Lấn biển bước vào luật: Cơ hội lớn nhưng không thể “thử và sai”
Pháp luật lấn biển Việt Nam là hệ thống quy định về điều kiện, tiêu chí, trình tự và cơ chế quản lý các dự án lấn biển nhằm tạo quỹ đất mới cho phát triển đô thị, kinh tế biển, trong khi vẫn phải bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, quyền lợi cộng đồng ven biển và tuân thủ các cam kết quốc tế hiện hành.
Việc đưa cơ chế dự án phát triển đô thị biển vào Luật Phát triển đô thị cho thấy Việt Nam đã bước từ “thí điểm phân tán” sang “luật chơi thống nhất” cho lấn biển. Sáng 22/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về cơ chế, chính sách đối với dự án khu đô thị lấn biển để tích hợp vào Luật Phát triển đô thị. Đa số đại biểu đồng ý luật hóa, nhấn mạnh yêu cầu khung pháp luật minh bạch, ổn định, áp dụng lâu dài. Trong bối cảnh quỹ đất đô thị hạn hẹp, nhu cầu mở rộng không gian phát triển, du lịch, sinh thái và kinh tế tăng lên, khai thác không gian biển được nhìn nhận là hướng đi phù hợp nhưng phải được kiểm soát chặt chẽ.
Siết tiêu chí nhà đầu tư: Không chỉ là tỷ lệ vốn chủ sở hữu
Điểm then chốt của hành lang pháp lý mới nằm ở tiêu chí nhà đầu tư lấn biển. Dự thảo hiện quy định vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% với dự án từ 100 tỷ đến 200.000 tỷ đồng và 10% với dự án trên 200.000 tỷ đồng. Đây là xuất phát điểm đúng, nhưng nếu dừng ở ngưỡng tỷ lệ, luật sẽ đánh đồng nhà đầu tư có tiềm lực thật và nhà đầu tư “mỏng” nhưng biết vay nhiều. Như các đại biểu cảnh báo, với dự án đặc biệt lớn, phải gắn tỷ lệ vốn chủ sở hữu thấp với yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính thực tế, kinh nghiệm làm dự án tương tự, năng lực quản trị và khả năng bảo đảm vốn theo tiến độ toàn vòng đời dự án. Quan điểm này hợp lý: lấn biển là can thiệp sâu vào tự nhiên, nên nhà đầu tư yếu kém không thể “học việc” trên biển.
Một đề xuất đáng chú ý là dùng diện tích lấn biển như tiêu chí phân loại dự án, thay vì chỉ căn cứ quy mô vốn. Đây là bước tiến tư duy: rủi ro môi trường, an ninh – quốc phòng gắn chặt với diện tích can thiệp tự nhiên hơn là con số vốn đầu tư vốn có thể bị “thổi phồng”. Nếu tiêu chí nhà đầu tư chiến lược gắn đồng thời diện tích lấn biển, năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng huy động vốn, luật sẽ loại bớt nhà đầu tư theo kiểu “gom đất, bán lại” và ưu tiên những chủ thể chấp nhận gắn bó dài hạn với không gian biển.
Bài toán chi phí xây dựng lấn biển và đề xuất khấu trừ của doanh nghiệp
Đằng sau tham vọng đô thị lấn biển là chi phí xây dựng lấn biển khổng lồ, đặc biệt giai đoạn đầu. Đại diện một tập đoàn lớn cho biết hoạt động lấn biển có chi phí đầu tư ban đầu rất lớn, trong khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa có cơ chế xử lý khoản chi này khi tính nghĩa vụ tài chính về đất. Doanh nghiệp đề xuất bổ sung cơ chế cho phép khấu trừ chi phí lấn biển vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được hình thành từ lấn biển, và chi phí này được xác định theo pháp luật xây dựng và các quy định liên quan. Đây là đề xuất có lý về mặt kinh tế: nếu không chia sẻ rủi ro chi phí, ít nhà đầu tư đủ sức theo đuổi các dự án quy mô lớn.
Tuy nhiên, nếu khấu trừ không được thiết kế cẩn trọng, Nhà nước có thể “trả lại” gần hết giá trị quỹ đất mới cho nhà đầu tư thông qua bù trừ chi phí. Cần cơ chế kiểm toán độc lập đối với chi phí lấn biển, trần tỷ lệ khấu trừ và gắn khấu trừ với cam kết hạ tầng công cộng, không gian mở, môi trường. Nói cách khác, chia sẻ rủi ro chi phí phải đi kèm chia sẻ lợi ích đô thị và biển cho cộng đồng, thay vì biến lấn biển thành kênh chuyển giao “đặc quyền tài chính” cho một số doanh nghiệp.
Quản lý, kiểm soát dự án lấn biển: Từ quốc phòng, môi trường tới chuyển nhượng dự án
Hoàn thiện pháp luật lấn biển Việt Nam không thể dừng ở điều kiện đầu tư, mà phải bao trùm quản lý kiểm soát dự án lấn biển suốt vòng đời. Bộ trưởng Tài chính khẳng định dự án phải tuân thủ đầy đủ pháp luật trong nước và Công ước Liên hợp quốc về Luật Biển 1982, đồng thời không hình thành đơn vị hành chính mới. Các đại biểu đề nghị nâng chuẩn kiểm soát an ninh, quốc phòng, bổ sung ký quỹ môi trường, bảo lãnh hoặc bảo hiểm trách nhiệm môi trường để có nguồn lực xử lý khi xảy ra sự cố, và xác định rõ địa giới hành chính phần đất mới hình thành. Đây là những “hàng rào an toàn” cần thiết để tránh biến rủi ro kinh doanh của doanh nghiệp thành nghĩa vụ của ngân sách nhà nước.
Dự thảo còn siết quyền chuyển nhượng: nhà đầu tư không được bán toàn bộ dự án, chỉ được chuyển nhượng không quá 50% phần dự án đã có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật. Quy định này gửi đi thông điệp rõ ràng: lấn biển không phải sân chơi “mua dự án – bán dự án” mà là cam kết gắn bó dài hạn. Ở tầm vĩ mô, Nghị quyết về quốc gia biển mạnh yêu cầu rà soát, điều chỉnh Quy hoạch không gian biển quốc gia 2021–2030, tầm nhìn 2050 và xây dựng hệ thống quản lý, cơ sở dữ liệu thống nhất để theo dõi, dự báo, kiểm soát dự án lấn biển. Nếu làm được, Nhà nước sẽ giữ vai trò “nhạc trưởng” thay vì chạy theo từng dự án riêng lẻ.
Kết luận: Lấn biển chỉ nên là đặc quyền của nhà đầu tư đủ tầm
Các dự án phát triển đô thị biển lấn biển có thể mở ra cực tăng trưởng mới, nhưng cái giá phải trả về môi trường và xã hội có thể rất đắt nếu luật yếu và thực thi lỏng. Cơ hội hiện nay là Quốc hội đang thiết kế khung pháp lý ngay từ đầu cho một lĩnh vực rủi ro cao. Điều cần làm rõ là: lấn biển phải là “đặc quyền có điều kiện” của số ít nhà đầu tư thực sự mạnh về tài chính, kinh nghiệm, quản trị; chịu ràng buộc bởi cơ chế kiểm soát chặt, nghĩa vụ môi trường cao và hạn chế chuyển nhượng dự án. Khi pháp luật đủ chặt để sàng lọc, và đủ minh bạch để nhà đầu tư tính toán dài hạn, lấn biển mới trở thành công cụ phát triển bền vững, thay vì một “cuộc chơi đất đai” ngoài khơi.
