51 siêu dự án: quy mô vốn khổng lồ nhưng không phải tiền sẽ vào thị trường ngay
51 dự án bất động sản Việt Nam quy mô từ khoảng 10.000 tỷ đồng trở lên là danh mục những đại dự án đô thị, thể thao, du lịch và logistics có tổng quỹ đất hơn 69.000 ha, chứa đựng tham vọng tái thiết không gian đô thị và hạ tầng, nhưng mới phản ánh quy mô đăng ký đầu tư chứ chưa phải lượng vốn sẽ lập tức chảy vào thị trường. Theo S&I Ratings, các dự án này có tổng diện tích sử dụng đất hơn 69.200 ha, với tổng mức đầu tư 6,48 triệu tỷ đồng. Danh mục gồm dự án đang đề xuất, đã được chấp thuận chủ trương, chuẩn bị đầu tư và đang triển khai, nghĩa là phần lớn vẫn nằm trên giấy hoặc ở giai đoạn sơ khởi. Nhìn vào các con số, đây rõ ràng là đợt "dồn toa" vốn chưa từng có, nhưng sự hào hứng dễ che lấp rủi ro về tiến độ, năng lực triển khai và sức chịu đựng của thị trường bất động sản 2026 trước mặt bằng lãi suất cao.
Vingroup, Sun Group, Sunshine, Novaland: ai đang dẫn nhịp cuộc chơi?
Nhìn vào cấu trúc 51 dự án bất động sản Việt Nam, có thể thấy cuộc chơi thuộc về một số tập đoàn đầu tàu: Vingroup, Sun Group, Sunshine Group, Novaland cùng các doanh nghiệp trong hệ sinh thái của họ. Vingroup trải quỹ đất từ Hà Nội, Quảng Ninh, Cần Giờ đến Cam Lâm với loạt đô thị như Vinhomes Global Sportia, Hạ Long Xanh, Green Paradise Cần Giờ và khu đô thị ven vịnh Cam Ranh. Sun Group dàn trải từ tái thiết đô thị Vĩnh Hưng ở Hà Nội đến Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc và Bình Quới - Thanh Đa tại TP.HCM. Sunshine Group chuẩn bị Khu đô thị thông minh ven sông Sunshine Rivernia City tại Đồng Nai với quy mô 2.000 ha. Thực tế này cho thấy bản đồ đầu tư bất động sản 250 tỷ USD bị chi phối mạnh bởi một nhóm "ông lớn" có khả năng gom quỹ đất khổng lồ, đồng thời đặt ra câu hỏi về mức độ cạnh tranh và không gian dành cho doanh nghiệp vừa và nhỏ trên thị trường.
Tiến độ giải ngân: 57.900 tỷ đồng sau 8 tháng và áp lực nước rút cuối năm
Quy mô đăng ký là một chuyện, tốc độ triển khai vốn lại là câu chuyện khác – và bức tranh hiện tại cho thấy các tập đoàn lớn vẫn đang chạy chậm so với kế hoạch. Tại TP.HCM, 15 doanh nghiệp và liên danh thực hiện các dự án trọng điểm mới giải ngân khoảng 57.900 tỷ đồng sau 8 tháng, tương đương hơn 40% kế hoạch vốn cả năm 143.133 tỷ đồng. Diễn biến này cho thấy khu vực tư nhân đang đóng vai trò lớn trong triển khai vốn, nhưng khối lượng vốn còn lại trong những tháng cuối năm vẫn rất lớn. Theo một báo cáo, "lũy kế đến hết tháng 8, giá trị thực hiện đạt 57.868 tỷ đồng, tương đương 40,4% kế hoạch". Vingroup và Sun Group có những dự án đạt tiến độ tốt hơn, song không ít hạng mục – đặc biệt là những dự án BT, PPP gắn với hạ tầng – đang bị dồn vào giai đoạn nước rút, kéo theo rủi ro về chất lượng và chi phí nếu chạy theo thành tích.
TP.HCM siết BT, hạ tầng được đẩy mạnh: cú hích hay rào cản cho nguồn cung mới?
Trước tốc độ giải ngân còn chậm, TP.HCM đã chọn cách vừa thúc vừa siết. Thành phố yêu cầu loạt "ông lớn" như Sun Group, Vingroup, Masterise, Đại Quang Minh, Khang Điền khẩn trương đẩy nhanh tiến độ các dự án BT, đồng thời kiểm soát chặt việc thẩm định, quỹ đất thanh toán và trách nhiệm nhà đầu tư. UBND TP.HCM nhấn mạnh không được triển khai dự án khi chưa đủ điều kiện hoặc hợp thức hóa khối lượng chi phí không đúng quy định. Toàn bộ kế hoạch triển khai phải gửi Sở Tài chính trước ngày 14/9 và kết quả thẩm định phải hoàn thành trước ngày 18/9. Cách tiếp cận này là tín hiệu tốt cho người dân: hạ tầng giao thông, thể thao, hành chính đi nhanh sẽ là động lực dài hạn cho thị trường bất động sản 2026, nhưng sự kiểm soát chặt giúp hạn chế nguy cơ đội vốn, méo mó lợi ích và những dự án BT trở thành gánh nặng ngân sách về sau.
Thị trường bất động sản 2026: cơ hội lớn nhưng không dành cho tâm lý “sóng ngắn”
Nhìn rộng hơn, các siêu dự án này xuất hiện đúng lúc Việt Nam bước vào chu kỳ đầu tư hạ tầng và quy hoạch đô thị lớn trong giai đoạn 2026–2030. S&I Ratings nhận định hạ tầng và quy hoạch sẽ là động lực dài hạn, nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục tăng, nhưng thị trường vẫn chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất, khi chi phí vay mua nhà phổ biến 12–14% một năm và chi phí vốn của doanh nghiệp ở mức cao. Phần lớn đại dự án cần thêm thời gian để hoàn thiện thủ tục, triển khai đầu tư và phát triển theo từng giai đoạn, chứ không thể tạo ra nguồn cung ồ ạt tức thì. Với nhà đầu tư cá nhân, đây là thời điểm nên nhìn bất động sản như một câu chuyện nhiều năm gắn với hạ tầng, thay vì chạy theo những kỳ vọng "sóng" ngắn hạn quanh bảng quy hoạch. Còn với các tập đoàn, cuộc đua 250 tỷ USD sẽ chỉ bền vững nếu đi cùng kỷ luật vốn, minh bạch tiến độ và thực chất trong mỗi mét đất được phát triển.
