Cơ chế mới cho cải tạo chung cư cũ: Bước ngoặt nếu cư dân chủ động
Cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM là quá trình phá dỡ, xây dựng lại hoặc sửa chữa các khối nhà tập thể xuống cấp, kết hợp điều chỉnh quy hoạch, nâng cấp hạ tầng và bố trí tái định cư, nhằm bảo đảm an toàn, cải thiện chất lượng sống và góp phần tái thiết đô thị. UBND TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố về cơ chế, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và các dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị trên địa bàn. Trọng tâm là mở rộng hỗ trợ đầu tư, điều chỉnh quy hoạch và tái định cư để thúc đẩy cải tạo chung cư cũ, chỉnh trang và tái thiết đô thị. Nói cách khác, thành phố đang đưa ra “gói hỗ trợ tổng hợp” – từ hỗ trợ tài chính TP.HCM cho hạ tầng đến chính sách nhà ở xã hội – nhưng cư dân phải hiểu rõ để không bỏ lỡ quyền lợi.
Hỗ trợ kinh phí hạ tầng: 10 tỷ đồng có đủ tạo sức hút cho nhà đầu tư?
Điểm then chốt của cơ chế mới là hỗ trợ kinh phí hạ tầng từ ngân sách nhà nước. Dự thảo đề xuất Nhà nước hỗ trợ chủ đầu tư 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, tối đa 10 tỷ đồng/dự án. Khoản hỗ trợ kinh phí hạ tầng này bao gồm giao thông, năng lượng, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, xử lý nước thải, chất thải rắn và vệ sinh công cộng, nhưng không bao gồm hạ tầng kỹ thuật bên trong tòa nhà. Thành phố cũng dự kiến hỗ trợ 50% kinh phí tổ chức di dời, cưỡng chế di dời. Một câu nói có thể trích dẫn là: “Ngân sách hỗ trợ 50% chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, không quá 10 tỷ đồng”. Đây là tín hiệu tích cực cho doanh nghiệp, nhưng với những khu chung cư cũ phức tạp, 10 tỷ đồng vẫn chỉ là cú hích ban đầu, không phải “chiếc đũa thần”.
Điều chỉnh quy hoạch và tái thiết đô thị: Cơ hội nâng cấp cả khu phố
Cơ chế mới không chỉ nói về tiền, mà còn mở rộng không gian quy hoạch cho tái thiết đô thị. TP.HCM dự kiến áp dụng cơ chế phát triển khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp để tạo quỹ nhà ở xã hội, tái định cư, nhà ở công vụ và thương mại. Thành phố có thể điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu nhà ở, chỉ tiêu quy hoạch nếu đáp ứng yêu cầu hạ tầng, đồng thời khai thác không gian ngầm và không gian trên cao. Điều này nghĩa là một dự án cải tạo chung cư cũ không còn chỉ là thay một tòa nhà bằng tòa nhà khác, mà có thể trở thành dự án tái thiết đô thị cho cả khu vực. Tuy nhiên, cư dân cần hiểu: khi quy hoạch thay đổi, mật độ, chiều cao, loại hình nhà ở cũng thay đổi, kéo theo áp lực hạ tầng và nguy cơ thương mại hóa quá mức nếu giám sát cộng đồng không đủ mạnh.
Tái định cư và hỗ trợ đời sống: Cư dân được gì, mất gì?
Với người dân, câu hỏi lớn nhất luôn là: đi đâu, sống thế nào trong và sau khi cải tạo chung cư cũ. Dự thảo đề xuất hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng cho mỗi lao động và cho vay vốn ưu đãi tương đương 36 tháng lương tối thiểu vùng mỗi hộ. Trường hợp phải di dời mồ mả, mức hỗ trợ bổ sung dự kiến là 10 triệu đồng mỗi mộ. Người không đủ điều kiện tái định cư được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại TP.HCM mà không phải bốc thăm và không cần đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập; sau khi thanh toán đủ tiền, có thể bán lại theo cơ chế thị trường. Với chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 có sở hữu hỗn hợp, ngân sách có thể được dùng để sửa chữa phần diện tích sử dụng chung nhằm bảo đảm an toàn công trình. Đây là những hỗ trợ tài chính TP.HCM thiết kế trực tiếp cho cư dân, nhưng để “được” nhiều hơn “mất”, người dân phải nắm rõ từng quyền lợi, từng điều kiện kèm theo.
Cư dân cần làm gì để không bị đứng ngoài cuộc tái thiết?
Một chính sách tốt vẫn có thể thất bại nếu cư dân bị động hoặc thiếu tiếng nói trong quá trình cải tạo chung cư cũ. Dự thảo giao UBND cấp xã lập kế hoạch cải tạo, lựa chọn chủ đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nằm trong địa giới một đơn vị hành chính cấp xã. Điều này giúp địa phương chủ động hơn, nhưng cũng đòi hỏi cư dân phải theo sát, tham gia góp ý ngay từ giai đoạn lập kế hoạch. Người dân nên: nắm rõ các mức hỗ trợ tài chính, đặc biệt là hỗ trợ kinh phí hạ tầng và hỗ trợ di dời; yêu cầu minh bạch về phương án tái định cư, diện tích nhận lại, thời gian bàn giao; và thống nhất tiếng nói trong cộng đồng để tránh bị chia nhỏ, khó đạt đồng thuận. Nếu cư dân coi đây là cơ hội cùng thành phố tái thiết đô thị, thay vì chỉ là “dự án của nhà đầu tư”, thì cơ chế mới có thể trở thành bước ngoặt thật sự cho cả khu nhà và khu phố.
