Việt Nam bứt phá về minh bạch bất động sản nhưng còn mắc kẹt ở nhóm "bán minh bạch"
Minh bạch bất động sản là mức độ công khai, đầy đủ, chính xác và dễ tiếp cận của thông tin về pháp lý, quy hoạch, giá cả, giao dịch và hiệu suất đầu tư trên thị trường, giúp người mua, nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý giảm rủi ro, tối ưu quyết định và hạn chế đầu cơ, trục lợi từ sự thiếu thông tin. Chỉ số minh bạch JLL mới nhất xếp thị trường bất động sản Việt Nam ở vị trí 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ, với điểm số 3,15, thuộc nhóm "Bán minh bạch". Điều đáng nói là Việt Nam lọt Top 10 thị trường cải thiện mạnh nhất toàn cầu trong kỳ 2024-2026, cùng các tên tuổi như Thái Lan, Hàn Quốc, Australia hay Dubai. Đây là bước tiến rõ rệt, nhưng vẫn là lời nhắc rằng chúng ta chưa thể cạnh tranh với những thị trường minh bạch cao, nơi hút tới hơn 98% vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu.
Khung pháp lý mới: nền tảng cho minh bạch, nhưng cần được thực thi đến nơi đến chốn
Nếu phải chỉ ra lý do lớn nhất giúp Việt Nam cải thiện minh bạch bất động sản, câu trả lời nằm ở cải thiện pháp lý bất động sản. Từ năm 2020, thị trường chuyển từ nhóm "minh bạch thấp" sang "bán minh bạch" nhờ hàng loạt sửa đổi luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng có hiệu lực; Luật Giá yêu cầu thẩm định viên có chứng chỉ và lưu vết kiểm toán định giá; giao dịch bất động sản phải qua hệ thống ngân hàng. Một câu trích đáng lưu ý là: "Luật Giá mới yêu cầu thẩm định viên phải có chứng chỉ hành nghề và lưu vết kiểm toán định giá có thể xác minh; đồng thời quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng". Đây là những thay đổi đúng hướng, song nếu quy định chỉ nằm trên giấy, không đi kèm cơ chế giám sát và chế tài đủ mạnh, minh bạch sẽ dừng lại ở cấp độ ghi nhận điểm số chứ chưa chuyển thành niềm tin thực sự của nhà đầu tư.
Cuộc cách mạng dữ liệu: Hà Nội đi trước, cả nước phải chạy theo
Minh bạch bất động sản không thể dựa vào cảm tính chuyên gia; nó phải đứng trên nền dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống" như chính yêu cầu của cơ quan quản lý. Bước ngoặt là việc hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức vận hành từ ngày 30-7-2026 theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP. Nghị định này đặt mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026, đồng thời kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư, đất đai và nhiều hệ thống chuyên ngành. Trong bức tranh chung, Hà Nội nổi lên như điểm sáng: trong tổng số 3.482 giao dịch bất động sản được hệ thống ghi nhận, riêng Hà Nội cập nhật 3.471 giao dịch, dẫn đầu cả nước. Việc một đô thị có quy mô và tần suất giao dịch lớn chủ động đưa dữ liệu lên hệ thống là tín hiệu tích cực, tạo áp lực cho các địa phương khác phải tăng tốc, nếu không muốn trở thành "vùng tối" trên bản đồ minh bạch.
Khoảng cách với Singapore, Thái Lan, Philippines: dữ liệu còn manh mún, chi phí thông tin quá đắt
Dù cải thiện nhanh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn xếp sau Singapore, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines về minh bạch bất động sản. Ở nhóm "bán minh bạch" như Việt Nam, dữ liệu phân mảnh, hạn chế, khiến độ chính xác định giá chỉ đạt khoảng 60-70%, thời gian định giá kéo dài tới 10-20 ngày. Theo phân tích, cơ cấu nguồn tin bị đảo ngược: kinh nghiệm chuyên gia chiếm 40%, khảo sát thị trường 40%, còn dữ liệu công khai chỉ khoảng 20%. Điều này đồng nghĩa chi phí thông tin cao hơn, kiểm chứng khó hơn và rủi ro pháp lý lớn hơn các thị trường minh bạch cao. Nói thẳng: khi người dân và doanh nghiệp phải mò mẫm qua môi giới, "cò" và tin đồn để ra quyết định, thì điểm số minh bạch trên bảng xếp hạng chỉ là một lớp son mỏng, chưa thay đổi bản chất trải nghiệm thị trường.
Để bước vào nhóm minh bạch: không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực của Hà Nội
Đạt Top 10 thị trường cải thiện mạnh nhất là thành tích đáng kể, nhưng mục tiêu thực sự phải là thoát khỏi nhóm "bán minh bạch" – nơi hiện chỉ thu hút khoảng 1,3% dòng vốn bất động sản thương mại toàn cầu. Điều đó đòi hỏi ba điều. Thứ nhất, số hóa hồ sơ đất đai phải diễn ra đồng đều, không chỉ ở một vài địa phương lớn; nếu Hà Nội dẫn đầu về cập nhật giao dịch bất động sản trên hệ thống dữ liệu nhưng các tỉnh khác vẫn lơ là, nhà đầu tư sẽ tiếp tục chọn bỏ qua những vùng thiếu thông tin. Thứ hai, dữ liệu tín dụng bất động sản, chất lượng phát triển bền vững và quản trị doanh nghiệp niêm yết phải được công bố và kiểm chứng, đúng tinh thần bộ tiêu chí 256 chỉ số của JLL. Thứ ba, người dân và doanh nghiệp phải có thói quen sử dụng nguồn dữ liệu chính thống để kiểm chứng thông tin trước khi giao dịch, không chấp nhận "mù mờ" như một trạng thái bình thường của thị trường. Khi ba điều này cùng tiến, Việt Nam mới có hy vọng chuyển từ cải thiện điểm số sang thay đổi cấu trúc dòng vốn và hành vi trên thị trường bất động sản Việt Nam.
