Cơ chế mới phải biến đề xuất thành dự án thực tế
Cải tạo chung cư cũ là quá trình thay thế hoặc gia cố những công trình xuống cấp, đồng thời giải quyết quyền lợi cư dân, quy hoạch, tái định cư và nguồn vốn để bảo đảm khu vực đô thị tiếp tục vận hành an toàn. Đề xuất cơ chế riêng của TP.HCM đáng chú ý vì nhắm cùng lúc vào nhiều khâu đang khiến dự án mắc kẹt, thay vì chỉ thúc thủ tục. Tháng 9/2026, UBND thành phố yêu cầu khẩn trương cải tạo, xây dựng lại chung cư xuống cấp và giao Sở Xây dựng theo dõi, báo cáo tiến độ hằng tháng. Đây là dấu hiệu cấp bách: sau nhiều thập kỷ sử dụng, nhiều công trình đã xuống cấp, hạ tầng quá tải và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Tuy vậy, cơ chế chỉ có ý nghĩa nếu giúp dự án đi từ phương án trên giấy đến công trường, đồng thời không đẩy rủi ro sang cư dân.
Dự thảo nghị quyết của thành phố đề xuất thay đổi cách lựa chọn nhà đầu tư, xác định hệ số bồi thường, điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch và hỗ trợ một phần chi phí dự án. Cụ thể, Nhà nước dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án, tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án, cùng 50% chi phí tổ chức di dời hoặc cưỡng chế di dời theo quyết định có thẩm quyền. Đây là hướng xử lý có trọng tâm: giảm một phần gánh nặng triển khai và mở dư địa cho dự án không thể tự cân đối. Nhưng hỗ trợ công không thể thay thế một phương án đầu tư khả thi, càng không thể bù cho quy trình thiếu minh bạch hoặc quyền lợi tái định cư không rõ ràng.
Nút thắt nằm cả ở quy hoạch lẫn cuộc sống của cư dân
TP.HCM có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, trong đó 16 công trình thuộc cấp nguy hiểm D. Dù đã di dời 534 hộ tại 9 chung cư cấp D, tiến độ xây dựng lại vẫn không đồng nghĩa với việc các hộ sớm có nơi ở ổn định. Trường hợp 155-157 Bùi Viện cho thấy cái giá của sự chậm trễ không chỉ là một khu đất bỏ ngỏ: khoảng 100 hộ đã ở tạm cư hơn 5 năm mà dự án vẫn chưa tìm được nhà đầu tư. Khu đất rộng hơn 592 m², nhưng diện tích hạn chế khiến dự án phải cân đối căn hộ tái định cư, không gian thương mại và hạ tầng. Giữa năm 2026, UBND TP.HCM giao UBND phường Bến Thành điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu và phê duyệt phương án bồi thường để tạo cơ sở tiếp tục triển khai.
Một dự án có thể vượt qua khâu di dời mà vẫn không thể xây lại: chung cư 350 Hoàng Văn Thụ đã được bồi thường, tháo dỡ nhưng khu đất vẫn chưa chuyển sang thi công. Điều đó cho thấy quy hoạch chung cư cũ và cơ chế chọn nhà đầu tư phải được xử lý cùng chính sách tái định cư, không theo từng khâu tách rời. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tiến độ chậm chủ yếu vì khó hoàn tất thủ tục pháp lý và thống nhất bồi thường, tái định cư với cư dân. Người dân có thể khác nhau về diện tích, giấy tờ, nhu cầu nhận nhà hay nhận tiền; nếu thiếu thông tin rõ về tạm cư, hệ số quy đổi và thời điểm bàn giao, sự bất đồng dễ kéo dài.
Điều chỉnh quy hoạch có thể mở cửa, nhưng không được quá tải hạ tầng
Điểm đáng chú ý trong dự thảo là cho phép cấp xã quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và dân số khi quy hoạch hiện hành không khả thi để kêu gọi đầu tư; dự án vẫn phải bảo đảm hạ tầng xã hội, kỹ thuật và kết nối giao thông. Đây là nỗ lực tháo nút thắt có thật: nếu khu đất nhỏ, chỉ tiêu xây dựng không đủ tạo hiệu quả đầu tư thì nhà đầu tư khó tham gia. Nhưng nới quy hoạch không thể là cách mặc định để tăng diện tích thương mại. Nếu số tầng, mật độ tăng mà trường học, giao thông, cấp thoát nước và không gian công cộng không theo kịp, cư dân mới sẽ gánh hệ quả của phương án tài chính thiếu cân bằng. Cơ chế linh hoạt chỉ đáng ủng hộ khi quyết định điều chỉnh dựa trên sức chịu tải của toàn khu vực, được giải trình công khai và gắn với trách nhiệm đầu tư hạ tầng.
Hà Nội cho thấy quy mô trì trệ không nhỏ hơn: khoảng 2.160 chung cư cũ, phần lớn xây từ thập niên 1960 đến 1980, nhưng tỷ lệ cải tạo, xây dựng lại được phản ánh mới đạt khoảng 1-2%. Tập thể Thành Công xuống cấp trầm trọng nhưng vẫn chưa thể triển khai. Thành phố đặt mục tiêu khởi công cải tạo, xây dựng lại 8 khu đến năm 2030 và yêu cầu rút ngắn tối thiểu 30% thời gian giải quyết thủ tục hành chính. So với Hà Nội, đề xuất của TP.HCM đi sâu vào cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, bồi thường và hỗ trợ chi phí; song cả hai đô thị đều phải giải quyết cùng một bài toán: quy hoạch khả thi, đồng thuận của cư dân và lợi ích đầu tư không thể tách rời.
Thước đo thành công là an toàn và chỗ ở ổn định
Cải tạo chung cư cũ không thể được đánh giá chỉ bằng số thủ tục đã rút ngắn hay số phương án quy hoạch được thông qua. Với công trình nguy hiểm cấp D, ưu tiên trước hết phải là bảo vệ tính mạng: di dời khi cần thiết, bố trí nơi tạm cư an toàn, công khai bồi thường và tiến độ tái định cư. Với các dự án đã giải tỏa, thước đo là khu đất có được xây dựng lại hay tiếp tục bỏ trống. Vì vậy, TP.HCM cần công khai tiến độ từng dự án, trách nhiệm của từng cơ quan và cam kết về chỗ ở mới, thay vì để người dân tự xoay xở giữa các lần điều chỉnh.
Cơ chế đặc thù của TP.HCM có thể tháo một số nút thắt thực chất nếu quy định điều chỉnh quy hoạch đi cùng kiểm soát hạ tầng, hỗ trợ chi phí đi cùng minh bạch tài chính, còn cơ chế bồi thường đi cùng quyền lựa chọn và thời hạn tạm cư cụ thể. Nếu thiếu các điều kiện đó, nới chỉ tiêu chỉ chuyển khó khăn từ khâu đầu tư sang đời sống cư dân. Kết luận cần rõ: xây dựng lại chung cư chỉ thành công khi dự án vừa khả thi với nhà đầu tư, vừa bảo đảm người dân không bị mắc kẹt nhiều năm trong cảnh tạm cư và bất định.
