Việt Nam nằm trong nhóm cải thiện nhanh, nhưng vẫn chỉ “bán minh bạch”
Minh bạch bất động sản là mức độ đầy đủ, chính xác, dễ tiếp cận và có thể kiểm chứng của các thông tin liên quan đến quyền sở hữu, giao dịch, giá trị, quy hoạch và rủi ro pháp lý của tài sản, được phản ánh có hệ thống qua các chỉ số đo lường do tổ chức độc lập xây dựng. Theo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI) 2026 do JLL và LaSalle công bố, thị trường bất động sản Việt Nam được xếp hạng 50 trong tổng số 88–89 quốc gia và vùng lãnh thổ, nằm trong nhóm “bán minh bạch”, tức chưa đạt chuẩn minh bạch cao nhưng đã vượt qua giai đoạn “kém minh bạch”. Điều đáng chú ý là Việt Nam đồng thời nằm trong top 10 thị trường cải thiện minh bạch nhanh nhất thế giới, cùng các nền kinh tế như Ấn Độ, Hàn Quốc và Thái Lan, cho thấy quỹ đạo tiến bộ rõ rệt nhưng chưa đủ để bứt phá vị thế khu vực.
Chỉ số JLL cho thấy khoảng cách với Thái Lan và Philippines lớn hơn chúng ta nghĩ
Báo cáo chỉ số JLL đánh giá 88–89 quốc gia, 146 thị trường thành phố dựa trên 260 yếu tố thuộc 6 nhóm tiêu chí, từ hiệu suất đầu tư, pháp lý, nền tảng thị trường đến quy trình giao dịch, quản trị doanh nghiệp niêm yết và tính bền vững. Trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đạt điểm tổng hợp 3,15, xếp sau Singapore, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines về minh bạch bất động sản. Trong khi Singapore đã ở nhóm “minh bạch cao” với điểm 1,9 và đứng thứ 13 toàn cầu, Thái Lan và Philippines cũng tiến vào nhóm có mức minh bạch tốt hơn, phản ánh cấu trúc thể chế và chuẩn công bố dữ liệu chặt chẽ hơn. Sự so sánh Thái Lan Philippines cho thấy khoảng cách của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ ở vài thứ hạng, mà là ở chất lượng thông tin mà nhà đầu tư có thể dựa vào khi ra quyết định.
Vì sao thị trường bất động sản Việt Nam vẫn “bán minh bạch”?
Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản Việt Nam là dữ liệu phân mảnh và khó tiếp cận. JLL nhận xét ở các thị trường “bán minh bạch” như Việt Nam, độ chính xác định giá chỉ đạt 60–70%, quy trình định giá kéo dài 10–20 ngày vì thiếu dữ liệu công khai đủ sâu và rộng. Nguồn thông tin dựa nhiều vào kinh nghiệm chuyên gia và khảo sát thị trường, trong khi dữ liệu công khai mới chiếm khoảng 20%, kéo theo chi phí thông tin cao, việc kiểm chứng phức tạp và rủi ro pháp lý lớn hơn các thị trường minh bạch. Đằng sau đó là những điểm yếu về số hóa hồ sơ đất đai chưa đồng bộ, hệ thống đăng ký bất động sản chưa thống nhất, tiêu chuẩn định giá chưa hoàn toàn theo chuẩn quốc tế, và quy định công bố thông tin còn chắp vá theo từng địa phương, khiến chỉ số JLL khó có thể xếp Việt Nam lên một nhóm cao hơn.
So sánh với Thái Lan và Philippines: khác biệt về thể chế và chuẩn dữ liệu
Khoảng cách giữa thị trường bất động sản Việt Nam và các nước láng giềng như Thái Lan, Philippines phản ánh sự khác nhau về chiều sâu cải cách thể chế. Ở Thái Lan và Philippines, quá trình số hóa dữ liệu đất đai, quy hoạch, giao dịch và xây dựng hệ thống dữ liệu tập trung đã tiến xa hơn, tạo nền tảng cho minh bạch bất động sản ở cấp quốc gia. Khi tiêu chuẩn định giá gắn chặt với dữ liệu thị trường được công bố đều đặn và kiểm toán độc lập, nhà đầu tư ngoại có thể đọc thị trường qua số liệu thay vì qua tin đồn. Ngược lại, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thiên về thông tin “mật”, khó truy cập, khiến chỉ số JLL xếp ở nhóm bán minh bạch và nhà đầu tư phải trả giá bằng thời gian, chi phí tư vấn và rủi ro cao hơn khi so sánh Thái Lan Philippines như các điểm đến thay thế.
Giải pháp: từ số hóa và chuẩn hóa đến văn hóa công khai thông tin
Điểm tích cực là Việt Nam đang đi đúng hướng: từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS, được xem là yếu tố then chốt để rút ngắn khoảng cách về minh bạch bất động sản. Ngoài ra, các khuyến nghị quan trọng gồm hoàn thiện số hóa hồ sơ, công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại, đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể. Nhưng cải cách kỹ thuật là chưa đủ nếu không đi cùng thay đổi văn hóa quản trị: coi công khai dữ liệu là nghĩa vụ chứ không phải ưu ái, xem minh bạch là lợi thế cạnh tranh chứ không là gánh nặng. Khi đó, chỉ số JLL sẽ không chỉ là thước đo bên ngoài mà trở thành kim chỉ nam cho chiến lược nâng chất thị trường bất động sản Việt Nam.
