Thêm lựa chọn bồi thường: bước ngoặt cho cải tạo chung cư cũ
Chính sách bồi thường linh hoạt trong cải tạo chung cư cũ là tập hợp các phương án tái định cư đa dạng như nhận căn hộ chung cư tái định cư, mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, nhận tiền mặt hay nhận quyền sử dụng đất tương đương giá trị nhà ở tái định cư, nhằm giúp mỗi hộ gia đình có thể chọn lựa hình thức an cư phù hợp nhất với hoàn cảnh, nhu cầu và kế hoạch tài chính của mình. Chính phủ đang đề xuất mở rộng cơ chế này trong dự thảo luật nhà ở sửa đổi, không chỉ để giải quyết hàng nghìn chung cư cũ xuống cấp mà còn để khôi phục niềm tin của người dân vào các dự án cải tạo chung cư cũ. Đây là thay đổi có tính chất quyết định: từ tư duy "một công thức cho tất cả" sang trao quyền lựa chọn thực chất cho cư dân. Điểm tích cực rõ nhất là cấu trúc bồi thường mới chạm đúng mâu thuẫn lâu nay giữa nhu cầu đa dạng của người dân và mô hình đền bù cứng nhắc chỉ xoay quanh tiền mặt hoặc nhà tái định cư tại chỗ. Khi mọi gia đình đều khác nhau về tuổi tác, thu nhập, kế hoạch công việc và chăm sóc con cái, việc chỉ có một phương án bồi thường là thiệt thòi. Bổ sung lựa chọn nhà ở xã hội và quyền sử dụng đất mở thêm cánh cửa cho những người không muốn "trói mình" vào chung cư tái định cư cao tầng ngay tại vị trí cũ. Về bản chất, đây là cách Nhà nước chia sẻ rủi ro chính sách, thay vì đẩy toàn bộ gánh nặng chi phí và bất định cho người dân như một số cơ chế đang khiến dư luận băn khoăn.
2.930 chung cư cũ và những điểm nghẽn tài chính phải tháo gỡ
Không phải ngẫu nhiên mà vấn đề cải tạo chung cư cũ lại trở nên cấp bách: tính đến hết tháng 11.2025, các đô thị trên cả nước có khoảng 2.930 nhà ở chung cư cũ cần xử lý. Trong đó, Hà Nội chiếm tới 2.160 nhà, TP.HCM 474 nhà và Hải Phòng 178 nhà, cho thấy mức độ tập trung rủi ro an toàn nhà ở tại các đô thị lớn. Công tác kiểm định cũng chưa đồng đều: mới 1.589 chung cư được kiểm định, riêng Hà Nội mới kiểm định 848 nhà, tương đương 39% số chung cư cũ trên địa bàn. Nhiều năm qua, công cuộc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, TP.HCM rơi vào cảnh dậm chân tại chỗ, một phần vì chính cơ chế đền bù và tạo đồng thuận quá rối rắm. Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư phức tạp, mỗi địa phương lại thêm cơ chế riêng như mô hình tái thiết đô thị, khiến việc cải tạo trở nên chậm chạp. Quan trọng hơn, tranh cãi lớn tập trung vào bài toán ai trả tiền cho việc xây lại và trả như thế nào. Việc dựa vào mốc năm xây dựng (trước hay sau 1995) để chia người dân thành hai nhóm nghĩa vụ tài chính tạo ra cảm giác bất bình đẳng: cùng là chủ sở hữu hợp pháp mà một nhóm được bồi thường, nhóm kia phải tự bỏ tiền túi xây lại. Nếu không xử lý triệt để nút thắt tài chính này, cải tạo chung cư cũ sẽ còn mắc kẹt lâu, bất chấp mọi khẩu hiệu chỉnh trang đô thị.
Luật nhà ở sửa đổi: phân loại chung cư và mở rộng phương án bồi thường
Dự thảo luật nhà ở sửa đổi đang là công cụ pháp lý trung tâm để phá vỡ thế bế tắc cải tạo chung cư cũ. Theo dự thảo, nhà chung cư được chia thành hai nhóm: chung cư cũ (xây dựng từ năm 1994 trở về trước) và nhóm còn lại là những nhà xây sau năm 1995. Với chung cư cũ hết hạn, chủ sở hữu được lựa chọn nhà đầu tư qua hội nghị nhà chung cư hoặc Nhà nước can thiệp lựa chọn, đồng thời được bồi thường bằng căn hộ chung cư xây mới với diện tích tối thiểu bằng diện tích cũ mà không phải trả thêm chi phí. Phương án này hướng tới tái định cư tại chỗ, với cơ chế quy hoạch – kiến trúc cao hơn để nhà đầu tư vẫn có lợi nhuận sau khi bồi thường. Ngược lại, với các chung cư không thuộc nhóm cũ, chủ sở hữu khi hết thời hạn sử dụng phải tự tiếp tục sử dụng diện tích đất chung và góp kinh phí xây dựng lại theo tỉ lệ sở hữu, không áp dụng cơ chế bồi thường như nhóm chung cư cũ. Đây chính là chỗ gây tranh luận, vì cơ chế này chuyển toàn bộ rủi ro và chi phí sang những người đã mua căn hộ sau năm 1995. Song song với đó, dự thảo luật bổ sung thêm quy định về tái thiết, áp dụng hình thức đối tác công tư để huy động thêm nguồn vốn cải tạo, đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, và xác định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư ngay trong hồ sơ thiết kế xây dựng. Về mặt tư duy, luật nhà ở sửa đổi đang tìm cách kết hợp bảo vệ quyền sở hữu của cư dân với đảm bảo tính khả thi tài chính của dự án cải tạo.
Nhà ở xã hội và quyền sử dụng đất: vì sao là lựa chọn đáng giá?
Điểm mới được người dân đón nhận tích cực nhất chính là việc bổ sung phương án bồi thường nhà ở xã hội và quyền sử dụng đất tương đương giá trị nhà tái định cư. Thay vì chỉ có tiền mặt hoặc căn hộ chung cư tái định cư, chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ có thể được bố trí mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn, hoặc nhận quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà ở tái định cư. Đối với những khu chung cư cũ nằm ở nội đô đắc địa, nơi giá trị đất quá cao, nhận căn hộ tái định cư tại chỗ không phải lúc nào cũng là phương án tối ưu với tất cả mọi người. Những câu chuyện đời thường cho thấy sự linh hoạt này không hề mang tính kỹ thuật khô cứng mà gắn với nhu cầu rất cụ thể. Gia đình bà Lê Thị Hoa ở khu tập thể Kim Liên, đã gần 80 tuổi và chăm sóc con bị ảnh hưởng chất độc da cam, chỉ mong có chốn an cư ổn định, phù hợp sức khỏe thay vì tiếp tục chờ đợi trong căn hộ xuống cấp. Gia đình chị Đoàn Bích Liên tại khu đô thị Thành Công lại lo về áp lực di chuyển và nuôi con nhỏ, nên coi lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quỹ đất tương đương trên địa bàn là cách giữ nhịp sống ổn định và tiện cho công việc. Do đó, các phương án bồi thường đa dạng không phải đặc quyền xa xỉ mà là điều kiện tối thiểu để chính sách chạm tới đời sống thực.
Quyền lợi cư dân và điều còn thiếu để chính sách đi vào cuộc sống
Nếu nhìn từ góc độ cư dân, chính sách bồi thường linh hoạt là tín hiệu tích cực nhưng chưa phải lời giải hoàn chỉnh. Người dân rõ ràng có thêm lựa chọn phù hợp với hoàn cảnh cá nhân, từ ở lại chung cư tái định cư, chuyển sang nhà ở xã hội cho phù hợp thu nhập, tới nhận quyền sử dụng đất để tự quyết phương án an cư. Tuy vậy, điều họ lo nhiều nhất lúc này không phải tên gọi phương án, mà là cách thức định giá và quy đổi: chọn quyền sử dụng đất thay vì căn hộ thì tính theo bảng giá nào, thời điểm nào, diện tích quy đổi ra sao, cơ quan nào thẩm định. Ở chiều chính sách, các chuyên gia đã cảnh báo sự bất hợp lý nếu chỉ lấy mốc thời gian xây dựng để phân biệt nghĩa vụ tài chính giữa các chủ căn hộ. Khi người mua nhà thương mại sau năm 1995 bị yêu cầu tự bỏ tiền xây lại chung cư, thanh khoản thị trường và niềm tin vào phân khúc căn hộ bị đe dọa. Vì thế, bước tiếp theo của luật nhà ở sửa đổi phải là thiết kế cơ chế tài chính công bằng hơn, công khai minh bạch phương án định giá, đảm bảo quyền lựa chọn của cư dân đi kèm thông tin rõ ràng. Chỉ khi người dân hiểu rõ mình được gì, mất gì trong từng kịch bản bồi thường, cải tạo chung cư cũ mới thoát khỏi vòng luẩn quẩn trì hoãn và trở thành chương trình nâng chất không gian sống đúng nghĩa.
