TOD là gì và vì sao đang thành “từ khóa nóng” quanh ga metro?
Mô hình TOD (Transit Oriented Development) là cách phát triển đô thị xoay quanh hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn như metro, kết hợp chặt chẽ khu ở, thương mại dịch vụ, không gian làm việc và tiện ích công cộng trong bán kính đi bộ, nhằm giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, tối ưu hóa sử dụng đất và hình thành các cụm đô thị nén, hiệu quả. Ở Việt Nam, TOD không còn là khái niệm lý thuyết mà đã bước vào giai đoạn thực thi với các dự án cụ thể. Ngày 24/8, dự án khu nhà ở Hòa Lạc mang tên thương mại Hòa Lạc Metro City đã chính thức khởi công tại xã Yên Xuân, Hà Nội, trong khi tại TP.HCM, một doanh nghiệp lớn đề xuất lập quy hoạch ba khu TOD tổng diện tích hơn 660 ha quanh các nhà ga metro. Hai động thái này báo hiệu bước ngoặt mới cho phát triển đô thị metro và bất động sản quanh ga metro.
Hòa Lạc Metro City: TOD quy mô nhỏ nhưng mang ý nghĩa “gợi mở”
Hòa Lạc Metro City được triển khai trên khu đất khoảng 8,3 ha với 192 sản phẩm thấp tầng gồm biệt thự đơn lập, song lập, liền kề và shophouse, cùng chung cư và hệ thống tiện ích nội khu phục vụ nhu cầu sinh hoạt, mua sắm, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí của cư dân. Điểm đáng chú ý là dự án được định hướng phát triển theo mô hình TOD, nằm tại giao điểm hai tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) và số 12 (Sơn Tây – Hòa Lạc – Xuân Mai). Trong bối cảnh Hòa Lạc đang dần đóng vai trò đô thị khoa học – công nghệ, giáo dục – đào tạo và nghiên cứu cho phía Tây Thủ đô, một khu TOD như Hòa Lạc Metro City không chỉ đơn thuần là khu nhà ở, mà là mảnh ghép quan trọng giúp hình thành cộng đồng sống – làm việc – học tập, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn về hệ thống đô thị đồng bộ cho chuyên gia, nhà nghiên cứu, kỹ sư và người lao động.
TP.HCM và tham vọng 3 khu TOD hơn 660 ha quanh metro
Nếu Hòa Lạc Metro City giống như phòng thí nghiệm TOD quy mô nhỏ, thì đề xuất của một doanh nghiệp tại TP.HCM cho thấy tham vọng ở tầm thành phố. Công ty Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh đề xuất được nghiên cứu, lập quy hoạch 3 khu TOD với tổng diện tích hơn 660 ha. Trong đó, khu TOD quanh ga Thủ Thiêm rộng khoảng 246 ha, được định hướng trở thành hạt nhân phát triển đô thị gắn với mạng lưới đường sắt đô thị. Hai khu còn lại là ô phố I/82a Tây Thạnh, khoảng 148 ha, và khu Trung tâm triển lãm, thể dục thể thao quận Tân Bình cũ tại phường Tân Sơn Nhất, rộng hơn 265 ha. Theo đề xuất, quy hoạch TOD nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga metro, đồng bộ hạ tầng giao thông với không gian đô thị và tạo thêm nguồn thu ngân sách để đầu tư phát triển hệ thống đường sắt đô thị của thành phố. Đây là cách tiếp cận gắn phát triển đô thị metro với tài chính công thay vì chỉ dựa vào ngân sách.
Cơ hội cho bất động sản quanh ga metro và người dân đô thị
Nhìn từ Hòa Lạc tới Thủ Thiêm, điểm chung của các dự án TOD Việt Nam là nỗ lực chuyển quỹ đất quanh ga metro thành khu đô thị nén, đa chức năng, thay vì bãi đỗ xe hay các khu thấp tầng rời rạc. Với Hòa Lạc Metro City, cư dân tương lai có thể tiếp cận nhà ở, thương mại, dịch vụ và tiện ích cộng đồng trong cùng một khu, đồng thời kết nối nhanh với mạng lưới đường sắt đô thị khi tuyến số 5 và 12 hình thành. Ở TP.HCM, các khu TOD được nghiên cứu và triển khai song song với xây dựng tuyến metro, nhằm hình thành đồng bộ hạ tầng giao thông, không gian đô thị, khu ở và khu làm việc, đồng thời tạo nguồn hành khách ổn định cho metro. Điều này hứa hẹn nâng giá trị bất động sản quanh ga metro, nhưng quan trọng hơn là tạo lựa chọn sống mới: phụ thuộc ít hơn vào xe cá nhân, dành nhiều thời gian hơn cho công việc và gia đình thay vì kẹt xe.
Điều kiện để TOD trở thành động lực thật sự cho đô thị metro
TOD sẽ không tự động thành công chỉ nhờ vị trí sát ga metro. Bài học quốc tế cho thấy cần ba điều kiện tối thiểu: kết nối giao thông công cộng đủ dày và đúng thời gian, quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp với mật độ phù hợp, và cơ chế tài chính minh bạch, chia sẻ được giá trị tăng thêm từ đất để tái đầu tư cho hạ tầng. Tại Hòa Lạc, sau lễ khởi công, chủ đầu tư và nhà phát triển KITA Group cho biết sẽ tập trung nguồn lực, phối hợp cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, nhà thầu và đối tác để triển khai dự án đúng tiến độ, chất lượng – đây mới là bước khởi đầu. Ở TP.HCM, nếu được chấp thuận, Đại Quang Minh sẽ phối hợp với cơ quan chức năng thực hiện các bước lập quy hoạch theo quy định, đồng thời chuẩn bị các dự án đường sắt như tuyến Thủ Thiêm – Long Thành có kế hoạch khởi công dịp 2/9. Câu hỏi còn lại là các đô thị này sẽ ưu tiên người đi bộ, xe đạp, giao thông công cộng đến đâu, hay lại trượt vào quỹ đạo “khu nhà ở cao cấp cạnh metro” dành cho số ít.
