TOD và đường sắt đô thị: Khi giá “đắt – rẻ” gắn với phút di chuyển, không phải kilômét
Phát triển TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình tổ chức đô thị xoay quanh các nhà ga giao thông công cộng, trong đó đường sắt đô thị, không gian ngầm ga, khu thương mại và nhà ở được quy hoạch tích hợp, giúp rút ngắn thời gian kết nối giao thông, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân và từ đó thay đổi cách thị trường định giá bất động sản, không còn chỉ dựa trên khoảng cách địa lý hay nhãn “trung tâm” và “ngoại vi”. Các tuyến metro và mô hình TOD ở Việt Nam đang được triển khai đồng loạt với quy mô chưa từng có, biến khả năng kết nối trở thành một cấu phần cốt lõi của giá trị bất động sản. Điều này đặt lại câu hỏi: một căn nhà đắt là căn có giá mua cao, hay là căn khiến tổng chi phí sống trong 20 năm ở đó tăng vọt vì mỗi ngày phải dành hàng giờ trên đường?
Hà Nội, TP.HCM bước vào thời kỳ quy hoạch dựa trên kết nối, không chỉ trên bản đồ
Việc đường sắt đô thị bùng nổ không phải là câu chuyện hạ tầng đơn lẻ, mà là một bước ngoặt quy hoạch. Ngày 22/6, Hà Nội khởi công cùng lúc 5 tuyến đường sắt đô thị gắn với phát triển TOD, tổng chiều dài khoảng 303km, với vốn đầu tư sơ bộ hơn 1,3 triệu tỷ đồng. Đây là thông điệp rõ ràng: đô thị tương lai sẽ xoay quanh trục giao thông công cộng, chứ không phải quanh các đại lộ xe máy và ô tô. Tại TP.HCM, metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã vận hành hơn một năm rưỡi, metro số 2 đã khởi công, còn tuyến Bến Thành – Cần Giờ đã động thổ cuối năm 2025. Song song, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến, đoạn tuyến đường sắt ưu tiên trong 4 năm tới, đồng thời triển khai quy hoạch TOD để phát triển đô thị đồng bộ với đường sắt. Nếu các mốc này giữ được tiến độ, bản đồ khu “thuận tiện để sống” sẽ biến đổi nhanh hơn tốc độ tăng dân số.
TP.HCM quy hoạch hàng loạt khu TOD: Không gian ngầm ga trở thành “đất vàng” mới
Điểm đáng chú ý nhất ở TP.HCM là sự dịch chuyển có hệ thống sang tư duy phát triển TOD. Đối với Metro số 2 đoạn Bến Thành – Tham Lương, ranh giới quy hoạch TOD đã được phê duyệt tại Quyết định số 3651/QĐ-UBND ngày 19/6/2026. Khu vực ga Thủ Thiêm cũng đã xác định ranh giới TOD và dự kiến hoàn thành thẩm định, phê duyệt quy hoạch từ tháng 12/2026 đến tháng 1/2027. Với Metro số 1, thành phố đang lấy ý kiến về ranh giới TOD, dự kiến trình phê duyệt trong tháng 10/2026 và phê duyệt quy hoạch trong quý I – II/2027. Theo Nghị quyết 21, khu vực TOD được định hướng bố trí đất và công trình hỗn hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng; giao thông công cộng là phương thức di chuyển chủ đạo, kèm lối đi bộ và đường xe đạp tiếp cận ga thuận tiện, an toàn. Thành phố chủ trương khai thác giá trị tăng thêm từ đất, không gian ngầm ga và không gian trên cao, gắn với yêu cầu xanh và tiết kiệm năng lượng. Nếu trước đây “đất vàng” nằm trên mặt đường lớn, thì kỷ nguyên metro khiến “đất vàng” dịch chuyển xuống các tầng ngầm và khu vực bao quanh nhà ga.
Khi bất động sản “đắt” hay “rẻ” được tính bằng chi phí sống, không chỉ giá mua
Sự thay đổi sâu nhất mà phát triển TOD mang lại là cách chúng ta định nghĩa giá bất động sản. Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và TOD, khái niệm “đắt” – “rẻ” cần được xem xét rộng hơn. Giá trị một căn nhà không chỉ nằm ở số tiền phải trả để sở hữu, mà nằm ở tổng chi phí và thời gian để duy trì cuộc sống tại đó. Một căn hộ giá cao hơn nhưng nằm ngay gần ga metro, kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học, dịch vụ thiết yếu có thể giúp giảm đáng kể sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và chi phí đi lại dài hạn. Ngược lại, căn nhà có giá mua thấp nhưng xa các trung tâm việc làm và dịch vụ buộc người ở trả thêm bằng thời gian bị bào mòn trên đường, chi phí xăng xe cao hơn, cùng cái giá vô hình về sức khỏe và thời gian cho gia đình. VARS IRE đề xuất phân biệt rõ giữa “nhà ở giá thấp” và “nhà ở có chi phí sống thấp”, nghĩa là người mua phải tính cả chi phí và thời gian đi lại trong suốt quá trình sử dụng, không chỉ nhìn vào bảng giá.
Đường sắt tốc độ cao, đô thị vệ tinh và cuộc phân hạng lại các khu vực “ngoại vi”
Ở cấp độ vùng, đường sắt tốc độ cao đang vẽ lại tương quan giữa trung tâm và các đô thị vệ tinh. Tuyến Hà Nội – Quảng Ninh dài 120,2km, tốc độ thiết kế tối đa 350km/h (đoạn qua Hà Nội 120km/h), có thể rút thời gian di chuyển từ hơn 2 giờ xuống khoảng 23 phút, mục tiêu khai thác từ năm 2028. Ở phía Nam, tuyến Bến Thành – Cần Giờ dài hơn 54km, tốc độ thiết kế tối đa 350km/h, dự kiến chạy toàn tuyến trong khoảng 20 phút thay vì 70–90 phút đường bộ hiện nay. Song song, các đô thị như Vinhomes Global Gate Hạ Long (khoảng 6.206ha, dân số quy hoạch 380.000 người) và Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ (2.870ha, dân số gần 230.000 người) tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, du lịch và giao thông với ga cuối nằm ngay trong lõi. Đây là mô hình “đường sắt đi cùng bất động sản” từng thấy ở Hong Kong hay Nhật Bản: hạ tầng và đô thị quy hoạch đồng thời. Khi khoảng cách được đo bằng phút, nhiều khu “ngoại vi” sẽ nhảy hạng trên bản đồ giá bất động sản, trong khi một số khu trung tâm nhưng kết nối bất tiện có thể mất đi lợi thế.
