ thủ tục đăng ký làm chủ đầu tư và đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Đất ở thương mại được giao, cho thuê mà không qua đấu giá quyền sử dụng đất là chưa đúng luật. Hệ quả là hàng trăm hộ gia đình đã xuống tiền mua nhà mắc kẹt trong dự án “đứng hình”, không biết bao giờ mới có thể an cư hợp pháp. Ở đây, giao dịch thị trường bị biến thành canh bạc pháp lý, trong khi lỗi chính đến từ phía cơ quan quản lý và quy trình nhà nước.
Phú An Lành và chuỗi sai phạm từ giao đất không đấu giá đến chỉ định nhà đầu tư
Dự án Khu dân cư Phú An Lành tại xã Sông Trầu, diện tích gần 98 ha với vốn đầu tư khoảng 1.050 tỷ đồng, tiếp tục lặp lại kịch bản vi phạm quen thuộc. Quyết định chủ trương đầu tư được ban hành kèm theo việc chấp thuận nhà đầu tư bằng hình thức chỉ định, thay vì đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu và Luật Nhà ở. Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường đều bị nêu đích danh trong kết luận thanh tra vì tham mưu trình UBND tỉnh mà bỏ qua khâu đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Ở mảng đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp để xây nhà ở thương mại và dịch vụ nhưng không tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là hành vi đi ngược tinh thần cạnh tranh, minh bạch của pháp luật đất đai, đồng thời tạo lợi thế không công bằng cho một nhà đầu tư duy nhất. Khi giao đất không đấu giá trở thành “thông lệ”, thị trường bị bóp méo, doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc bị đẩy ra ngoài, còn người mua nhà phải gánh chi phí rủi ro tiềm ẩn. Sai phạm bất động sản trong những dự án này không còn là chuyện riêng của một doanh nghiệp, mà là biểu hiện của một cơ chế lựa chọn nhà đầu tư khép kín.
Trách nhiệm, khắc phục và bài toán niềm tin thị trường
Điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh này là thanh tra Đồng Nai đã chỉ rõ trách nhiệm và yêu cầu xử lý. Sở Tài chính phải rà soát điều kiện pháp lý, đánh giá khả năng tiếp tục giao đất, cho thuê đất và tổ chức kiểm điểm các tập thể, cá nhân liên quan. Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao xác định lại giá đất, phối hợp cơ quan thuế rà soát nghĩa vụ tài chính; Sở Xây dựng phải kiểm điểm việc tham mưu lựa chọn chủ đầu tư, còn Sở Nội vụ tham mưu xử lý trách nhiệm thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND thành phố.
Tuy vậy, xử lý kỷ luật và bổ sung thủ tục vẫn chưa đủ nếu không thay đổi tư duy quản lý. Khi nhà nước tiếp tục chọn đường tắt – chỉ định nhà đầu tư, giao đất không đấu giá – thì mỗi sai phạm bị phát hiện chỉ là “bề nổi” của một hệ thống ưu ái kín kẽ. Khôi phục niềm tin thị trường đòi hỏi ba bước: bắt buộc đấu giá, đấu thầu với mọi dự án thuộc diện luật quy định; công khai toàn bộ thông tin pháp lý dự án cho người dân; và buộc chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ pháp lý, nghĩa vụ tài chính trước khi mở bán. Chừng nào không làm được điều đó, vi phạm bất động sản Đồng Nai sẽ tiếp tục là lời cảnh báo cho các địa phương khác về cái giá của việc dễ dãi với luật pháp.
