Minh bạch bất động sản: Việt Nam thăng hạng nhưng chưa thể yên tâm
Minh bạch bất động sản là mức độ công khai, đầy đủ và đáng tin cậy của thông tin liên quan đến giao dịch, sở hữu, pháp lý, giá trị và vận hành tài sản, giúp nhà đầu tư, người mua và cơ quan quản lý định giá đúng, giảm rủi ro và phân bổ vốn hiệu quả hơn trên thị trường. Theo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI) do JLL công bố, Việt Nam đạt điểm minh bạch 3,15, đứng thứ 50 trên 88 thị trường và nằm trong nhóm “Bán minh bạch”. Quan trọng hơn, Việt Nam lọt Top 10 thị trường cải thiện minh bạch mạnh nhất trên thế giới trong giai đoạn 2024-2026. Điều này cho thấy hướng cải cách đang đúng, nhưng cũng phơi bày thực tế là chúng ta vẫn chưa bước vào nhóm thị trường minh bạch cao – nơi đang thu hút gần như toàn bộ dòng vốn bất động sản thương mại toàn cầu.
Pháp lý mới: Nền móng cho minh bạch hay mới là khởi đầu?
Điểm số minh bạch tăng không phải là món quà từ xếp hạng bất động sản toàn cầu, mà là kết quả của một chuỗi cải cách pháp lý bất động sản kéo dài hơn một thập kỷ. JLL nhận định vị trí Top 10 cải thiện của Việt Nam phản ánh các cải cách pháp lý kiên trì từ năm 2012 đến nay. Giai đoạn 2024-2026, các luật sửa đổi về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và Luật Giá cùng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đang tạo nền tảng mới cho quá trình minh bạch hóa. Nói cách khác, luật không còn chỉ là khung lý thuyết mà bắt đầu gắn với dữ liệu và hạ tầng số. Một câu có thể trích dẫn là: "Các luật sửa đổi và hệ thống thông tin mới đang đặt nền tảng cho minh bạch hóa thị trường bất động sản". Nhưng khi Việt Nam vẫn ở nhóm bán minh bạch, rõ ràng những cải cách này mới đi được nửa đường: khung pháp lý đã thay đổi, còn việc thi hành, giám sát và chia sẻ dữ liệu vẫn là bài toán khó.
Dữ liệu và định giá: Khoảng cách 10 ngày và 20 điểm phần trăm
Minh bạch bất động sản không dừng ở việc có luật, mà thể hiện rõ nhất ở tốc độ và độ chính xác định giá tài sản. Ở các thị trường “Minh bạch cao”, độ chính xác định giá đạt khoảng 85-95%, thời gian định giá trung bình 5-10 ngày; khoảng 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai. Ngược lại, với nhóm “Bán minh bạch” như thị trường bất động sản Việt Nam, độ chính xác chỉ ở mức 60-75%, thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày, dữ liệu công khai chỉ chiếm khoảng 20% nguồn thông tin, còn lại là khảo sát thị trường và kinh nghiệm chuyên gia. Khoảng cách thêm 10 ngày định giá này không chỉ là chuyện thời gian, mà là chi phí thông tin: nhà đầu tư phải bỏ nhiều nguồn lực để kiểm chứng pháp lý, giá trị và triển vọng tài sản. Khi chi phí thông tin cao hơn, rủi ro trong quá trình thẩm định cũng tăng lên tương ứng. Nói thẳng, xếp hạng cải thiện không thể che mờ thực tế là nền dữ liệu của chúng ta vẫn còn mỏng.
Dòng vốn quốc tế: Cánh cửa đang mở nhưng chưa rộng
Tác động của tăng minh bạch không chỉ nằm trên giấy. Theo đánh giá, minh bạch đang trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng trong việc thu hút vốn bất động sản quốc tế. Các thị trường “Minh bạch cao” và “Minh bạch” hiện thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, trong khi nhóm “Bán minh bạch” như Việt Nam chỉ chiếm khoảng 1,3%. Dù vậy, chính sự chênh lệch này lại là dư địa tăng trưởng: khi cải thiện minh bạch, thị trường bất động sản Việt Nam có cơ hội tiếp cận sâu hơn với dòng vốn xuyên biên giới, trong bối cảnh khu vực châu Á – Thái Bình Dương đang chứng kiến dòng vốn phục hồi mạnh và giao dịch trực tiếp tại Việt Nam đạt mức cao kỷ lục trong 12 tháng qua. Nói cách khác, xếp hạng cải thiện nhanh giúp Việt Nam lọt vào “tầm ngắm”, nhưng để dòng vốn chảy ổn định, thị trường phải chứng minh được rằng sự minh bạch là bền vững chứ không chỉ là thành tích ngắn hạn.
6 trụ cột tiếp theo: Cơ hội để thoát khỏi nhóm bán minh bạch
Điểm số tăng và Top 10 cải thiện mới chỉ là bước khởi động; câu hỏi quan trọng hơn là Việt Nam phải làm gì tiếp theo để thoát khỏi nhóm bán minh bạch. Các chuyên gia chỉ ra 6 trụ cột cần ưu tiên: số hóa hồ sơ đất đai; xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc; áp dụng tiêu chuẩn định giá quốc tế IPMS; công bố dữ liệu về tín dụng bất động sản thương mại; tăng cường chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch và cơ sở dữ liệu; và nâng yêu cầu công bố thông tin đối với doanh nghiệp niêm yết. Việc số hóa hồ sơ và xây dựng hệ thống đăng ký thống nhất sẽ giảm phụ thuộc vào “kinh nghiệm cá nhân” trong định giá, đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định. Như một chuyên gia nhận định, số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng cơ sở đăng ký thống nhất và áp dụng chuẩn IPMS là chìa khóa để thu hẹp khoảng cách minh bạch, qua đó tăng niềm tin của nhà đầu tư quốc tế. Tương lai xếp hạng bất động sản toàn cầu của Việt Nam sẽ được quyết định không phải bởi các khẩu hiệu, mà bởi tốc độ chúng ta biến những trụ cột này thành hệ thống vận hành thực tế.
