Vì sao phải ưu tiên cải tạo tổng thể khu tập thể cũ?
Cải tạo khu tập thể là quá trình sửa chữa, gia cường và nâng cấp đồng bộ kết cấu, cơ sở hạ tầng chung cư và không gian từng căn hộ để kéo dài tuổi thọ công trình, đảm bảo an toàn, đồng thời nâng chất lượng sống cho cư dân một cách bền vững. Khu tập thể Trương Định tại phường Tương Mai là ví dụ điển hình: được xây dựng trong giai đoạn 1970 - 1980 với 10 khối nhà 2 tầng, đến nay đã tồn tại gần nửa thế kỷ với hàng loạt dấu hiệu xuống cấp, biến dạng, không còn giữ nguyên bản. Điều đáng nói là nhiều hộ dân vẫn buộc sống trong những căn nhà xuống cấp, chật chội suốt gần 50 năm. Nếu không có thứ tự ưu tiên rõ ràng, mọi nỗ lực “nhà xuống cấp sửa chữa” sẽ chỉ là chắp vá, tốn kém mà không giải quyết được nguy cơ mất an toàn và bất tiện sinh hoạt.
Bước một: Giải quyết an toàn kết cấu và tường thấm nước
Ở những khu đã hơn 40–50 năm như Trương Định, ưu tiên số một trong cải tạo khu tập thể phải là kết cấu chịu lực và hiện tượng thấm dột. Mái nhà, tường, cầu thang, lan can đều đã xuất hiện dấu hiệu hư hỏng; lan can, cột bê tông bong tróc từng mảng, nền gạch bạc màu, nhiều vị trí nứt, hư hỏng. Đó không chỉ là chuyện xấu xí mà là rủi ro tai nạn: vữa rơi, lan can yếu, cầu thang mục. Tường thấm nước xử lý càng chậm, càng phá hoại cốt thép bên trong; đã có trường hợp “nhà tầng trên nước chảy xuống ngấm hết… mép tường dột lắm, nằm ngủ mà nước chảy sát người”. Ở một số khu 3 tầng tại Hà Đông, trần cầu thang bong tróc, tường thấm nước khiến cư dân thấp thỏm mỗi lần đi qua. Nếu không dừng ngay dòng nước xâm nhập, mọi lớp sơn, ốp lát hay nội thất về sau đều vô nghĩa.
Bước hai: Nâng cấp hạ tầng và tiện ích chung trước từng căn hộ
Sai lầm phổ biến là lao vào chỉnh sửa từng căn, trong khi hệ thống chung vẫn lạc hậu. Thực tế, nhiều dãy nhà xuống cấp không chỉ ở chất lượng kết cấu mà còn ở công năng, hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan đô thị. Điện bổ sung chằng chịt, hành lang bị tận dụng làm bếp, phơi đồ, kho chứa, biến không gian chung thành mê cung chật chội. Nghiêm trọng hơn, suốt gần 50 năm, nhiều dãy phải dùng chung 2 nhà vệ sinh và 2 phòng tắm cho 6 hộ; các căn tầng 2 không có vệ sinh khép kín, phải thay phiên dọn khu vệ sinh chung. Nếu không ưu tiên cải tạo các tiện ích này, như hệ thống vệ sinh, thoát nước, chiếu sáng, không ai có thể nói đến chuyện “sống văn minh” trong những khu tập thể cũ. Hạ tầng chung là mạch máu của cả khối nhà; nó phải được xử lý trước khi nghĩ đến gạch lát hay trần thạch cao trong từng căn.
Trương Định: Từ tập thể 2 tầng đến hai khối chung cư 30 tầng
Quy hoạch mới cho khu tập thể Trương Định cho thấy một cách tiếp cận toàn diện trong cải tạo khu tập thể chứ không chỉ là “vá víu”. Theo quy hoạch tổng mặt bằng đã công bố, khu này sẽ được xây dựng lại thành 2 tòa chung cư cao tối đa 30 tầng (chưa bao gồm 3 tầng hầm và tum kỹ thuật trên mái). Phương án dự kiến bố trí khoảng 1.065 căn hộ diện tích 26–81 m², từ 1 đến 3 phòng ngủ, đáp ứng chỗ ở cho hơn 2.000 cư dân. Tổng diện tích nghiên cứu khoảng 14.600 m², trong đó 13.700 m² dành cho việc cải tạo, tái thiết khu tập thể, hơn 890 m² mở đường kết nối với ven sông Sét và đường Trương Định. Đây không chỉ là thay áo mới cho vài dãy nhà, mà là tái thiết cơ sở hạ tầng chung cư, tổ chức lại không gian sống và giao thông xung quanh.
Kết luận: Cần một lộ trình ba bước cho mọi khu tập thể cũ
Bài học từ Trương Định và nhiều khu tập thể hơn nửa thế kỷ ở Hà Nội là: nhà xuống cấp sửa chữa không thể làm kiểu “mạnh ai nấy cơi nới”. Những gia đình tự nâng mái, làm thêm tầng, sửa thành mái tôn chỉ giải quyết tạm thời cho riêng họ, đồng thời đẩy kết cấu chung vào trạng thái hỗn loạn. Muốn một khu tập thể sống thêm vài thập kỷ, cần một lộ trình ba bước: củng cố kết cấu, xử lý thấm dột; cải tạo hạ tầng và tiện ích chung; sau đó mới đến nội thất, diện tích từng căn. Nếu bỏ qua thứ tự này, cả cư dân lẫn chính quyền sẽ tiếp tục phải chấp nhận cảnh tường mốc, trần bong tróc, nhà vệ sinh chung xuống cấp trong khi tiền bạc vẫn chảy vào những lớp sửa chữa ngắn hạn. Cải tạo khu tập thể là phép thử: chúng ta ưu tiên tiện nghi ngắn hạn hay sự an toàn và bền vững lâu dài?
