Kiểm soát từ trước khi nhà được rao bán
Quản lý bất động sản là hệ thống quy định và hoạt động giám sát của Nhà nước nhằm bảo đảm dự án đủ điều kiện pháp lý, xây đúng quy hoạch và chỉ được đưa ra giao dịch khi thông tin được kiểm chứng. Vụ sai phạm tại các dự án Mường Thanh cho thấy kiểm soát sau khi người dân đã mua nhà là quá muộn.
Trong thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, đại biểu Quốc hội đề nghị siết điều kiện kinh doanh, phát hiện vi phạm sớm và làm rõ trách nhiệm cơ quan quản lý. Theo đại biểu Vũ Văn Tiến, 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh có sai phạm quy mô lớn kéo dài nhiều năm. Quy mô chênh lệch là hồi chuông cảnh báo: hồ sơ phê duyệt 6.759 căn hộ, trong khi thực tế xây dựng lên tới 24.943 căn, tức hơn 18.000 căn vi phạm.
Những sai phạm kéo dài trong khi căn hộ đã được bán và có người vào ở khiến cư dân hoang mang, lo nguy cơ mất nhà. Đây không phải rủi ro giấy tờ trừu tượng: khi sai phạm được xử lý muộn, người mua có thể phải đối mặt với bất ổn về nơi ở và tài sản tích góp.
Luật phải chặn giao dịch sai phạm trước khi phát sinh
Công khai thông tin dự án là cần thiết, nhưng chưa đủ nếu không có cơ chế đối chiếu danh mục căn hộ được chào bán với quy hoạch, thiết kế và giấy phép đã duyệt. Đại biểu đề nghị quy định rõ cơ quan nào kiểm tra, công khai căn hộ đủ điều kiện bán, đồng thời cảnh báo và ngăn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.
Đây là điểm cốt yếu để bảo vệ người mua nhà: thông tin phải được xác minh trước khi người dân đặt cọc, không phải đợi đến lúc công trình sai phép đã thành sự đã rồi. Nếu trách nhiệm bị chia nhỏ hoặc kiểm tra chỉ diễn ra trên giấy, “dự án ma” và dự án mập mờ vẫn có thể tìm đường ra thị trường.
Chế tài cũng cần khiến vi phạm không còn là một lựa chọn có lợi. Đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị chủ đầu tư phải hoàn trả, bồi thường và khắc phục hậu quả, nhất là khi công trình phải phá dỡ và ảnh hưởng chỗ ở của cư dân. Chỉ phạt tiền mà không buộc gánh hậu quả tương xứng sẽ khó ngăn sai phạm tái diễn.
Đặt cọc, dữ liệu và trách nhiệm thực thi
Dự thảo luật nêu rõ không được nhận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán; mức đặt cọc tối đa là 5% giá trị bất động sản. Giới hạn này có thể giảm tình trạng huy động vốn qua hợp đồng giữ chỗ khi thủ tục còn dang dở. Đại biểu Tô Ái Vang còn đề nghị khoản đặt cọc được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh, chỉ giải ngân khi dự án đủ điều kiện và hợp đồng mua bán được ký.
Giải trình tại phiên thảo luận sáng 30/10, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh ghi nhận lo ngại về các dự án ma, dự án mập mờ thông tin và khẳng định sẽ siết quản lý để người dân, doanh nghiệp yên tâm giao dịch. Dự thảo cũng đặt ra hệ thống dữ liệu nhà đất, mã định danh điện tử cho bất động sản và kết nối thông tin giữa các cơ sở dữ liệu chuyên ngành. Những công cụ này chỉ hữu ích khi dữ liệu chính xác, được cập nhật và người mua có thể tra cứu trước khi giao dịch nhà đất.
Bộ Xây dựng cho biết đã bàn giao tài khoản quản trị hệ thống cho các địa phương; từ 30/7, địa phương từng bước tạo tài khoản cho cơ sở liên ngành và chủ đầu tư để báo cáo theo quy định. Đây là bước triển khai đáng chú ý, nhưng hiệu quả cần được đo bằng việc phát hiện và chặn giao dịch sai phạm kịp thời, không chỉ bằng số lượng tài khoản hay dữ liệu được nhập.
Bảo vệ người mua phải bắt đầu từ khâu phòng ngừa
Bài học từ Mường Thanh rất rõ: nếu cơ quan quản lý không đối chiếu quy hoạch, thiết kế và số căn được phép bán ngay từ đầu, người mua sẽ phải gánh phần rủi ro lớn nhất. Một đạo luật tốt không chỉ tạo thuận lợi cho thị trường mà còn phải buộc chủ đầu tư minh bạch, xác định rõ trách nhiệm giám sát và bảo đảm hậu quả vi phạm không bị đẩy sang cư dân.
Cam kết siết quản lý chỉ có ý nghĩa khi biến thành quy trình kiểm tra công khai, cảnh báo dễ tiếp cận và cơ chế dừng giao dịch đủ nhanh. Quy định về đặt cọc, dữ liệu và trách nhiệm bồi thường cần vận hành đồng bộ; thiếu một mắt xích, dự án sai phạm vẫn có thể được bán trước khi người mua kịp nhận ra.
Kết luận, muốn ngăn “dự án ma” và bảo vệ người mua nhà, phải chuyển trọng tâm từ xử lý hậu quả sang kiểm soát trước khi mở bán. Luật cần rõ người kiểm tra, rõ căn hộ đủ điều kiện và rõ trách nhiệm khắc phục. Khi người dân có thể xác minh thông tin trước khi xuống tiền, giao dịch mới có cơ sở để an toàn và thị trường mới đáng tin.
