Từ thị trường “minh bạch thấp” đến top 10 cải thiện mạnh nhất
Bất động sản minh bạch là một thị trường mà dữ liệu giao dịch, khung pháp lý, quy trình định giá và thông tin doanh nghiệp được công bố đầy đủ, dễ tiếp cận, cho phép nhà đầu tư và người mua nhà đánh giá rủi ro, định giá tài sản và ra quyết định dựa trên chứng cứ thay vì tin đồn hoặc quan hệ cá nhân. Trong báo cáo chỉ số minh bạch toàn cầu GRETI, Việt Nam đạt 3,15 điểm và xếp thứ 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ, thuộc nhóm “Bán minh bạch” (Semi-Transparent). Điều đáng nói không phải là vị trí tuyệt đối, mà là việc thị trường bất động sản Việt Nam được xếp vào top 10 thị trường có mức cải thiện minh bạch mạnh nhất thế giới trong giai đoạn 2024-2026, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi. Đây là cú nhảy dài nếu nhớ rằng trước năm 2020, Việt Nam từng bị xếp vào nhóm “Minh bạch thấp”, với dữ liệu thị trường thiếu, khung pháp lý phức tạp và nhiều rào cản đối với nhà đầu tư nước ngoài. Bước lên nhóm “Bán minh bạch” năm 2020 mới là mở màn; top 10 cải thiện nhanh nhất cho thấy nỗ lực cải cách không phải khẩu hiệu mà đã bắt đầu chuyển thành kết quả đo đếm được.
Cải cách pháp lý: Nền móng cho một thị trường bớt “mù mờ”
Nếu phải chỉ ra lực đẩy lớn nhất cho thị trường bất động sản minh bạch, câu trả lời nằm ở cải cách pháp lý bất động sản. Sau bước ngoặt khi Việt Nam tham gia TPP và đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia năm 2016, các thay đổi thực chất bắt đầu tăng tốc từ 2020. Giai đoạn 2024-2026 ghi nhận loạt luật sửa đổi về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản cùng Luật Giá mới, tạo khuôn khổ mới cho việc quản lý, giao dịch và định giá tài sản. Một điểm thay đổi mang tính “lật mặt bằng” là yêu cầu giao dịch bất động sản phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng, cùng quy định về định giá phải có kiểm toán, truy vết được. Trích dẫn đáng chú ý: “Các luật sửa đổi về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, Luật Giá mới cùng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đang tạo nền tảng mới cho quá trình minh bạch hóa”. Đây không phải chỉnh sửa kỹ thuật, mà là sự dịch chuyển tư duy quản lý: từ kiểm soát bằng thủ tục sang kiểm soát bằng dữ liệu và chuẩn mực.
Cuộc cách mạng dữ liệu: Định giá nhanh hơn, rủi ro thấp hơn
Minh bạch không dừng ở văn bản pháp luật; nó được đo bằng chất lượng dữ liệu. Nghị định về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản đã có hiệu lực, đặt mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026. Đây là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam dịch chuyển từ định giá bằng “quen biết và khảo sát thủ công” sang định giá bằng dữ liệu công khai. Hiện tại, ở các thị trường minh bạch cao, độ chính xác định giá đạt 85-95%, thời gian định giá chỉ 5-10 ngày, với khoảng 70% thông tin đầu vào là dữ liệu công khai. Trong khi đó, tại nhóm “Bán minh bạch” như Việt Nam, độ chính xác chỉ khoảng 60-75%, thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày; dữ liệu công khai mới chiếm 20%, phần còn lại dựa nhiều vào khảo sát và kinh nghiệm chuyên gia. Nói cách khác, nhà đầu tư hiện vẫn phải trả “phí rủi ro thông tin” khá cao: nhiều nguồn lực cho thẩm định giá trị tài sản, tình trạng pháp lý và triển vọng thị trường. Nhưng đà số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất toàn quốc, áp dụng tiêu chuẩn định giá quốc tế IPMS lại cho thấy khoảng cách này đang được thu hẹp dần.
Minh bạch và dòng vốn: Cơ hội lớn nhưng không dành cho thị trường nửa vời
Minh bạch hóa không phải câu chuyện làm đẹp bảng xếp hạng, mà là cuộc cạnh tranh giành vốn dài hạn. Theo đánh giá, các thị trường “Minh bạch cao” và “Minh bạch” đang thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, trong khi nhóm “Bán minh bạch” – nơi thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng – mới chỉ nhận khoảng 1,3%. Sự thăng hạng vào top 10 cải thiện mạnh nhất đã tạo tín hiệu tích cực: khu vực châu Á – Thái Bình Dương chiếm một nửa danh sách này, và dòng vốn đầu tư xuyên biên giới vào khu vực đã phục hồi mạnh, giao dịch trực tiếp ở một số thị trường, trong đó có Việt Nam, đạt mức cao kỷ lục. Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận xét việc Việt Nam được xếp vào nhóm cải thiện mạnh nhất là kết quả của một “quá trình dài và liên tục”, thể hiện qua mức đăng ký vốn đầu tư nước ngoài tăng rõ rệt. Với người mua nhà và nhà đầu tư trong nước, minh bạch hơn nghĩa là giá tài sản được xác định rõ hơn, quá trình thẩm định rút ngắn, rủi ro giảm. Nhưng chừng nào thị trường còn phụ thuộc nặng vào dữ liệu phân mảnh và kinh nghiệm chủ quan, Việt Nam vẫn mới ở ngưỡng “đáng chú ý”, chưa thể bước vào cuộc chơi của những thị trường thu hút phần vốn lớn nhất.
Chặng đường phía trước: Việt Nam muốn lên hạng phải dám công bố hơn nữa
Thứ hạng 50/88 vừa là tín hiệu khích lệ, vừa là lời nhắc rằng những gì đạt được vẫn còn khiêm tốn so với kỳ vọng. JLL chỉ ra ít nhất sáu trụ cột Việt Nam cần tiếp tục đẩy mạnh: số hóa hồ sơ đất đai; xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất toàn quốc; áp dụng tiêu chuẩn định giá quốc tế IPMS; công bố dữ liệu tín dụng bất động sản thương mại; gắn chứng nhận công trình xanh với quy hoạch và cơ sở dữ liệu; nâng yêu cầu công bố thông tin với doanh nghiệp niêm yết. Nói thẳng, bước tiến thực sự sẽ đến khi cơ quan quản lý và doanh nghiệp chấp nhận từ bỏ ưu thế thông tin không cân xứng – công bố nhiều hơn, chi tiết hơn, kể cả dữ liệu từng được coi là “nhạy cảm” như giá giao dịch thực, dư nợ tín dụng bất động sản, tỷ lệ trống của dự án. Minh bạch là sân chơi mà mọi bên phải chịu soi chiếu ngang nhau. Việt Nam đã chứng minh được quyết tâm qua cải cách pháp lý và xây dựng hệ thống dữ liệu; giai đoạn tiếp theo, bài kiểm tra sẽ nằm ở mức độ sẵn sàng công bố và chịu trách nhiệm trước số liệu. Nếu vượt qua được, thị trường bất động sản Việt Nam có cơ hội không chỉ cải thiện chỉ số minh bạch toàn cầu, mà còn dịch chuyển thực sự từ “bán minh bạch” sang “minh bạch” – nơi dòng vốn dài hạn và nhà đầu tư chuyên nghiệp sẵn sàng ở lại lâu hơn.
