Khu tập thể cải tạo: Từ biểu tượng đô thị đến bài toán an toàn
Khu tập thể cải tạo là quá trình phục hồi nhà tập thể và chung cư xuống cấp thông qua xây dựng lại hoặc chỉnh trang hạ tầng, nhằm bảo đảm an toàn kết cấu, bổ sung không gian sinh hoạt, chỗ đỗ xe và dịch vụ thiết yếu cho cư dân sau hàng chục năm sử dụng liên tục trong điều kiện đô thị hóa nhanh. Đây không chỉ là can thiệp kỹ thuật, mà là sự tái thiết cả không gian sống, quan hệ cộng đồng và cấu trúc kinh tế – xã hội của một khu dân cư. Trong bức tranh đó, những chung cư cũ Hà Nội ở trung tâm như 15C Trần Khánh Dư, hay các lô chung cư tại 32 phường có nhà xây trước năm 1994 ở TP.HCM, là điển hình cho sự đứt gãy giữa tuổi đời công trình và nhu cầu sống hiện đại. Vấn đề không còn là “có cải tạo hay không”, mà là “cải tạo như thế nào để cư dân thực sự được hưởng lợi”.
15C Trần Khánh Dư: Một khu tập thể phố cổ chạm ngưỡng chịu đựng
Khu tập thể 15C Trần Khánh Dư nằm giữa khu vực phố cổ, gồm hai tòa nhà 5 tầng với 49 căn hộ xây từ thập niên 1990, nay đã xuống cấp rõ rệt. Điều đáng nói là sự xuống cấp không còn là cảm nhận, mà hiển hiện bằng từng vệt ố loang, mảng rêu trên trần và lớp vữa bong tróc trong căn hộ tầng 5, nơi gia đình bà Trương Thị Thúy đã nhiều lần tự sửa chữa nhưng nước vẫn ngấm mỗi khi mưa. Việc cơi nới bằng "chuồng cọp" để tăng diện tích sử dụng đã phá vỡ kiến trúc ban đầu và làm trầm trọng nguy cơ mất an toàn, nhất là phòng cháy chữa cháy và cứu hộ. Trước thực trạng đó, phường Cửa Nam buộc phải lên kế hoạch phục hồi nhà tập thể bằng một dự án xây mới gồm khối 8 tầng phía ngoài, khối 21 tầng phía trong và 4 tầng hầm, với tổng mức đầu tư hơn 376 tỷ đồng.
TP.HCM siết tiến độ: Khi chung cư xuống cấp trở thành sức ép chính sách
Ở phía Nam, chung cư xuống cấp không còn là câu chuyện riêng lẻ mà đã trở thành một sức ép buộc chính quyền TP.HCM phải ra quyết định mạnh tay. Chủ tịch UBND thành phố đã yêu cầu Sở Xây dựng cùng 32 phường có chung cư xây dựng trước năm 1994 khẩn trương triển khai cải tạo và xây dựng lại các nhà ở đã hư hỏng, xuống cấp. Một câu nói có thể trích nguyên văn để thấy áp lực về tiến độ là: “Đến giữa tháng 7/2026, TP. Hồ Chí Minh mới hoàn thành kiểm định 72 trong tổng số 220 lô chung cư cũ cần kiểm định, đạt 32,72%”. Đề án cải tạo đặt mục tiêu đến năm 2035 hoàn tất việc nâng cấp toàn bộ chung cư xây trước 1975 và các công trình xuống cấp nghiêm trọng. Việc hỗ trợ một phần kinh phí hạ tầng và chi phí di dời là tín hiệu tích cực, nhưng câu hỏi lớn vẫn là tốc độ giải ngân và khả năng tổ chức di chuyển để cư dân không bị gián đoạn cuộc sống.
Những vướng mắc cố hữu: Thiếu chỗ đỗ xe, sân chơi và hạ tầng đồng bộ
Điểm chung của các khu chung cư cũ Hà Nội và các lô nhà tập thể ở TP.HCM là cùng phải gánh những vấn đề của một mô hình thiết kế đã lỗi thời: không có chỗ đỗ xe đủ cho ôtô và xe máy, sân chơi trẻ em bị thu hẹp dần bởi các công trình cơi nới, và hạ tầng kỹ thuật lạc hậu, khó đáp ứng tiêu chuẩn phòng cháy, thoát hiểm. Ngay tại 15C Trần Khánh Dư, việc làm "chuồng cọp" không chỉ gây mất thẩm mỹ phố cổ mà còn khiến lực lượng cứu hộ tiềm ẩn nguy hiểm nếu xảy ra hoả hoạn. Khi thành phố tính chuyện phục hồi nhà tập thể, nếu chỉ nâng số tầng, tăng căn hộ mà bỏ qua không gian chung, bãi xe, cây xanh, thì bài toán khu tập thể cải tạo sẽ bị giải sai ngay từ đầu. Người dân có thể có căn hộ mới, nhưng không có chất lượng sống mới – đó là rủi ro chính sách cần nhìn thẳng.
Hướng đi cần thiết: Cải tạo phải lấy cư dân làm trung tâm
Tín hiệu tích cực là cả Hà Nội và TP.HCM đều đã bước vào giai đoạn chủ động cải tạo chung cư cũ, với những dự án cụ thể và lộ trình đến năm 2035 cho các khối nhà xuống cấp nghiêm trọng. Nhưng nếu muốn quá trình này trở thành cơ hội nâng cấp đời sống đô thị, thay vì chỉ thay áo bề ngoài, chính sách phải chuyển trọng tâm từ diện tích sàn sang chất lượng sống: ưu tiên không gian công cộng, tổ chức lại chỗ đỗ xe, tăng an toàn cháy nổ và đảm bảo cư dân được tái định cư tại chỗ trong các dự án cải tạo quy mô như 15C Trần Khánh Dư. Khu tập thể cải tạo thành công là nơi người ở cảm nhận rõ ràng rằng cuộc sống sau cải tạo tốt hơn trước, chứ không phải nơi họ buộc phải chấp nhận đánh đổi ký ức tập thể để lấy một căn hộ mới nhưng thiếu sân chơi, thiếu khoảng thở, và thiếu cảm giác gắn bó.
