Cải tạo chung cư cũ: Khi bài toán tài chính bị bỏ lửng
Cải tạo chung cư cũ là quá trình đánh giá mức độ xuống cấp, di dời cư dân khi cần thiết, tháo dỡ, xây dựng lại công trình và bố trí nơi ở mới hoặc tái định cư cho người dân, đồng thời cân đối bài toán tài chính giữa Nhà nước, doanh nghiệp và các hộ dân để bảo đảm an toàn, chất lượng sống và chỉnh trang đô thị lâu dài.
Hà Nội hiện có hơn 2.160 nhà chung cư cũ, tập trung tại 48 xã, phường, nhưng từ năm 2005 đến nay mới cải tạo được gần 20 nhà, tương đương khoảng 1,2%. Con số này không chỉ là một tỷ lệ khiêm tốn, mà là lời cảnh báo rằng hệ thống chính sách hiện hành đang thất bại trong việc biến nhu cầu thành hành động. Trong khi đó, sau hàng chục năm sử dụng, nhiều công trình đã xuống cấp, thậm chí có chung cư được xếp vào loại nguy hiểm. Nghĩa là, phần rủi ro đang bị đẩy sang phía cư dân, còn phần lợi ích thì lại chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu không nhìn thẳng vào bài toán tài chính cải tạo nhà, mọi khẩu hiệu về chỉnh trang chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục dừng ở những buổi họp dân kéo dài vô thời hạn.
Tòa nhà nứt, dân lo sập: Tình trạng xuống cấp đã bước sang giai đoạn nguy hiểm
Câu chuyện chung cư xuống cấp không còn là chuyện cũ tường bong tróc hay hạ tầng lỗi thời, mà đã trở thành câu hỏi sinh tử về mức độ an toàn mỗi ngày. Với người dân, sự xuống cấp ấy không còn là câu chuyện của những bức tường cũ hay hạ tầng đã lỗi thời, mà là nỗi lo thường trực về an toàn và chất lượng cuộc sống. Ở Hà Nội, nhiều khu tập thể cũ được xây từ vài chục năm trước, kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép, nay phải gánh mật độ sử dụng cao hơn rất nhiều so với thiết kế ban đầu; mỗi lần trời mưa bão là một lần cư dân căng thẳng.
Không chỉ Hà Nội, một thành phố khác vừa công bố kết quả kiểm định 28 công trình chung cư cũ: 11 công trình cấp D, nguy hiểm tổng thể; 16 công trình cấp C, nguy hiểm cục bộ; 1 công trình cấp B, cần sửa chữa, tiếp tục theo dõi. Riêng các nhà cấp D, kết cấu chịu lực không còn đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường, cần thực hiện các biện pháp quản lý, di dời và cải tạo, xây dựng lại. Trích dẫn đáng suy ngẫm là: "Trong 28 chung cư cũ được kiểm định, có 11 công trình cấp D, nguy hiểm tổng thể; 16 công trình cấp C". Những con số ấy cho thấy việc xử lý chung cư cũ liên quan trực tiếp đến đời sống của hàng nghìn gia đình, và mỗi lần trì hoãn là một lần chấp nhận đánh cược với an toàn của họ.
Nút thắt nghìn tỷ: Vì sao nhà đầu tư không mặn mà với cải tạo chung cư Hà Nội?
Nếu chỉ nhìn vào thủ tục, ai cũng dễ kết luận rằng cải tạo chung cư cũ chậm vì quy trình rườm rà. Nhưng chính các nhà chuyên môn đã chỉ ra một sự thật khó chịu hơn: tài chính mới là điểm nghẽn. Ông Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, nhận định cải tạo, tái thiết chung cư cũ là nhiệm vụ quan trọng trong chỉnh trang đô thị, nhưng nhiều năm qua tiến độ rất chậm, chủ yếu do bài toán tài chính chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư. Nói cách khác, không phải dự án thiếu nhu cầu, mà là thiếu khả năng hoàn vốn và sinh lời hợp lý.
Với các khu chung cư cũ nằm trong nội đô, việc nâng tầng, tăng mật độ bị siết chặt vì yêu cầu bảo tồn và giới hạn hạ tầng. Nếu không được phép tăng chỉ tiêu dân số hoặc tổ chức lại không gian để tạo thêm diện tích thương mại, nhà đầu tư gần như không có dư địa tài chính. Ông Huy cho rằng Hà Nội cần cơ chế khác để tạo hiệu quả đầu tư, đồng thời bảo đảm mục tiêu tái thiết nội đô lịch sử. Nghĩa là phải dám nhìn dự án dưới góc độ tài chính cải tạo nhà: dòng tiền nào cho doanh nghiệp, quỹ nhà nào cho người thu nhập thấp, và nguồn công nào cho hạ tầng chung. Khi bài toán tài chính bị bỏ lửng, mọi bên đều đánh mất động lực: doanh nghiệp không vào cuộc, người dân mất niềm tin, còn Nhà nước gánh trách nhiệm chính trị lẫn pháp lý nếu xảy ra sự cố.
Bài học từ một thành phố khác: Không chỉ phá đi xây lại, mà phải lo được nơi ở và dòng tiền
Một thành phố ven biển đã cho thấy cách tiếp cận khác đối với cải tạo chung cư cũ: không tách rời an toàn, chỗ ở và tài chính. Sở Xây dựng tại đây vừa ban hành Thông báo Kết quả kiểm định đánh giá chất lượng 28 công trình chung cư cũ trên địa bàn thành phố, và ngay sau đó là yêu cầu cụ thể về di dời từng địa chỉ cấp D. Đề án di dời cư dân kết hợp với chỉnh trang đô thị và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, xuống cấp được phân kỳ giai đoạn 2026 - 2028, 2028 - 2030, định hướng đến năm 2035.
Điểm đáng chú ý là Nghị quyết số 35/NQ-HĐND về di dời cư dân kết hợp chỉnh trang đô thị, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, xuống cấp đã yêu cầu tạo lập quỹ nhà cho thuê thông qua Quỹ nhà ở địa phương, phục vụ các hộ không đủ điều kiện tài chính mua nhà ở xã hội. Về nguồn lực, nghị quyết xác định huy động vốn từ nhà đầu tư, Quỹ nhà ở địa phương và vốn đầu tư công. Đây là lời nhắc rõ ràng: không thể coi cải tạo chung cư cũ là cuộc chơi chỉ của tư nhân. Khi Nhà nước chia sẻ rủi ro tài chính, doanh nghiệp có thể tập trung vào chuyên môn, còn người dân có thêm lựa chọn ngoài mua đứt bán đoạn. Câu chuyện chỗ ở gắn với việc làm, trường học của con em, chăm sóc người già và chi phí sinh hoạt chỉ có thể giải được nếu chính sách chấp nhận nhìn thẳng vào thực tế thu nhập của cư dân bị di dời.
Muốn thoát kẹt, phải thay đổi tư duy: Từ “quản lý” sang “quản trị” và chia sẻ lợi ích
Nếu Hà Nội tiếp tục giữ tư duy cũ – Nhà nước siết chặt, doanh nghiệp tự tính toán, người dân tự thích ứng – thì thêm 10 hay 20 năm nữa, tỷ lệ 1,2% cải tạo cũng khó nhích lên được bao nhiêu. Bà Nguyễn Phương Thủy cho rằng điểm nghẽn lớn không hẳn là thiếu cơ chế, mà là cơ chế chưa đủ linh hoạt, chưa theo kịp yêu cầu của một đô thị đặc biệt. Chuyển từ tư duy "quản lý" sang "quản trị phát triển" nghĩa là chấp nhận thiết kế lại cách chia sẻ lợi ích và rủi ro giữa ba bên: người dân, Nhà nước, doanh nghiệp.
Từ phía chính quyền, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Xuân Lưu cho biết, sau khi Luật Thủ đô được thông qua, Thành phố ưu tiên cụ thể hóa các cơ chế, chính sách được giao, trong đó có phát triển đô thị. Nhưng nếu những cơ chế ấy không biến thành các mô hình tài chính cụ thể — ví dụ gộp nhiều khu trong một gói đầu tư, cho phép tổ chức lại không gian theo từng khu vực, nâng tầng hợp lý, giảm mật độ xây dựng, tăng cây xanh, không gian công cộng — thì cải tạo chung cư cũ vẫn sẽ mãi là khẩu hiệu. Kết luận không dễ nghe nhưng cần nói rõ: hoặc Hà Nội dám chủ động thiết kế một "bài toán đầu tư có khả năng thực hiện", hoặc Thành phố chấp nhận rủi ro khi thêm nhiều tòa nhà nữa lọt vào danh sách cấp D, và khi đó mọi quyết định đều bị thúc ép bởi tai nạn, chứ không phải bởi tầm nhìn.
