Cải tạo chung cư cũ là gì và vì sao đang bị chậm?
Cải tạo chung cư cũ là quá trình phá dỡ hoặc sửa chữa các khối nhà tập thể, chung cư xuống cấp, đồng thời tổ chức tái định cư đô thị, sắp xếp lại hạ tầng và không gian sống cho cư dân theo quy hoạch mới, bảo đảm an toàn, tiện ích và hiệu quả sử dụng đất lâu dài.
Hà Nội hiện có khoảng 2.160 chung cư cũ, chủ yếu xây dựng từ thập niên 1960 đến 1980, nhưng tỷ lệ cải tạo, xây dựng lại mới đạt khoảng 1-2%, cho thấy khoảng cách rất lớn giữa nhu cầu và kết quả thực tế. TP.HCM có 474 khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, trong đó 16 chung cư ở cấp độ nguy hiểm D. Hàng trăm công trình đã xuống cấp, hạ tầng quá tải, không gian chật hẹp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho cư dân. Vấn đề không còn là “có cải tạo hay không” mà là “vì sao vẫn chậm”, trong khi rủi ro cho người dân tăng từng ngày.
Vướng mắc quy hoạch: Giải phóng mặt bằng không đồng nghĩa có thể xây ngay
Điểm nghẽn lớn nhất của cải tạo chung cư cũ hiện nay là vướng mắc quy hoạch, chứ không phải chỉ là sự chậm trễ thủ tục hành chính. Nhiều người nghĩ di dời xong là có thể khởi công, nhưng thực tế, không ít dự án cho thấy điều ngược lại: giải phóng mặt bằng mới chỉ là nửa chặng đường.
Tại TP.HCM, chung cư 350 Hoàng Văn Thụ đã được tháo dỡ nhưng việc xây mới vẫn vướng kéo dài, chứng minh rằng giải phóng mặt bằng không đồng nghĩa dự án lập tức chuyển sang thi công. Lý do nằm ở bài toán quy hoạch: diện tích đất hạn chế, chỉ tiêu quy hoạch không cho phép tăng quy mô xây dựng, trong khi chi phí bồi thường cao khiến khó thu hút nhà đầu tư. Nếu cố tăng mật độ, số tầng để bù chi phí, dự án lại gây áp lực lên giao thông, trường học, bệnh viện, cấp thoát nước và không gian công cộng. Nói cách khác, quy hoạch thiếu đồng bộ đang “kẹp” cả nhà đầu tư lẫn cư dân trong thế giằng co.
Khi an toàn cư dân bị đặt sau bài toán tài chính
Điều đáng lo nhất là trong nhiều trường hợp, an toàn cư dân vẫn bị đặt sau bài toán tài chính và thủ tục. Trong khi hàng trăm chung cư, tập thể cũ xuống cấp đặt ra yêu cầu cấp bách về an toàn và tái định cư đô thị, tiến độ cải tạo lại bị “trói” bởi những tranh luận bất tận về chỉ tiêu quy hoạch, hệ số bồi thường và khả năng thu hồi vốn.
Mỗi hộ gia đình có hoàn cảnh và nhu cầu khác nhau: người cần căn hộ mới, người ưu tiên vị trí tái định cư, hộ kinh doanh tại nhà lo mất nguồn thu nhập. Nếu phương án bồi thường, hỗ trợ tạm cư và bố trí chỗ ở mới không rõ ràng, dự án dễ rơi vào bế tắc kéo dài. Trong khi đó, với các công trình nguy hiểm cấp D, ưu tiên phải là bảo vệ tính mạng người dân, tổ chức di dời, bố trí nơi ở tạm an toàn và công khai tiến độ tái định cư. Việc chậm trễ đồng nghĩa chấp nhận để người dân sống trong chung cư xuống cấp, hạ tầng quá tải và nguy cơ mất an toàn thường trực.
Chính quyền đã làm gì và vì sao vẫn chưa đủ?
Không thể nói chính quyền đứng ngoài cuộc, nhưng rõ ràng những gì đã làm vẫn chưa đủ để bứt phá tiến độ cải tạo chung cư cũ. Vấn đề nằm ở chỗ chính sách đang dừng nhiều ở kế hoạch và kiểm định, trong khi khâu chuyển hóa thành dự án cụ thể còn chậm.
Tại Hà Nội, thành phố đã triển khai rà soát, kiểm định chất lượng và lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Kế hoạch số 23/KH-UBND ngày 15/1/2026 đặt mục tiêu kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư cũ để xác định công trình cần phá dỡ, sửa chữa, gia cố và biện pháp bảo đảm an toàn. Kế hoạch số 172/KH-UBND tiếp tục yêu cầu nghiên cứu, lập quy hoạch cải tạo. Hà Nội đặt mục tiêu khởi công cải tạo 8 khu chung cư cũ đến năm 2030, gồm Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công, Thanh Xuân Bắc và một số công trình đơn lẻ. Ở TP.HCM, UBND thành phố đã yêu cầu khẩn trương cải tạo chung cư xuống cấp, giao Sở Xây dựng theo dõi và báo cáo tiến độ hằng tháng. Tuy vậy, đến giữa tháng 7/2026, thành phố mới kiểm định 72/220 lô chung cư cần kiểm định, tương đương 32,72%, cho thấy khâu nền tảng vẫn chậm.
Gỡ vướng quy hoạch để đẩy nhanh tái định cư đô thị
Muốn cải tạo chung cư cũ không tiếp tục giậm chân tại chỗ, cần nhìn thẳng vào nút thắt quy hoạch và tháo gỡ một cách đồng bộ, thay vì sửa lẻ tẻ từng dự án. Cải tạo không thể chỉ là bài toán tài chính trong phạm vi một tòa nhà; nó phải được đặt trong tổng thể quy hoạch khu vực, gắn với giao thông, trường học, công viên, hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng.
Giải pháp hợp lý là chuyển từ tư duy cải tạo từng block sang tái thiết theo khu vực, để có thể tổ chức lại hạ tầng, bổ sung tiện ích và phân bổ mật độ xây dựng hài hòa. Những khu có khả năng cân đối hiệu quả thương mại nên được tạo điều kiện triển khai, nhưng phải kiểm soát chặt chỉ tiêu hạ tầng và chất lượng sống. Với các dự án không hấp dẫn về tài chính nhưng cấp bách về an toàn, cần tính đến vai trò hỗ trợ của ngân sách, quỹ nhà tái định cư và các nguồn lực hợp pháp khác. Quan trọng hơn, phải gắn trách nhiệm cụ thể với từng cơ quan, từng mốc tiến độ, công khai danh mục dự án, tình trạng pháp lý, kết quả kiểm định, phương án lựa chọn nhà đầu tư và tiến độ di dời để người dân giám sát và tạo áp lực lên những đơn vị chậm trễ.
