Phá vòng luẩn quẩn của dự án thiếu vốn
Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án cho nhà đầu tư khác, để dự án có thể tiếp tục triển khai cùng các quyền và nghĩa vụ gắn với dự án. Ngày 22/10/2026, tại phiên thảo luận về ba dự thảo luật sửa đổi liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, các đại biểu Quốc hội tập trung vào vướng mắc này. Theo dự thảo luật kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng. Quy định ấy tạo nghịch lý: doanh nghiệp cạn tiền cần bán dự án, nhưng muốn bán lại phải có tiền trả khoản nợ đang khiến dự án mắc kẹt. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị cho bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ còn thiếu, thay vì để tài sản và cơ hội hồi phục tiếp tục bị khóa bởi năng lực tài chính của chủ đầu tư cũ. Đây là hướng đi hợp lý: đổi người có khả năng thực hiện nghĩa vụ, không xóa nghĩa vụ.
Ba luật phải khơi thông cùng một dòng chảy
Cơ chế chuyển giao nghĩa vụ không thể đứng riêng lẻ. Đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tạo thành một chuỗi liên kết: vướng mắc ở bất kỳ khâu nào đều có thể làm đình trệ dự án, giữ vốn đầu tư lại và đẩy áp lực nợ xấu lên ngân hàng. Vì vậy, sửa đổi luật đất đai và hai luật liên quan cần được thiết kế thống nhất, thay vì để doanh nghiệp, người mua nhà và tổ chức tín dụng đối mặt với những thủ tục chồng chéo. Tầm vóc của cải cách còn nằm ở nguồn lực công: thu từ đất hiện đóng góp 60% đến 65% tổng chi đầu tư công cấp xã, phường. Khi giao dịch bất động sản ngưng trệ, ngân sách địa phương và khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp đều chịu ảnh hưởng. Mục tiêu phải là giải phóng nguồn lực bất động sản đang bị chôn trong dự án dở dang, đồng thời hạn chế nợ xấu ngân hàng bằng cách tạo đường cho khoản vay được tái cấu trúc. Đại biểu cũng nhấn mạnh Luật Đất đai cần có tính ổn định trong 10 đến 15 năm.
Chuyển giao nghĩa vụ phải đi kèm hàng rào bảo vệ
Cho phép chuyển nhượng khi chưa nộp đủ tiền đất chỉ đáng ủng hộ nếu Nhà nước không thất thu và người mua nhà không bị đẩy vào rủi ro mới. Các đại biểu đề xuất khoản phải nộp cần được cơ quan có thẩm quyền xác định, bên nhận phải chứng minh năng lực tài chính; hai doanh nghiệp cần cam kết bằng văn bản về thời hạn thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm với bên thứ ba. Có thể yêu cầu thanh toán trực tiếp một phần giá trị chuyển nhượng vào ngân sách: đổi chủ thể trả nợ, chứ không giảm khoản phải nộp. Cũng cần phân biệt khoản nợ đã xác định với nghĩa vụ chưa được xác định, kèm thời hạn, bảo đảm và cách xử lý nếu bên mới vi phạm. Với người mua, dự án nằm im đồng nghĩa phải chờ đợi; nếu dự án không tiếp tục, họ có thể phải kiện để bảo vệ quyền lợi, còn việc xác định hiệu lực thỏa thuận có thể phức tạp. Đổi chủ đầu tư không thể là cớ buộc khách hàng ký lại hợp đồng bất lợi hơn. Đại biểu còn đề xuất giới hạn tiền đặt cọc ở mức không quá 5% giá trị bất động sản. Các nội dung này sẽ tiếp tục được xem xét khi hoàn thiện dự thảo luật.
