Dự án lấn biển: từ nhu cầu mở rộng không gian đến yêu cầu siết kỷ luật
Dự án lấn biển Việt Nam là các hoạt động xây dựng khu đô thị ven biển hoặc đảo nhân tạo nhằm mở rộng không gian phát triển, gia tăng quỹ đất đô thị, tạo cực tăng trưởng mới và khai thác nguồn lực kinh tế biển, đồng thời phải tuân thủ pháp luật trong nước, luật quốc tế và bảo đảm đánh giá tác động môi trường dài hạn để phát triển bền vững. Điểm tích cực là Việt Nam không bước vào cuộc chơi lấn biển bằng tư duy “thử nghiệm rủi ro”, mà bằng việc xây dựng hành lang pháp lý có chủ đích. Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận về cơ chế, chính sách đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển để tích hợp vào Luật Phát triển đô thị, đa số đại biểu tán thành việc luật hóa nội dung này. Đây là bước ngoặt: lấn biển được nhìn như một cấu phần chiến lược trong phát triển đô thị, chứ không chỉ là các dự án rời rạc do địa phương tự xoay xở. Tuy nhiên, động thái luật hóa chỉ là điều kiện cần. Nếu không kèm theo kỷ luật về lựa chọn nhà đầu tư, kiểm soát môi trường và cơ chế tài chính minh bạch, dự án lấn biển rất dễ trượt thành cuộc “mở rộng không gian” cho lợi ích ngắn hạn.
Tiêu chí nhà đầu tư: phải đủ lực trước khi chạm tới không gian biển
Luật hóa cơ chế đầu tư lấn biển mà không siết tiêu chuẩn nhà đầu tư thì khác nào mở cửa vùng biển chiến lược cho những kế hoạch tài chính mỏng manh. Các dự án lấn biển Việt Nam thường có quy mô cực lớn, thời gian triển khai dài và rủi ro kỹ thuật cao, nên tiêu chí về năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng bảo đảm vốn phải được đặt lên hàng đầu. Đại biểu Dương Khắc Mai ủng hộ việc bổ sung yêu cầu đặc thù cho nhà đầu tư dự án đô thị lấn biển, đồng thời đề nghị cân nhắc tỷ lệ vốn chủ sở hữu khi dự thảo đặt mức tối thiểu 15% cho một số dự án và 10% với dự án trên 200.000 tỷ đồng. Đây là số liệu cho thấy pháp lý lấn biển đã bắt đầu gắn trách nhiệm vốn với quy mô rủi ro. Quan trọng hơn, ông đề xuất phân loại dự án theo diện tích lấn biển 100 ha, 200 ha thay vì chỉ nhìn vào tổng mức đầu tư, bởi diện tích quyết định mức độ tác động lên môi trường và không gian ven bờ. Nếu các tiêu chí về năng lực tài chính thực tế, kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự và khả năng bảo đảm vốn theo tiến độ không được quy định rõ ràng ngay trong luật, hành lang pháp lý sẽ thành chiếc khung rộng nhưng lỏng, khó ngăn được các dự án thiếu năng lực chen chân vào vùng biển nhạy cảm.
Không được bán toàn bộ dự án: giới hạn chuyển nhượng để giữ trách nhiệm dài hạn
Một điểm mạnh đáng chú ý trong cơ chế đầu tư lấn biển là luật không cho phép nhà đầu tư coi dự án như hàng hóa để mua – rồi nhanh chóng bán đứt. Theo Luật Phát triển đô thị mới được Quốc hội thông qua, nhà đầu tư dự án khu đô thị lấn biển không được phép bán toàn bộ dự án, chỉ có thể chuyển nhượng tối đa 50% diện tích đất đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, với thời hạn dự án bị khống chế ở mức 70 năm. Quy định này gửi đi một thông điệp rõ ràng: tham gia dự án lấn biển đồng nghĩa với cam kết gắn bó lâu dài với không gian biển và cộng đồng ven bờ, chứ không phải “đánh nhanh rút gọn”. Giới hạn chuyển nhượng tối đa 50% phần dự án đã có đầy đủ hạ tầng buộc nhà đầu tư giữ lại một khối trách nhiệm đáng kể về vận hành, bảo trì, xử lý các tác động môi trường và xã hội. Từ góc độ quản lý dự án biển, quy định không cho bán toàn bộ dự án còn là cách giảm nguy cơ thâu tóm, đầu cơ, tránh tình trạng dự án bị xé nhỏ, chuyển tay nhiều lần khiến nhà nước khó kiểm soát các cam kết về môi trường, an ninh, quốc phòng và tiếp cận biển của cộng đồng.
Pháp lý gắn với Công ước Luật Biển và giám sát môi trường dài hạn
Lấn biển không chỉ là câu chuyện kỹ thuật xây dựng thêm đất; đó là hành động can thiệp trực tiếp vào không gian biển – nơi hội tụ lợi ích kinh tế, sinh thái và chủ quyền. Vì vậy, pháp lý lấn biển phải đứng trên cả nền tảng luật quốc gia lẫn luật biển quốc tế. Đại biểu Chu Mạnh Hùng nhấn mạnh, việc lấn biển từ bờ để mở rộng ra phía biển theo Luật Đất đai và xây dựng khu đô thị thông qua hình thành đảo nhân tạo theo dự thảo Luật Phát triển đô thị đều phù hợp với Công ước Liên hợp quốc về Luật Biển năm 1982. Quan điểm này chỉ có ý nghĩa nếu đi cùng một yêu cầu rất cụ thể: mọi dự án khu đô thị ven biển dạng lấn biển phải được đầu tư, xây dựng trên cơ sở đánh giá đầy đủ điều kiện tự nhiên, địa chất, địa mạo, thủy văn, hải văn, dòng chảy, chế độ sóng, bùn cát, hệ sinh thái và đa dạng sinh học; đồng thời đánh giá tác động đến khu vực ven biển và lân cận, bảo đảm khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu, nước biển dâng và thiên tai trong toàn bộ vòng đời dự án. Nếu điểm nhấn môi trường này chỉ nằm ở cấp dự án đơn lẻ, Việt Nam sẽ khó tránh khỏi nguy cơ “lỗ chỗ” lấn biển, tạo các mảng phá vỡ quá trình bồi tụ và hệ sinh thái ven bờ. Một cơ chế kiểm soát tổng thể ở cấp quốc gia và vùng, như đã được khuyến nghị, là điều kiện để bảo đảm sự thống nhất giữa phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường, an ninh, quốc phòng và lợi ích cộng đồng.
Chi phí lấn biển và hành lang pháp lý đồng bộ: điểm mấu chốt để hút vốn dài hạn
Không nhà đầu tư nào bước vào dự án lấn biển nếu không nhìn thấy bài toán tài chính rõ ràng. Vấn đề là hiện nay, chi phí lấn biển – vốn cực kỳ lớn – vẫn chưa được xử lý minh bạch trong pháp luật đất đai. Đại diện một tập đoàn đề xuất bổ sung cơ chế khấu trừ chi phí lấn biển vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp đối với phần diện tích đất hình thành từ hoạt động lấn biển, với chi phí được xác định theo pháp luật xây dựng và pháp luật liên quan. Theo lập luận này, nếu không khấu trừ, chi phí hình thành quỹ đất sẽ bị tính trùng, khiến nghĩa vụ tài chính phình to, làm nản lòng các nhà đầu tư có tiềm lực muốn triển khai dự án lấn biển quy mô lớn. Việc bổ sung cơ chế khấu trừ vừa giúp phản ánh đúng chi phí tạo đất, vừa tăng tính minh bạch, khả năng dự liệu chính sách và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Song song, việc hoàn thiện hành lang pháp lý, từ Nghị định quy định hoạt động lấn biển đến Luật Phát triển đô thị và Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ tạo cơ sở để quản lý, kiểm soát và định hướng hoạt động này chặt chẽ, bền vững. Luật Phát triển đô thị với 5 chương, 66 điều đã được Quốc hội thông qua, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/10/2026; các quy định về cơ chế mới cho một đô thị đặc biệt được áp dụng sớm từ 1/9/2026, đi kèm danh mục nghị định, quyết định hướng dẫn đang được hoàn thiện khẩn trương. Kết luận, Việt Nam chỉ thực sự biến dự án lấn biển thành động lực phát triển nếu chấp nhận một nguyên tắc khó nhưng cần: ưu tiên nhà đầu tư đủ lực, không nới tay với chuyển nhượng, tính đúng – tính đủ chi phí lấn biển và đặt môi trường, chủ quyền biển lên vị trí ngang hàng với tăng trưởng kinh tế.
