TOD là gì và vì sao chính sách ưu đãi mới ở TP.HCM là bước ngoặt?
Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development – TOD) là mô hình quy hoạch tập trung dân cư, thương mại và dịch vụ mật độ cao quanh các đầu mối giao thông công cộng như nhà ga đường sắt đô thị, nhằm tối ưu sử dụng đất, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân và tăng hiệu quả đầu tư hạ tầng giao thông. Với TP.HCM, Nghị quyết mới về chính sách ưu đãi TOD không chỉ là một văn bản kỹ thuật, mà là lời khẳng định: trật tự phát triển đô thị sẽ xoay quanh đường sắt và giao thông công cộng, chứ không còn phụ thuộc các trục đường ô tô truyền thống.
Việc xây dựng Nghị quyết nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Phát triển đô thị và tạo cơ sở pháp lý để Thành phố huy động, đa dạng hóa nguồn lực cho phát triển hạ tầng. Nói cách khác, đây là thời điểm “mở khóa” cho một chu kỳ phát triển hạ tầng TP.HCM gắn liền với tài sản lớn nhất còn đang ngủ yên: quỹ đất quanh các tuyến đường sắt đô thị. Nhà đầu tư bất động sản TOD, nếu đi sớm và đi đúng, sẽ là những người định hình diện mạo đô thị mới, thay vì chỉ đi theo sau quy hoạch.
Khung chính sách ưu đãi TOD: Thành phố đang trao gì cho nhà đầu tư?
Điểm cốt lõi của chính sách ưu đãi TOD là Thành phố sẵn sàng “gánh” phần việc nặng nhất: giải phóng mặt bằng, chỉnh trang và tạo quỹ đất, để khu vực TOD đủ sạch và rõ ràng về pháp lý cho nhà đầu tư bước vào. Ngân sách có thể dùng cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất và phát triển đô thị tại khu TOD theo quy định pháp luật. Đây là thay đổi lớn so với mô hình các dự án riêng lẻ phải tự xoay xở từng khâu.
Không chỉ vậy, Nghị quyết ưu tiên bố trí vốn đầu tư công cho các công trình kết nối từ ranh dự án đến đường sắt, điểm trung chuyển vận tải công cộng, bãi đỗ xe, hạ tầng đi bộ, xe đạp và các công trình công cộng thiết yếu. Trong nhóm hạ tầng hỗ trợ, các dự án bãi đỗ xe còn có cơ chế hỗ trợ 50% số tiền lãi vay phải trả đối với khoản vay tại HFIC, tính trên toàn bộ giá trị hợp đồng vay trong thời gian vay nhưng không quá 5 năm. Đây là tín hiệu rõ ràng: Thành phố ưu tiên dòng vốn cho những nhà đầu tư chọn chiến lược gắn với hạ tầng công cộng thay vì phát triển manh mún.
Quy hoạch đô thị đường sắt: Biên độ tăng giá trị đất TOD đang được “mở khoá”
Nghị quyết về quy hoạch đô thị gắn với đường sắt đã đi thẳng vào câu hỏi mà nhà đầu tư quan tâm nhất: ranh giới và chỉ tiêu quy hoạch trong khu TOD. Khu vực TOD được xác định gồm nhà ga, đề pô và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước. Đây là vùng “vàng” mới, nơi quyền phát triển được nới rộng. Hệ số sử dụng đất được gia tăng, trong khi diện tích bãi đỗ xe có thể giảm tối đa 50%, tạo thêm dư địa phát triển các dự án trong khu vực TOD.
Theo lãnh đạo ngành quy hoạch, chỉ tiêu tại các khu đô thị nén có thể tăng khoảng 1,5 lần, qua đó nâng cao giá trị sử dụng đất và mở thêm không gian cho chức năng ngầm. Những định hướng này được kỳ vọng sẽ tạo tác động đáng kể đến quyền lợi và cơ hội tham gia của doanh nghiệp, giúp nhận diện rõ hơn các quỹ đất có vị trí tiềm năng để cùng tham gia phát triển đô thị. Với nhà đầu tư bất động sản TOD, điều này tương đương với một biên độ tăng giá trị đất được “chính thức hóa” trong quy hoạch, thay vì kỳ vọng mơ hồ.
Cơ hội và rủi ro cho đầu tư bất động sản TOD quanh các tuyến đường sắt
Ở góc độ chiến lược, doanh nghiệp phát triển nhà ở bám sát các trục giao thông công cộng có lợi thế rõ ràng trong đầu tư dài hạn. Hạ tầng được nhà nước đi trước, quỹ đất TOD được định hình và ưu tiên về kết nối, nhà đầu tư bước vào một sân chơi ít rủi ro hạ tầng hơn và có câu chuyện sản phẩm hấp dẫn: sống trên trục giao thông công cộng, tiếp cận đa tiện ích trong bán kính đi bộ. Theo ý kiến chuyên gia, để thu hút nguồn lực xã hội hóa, điều quan trọng là hành lang pháp lý rõ ràng và bài toán lợi ích kinh tế hài hòa cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, TOD không phải “miếng bánh” ai tham gia cũng thắng. Mật độ đô thị nén cao đồng nghĩa rủi ro thừa cung nếu nhà đầu tư chỉ chạy theo hệ số sử dụng đất mà bỏ qua nhu cầu thật. Cơ chế “làn xanh”, một cửa liên thông và thủ tục ưu tiên cho các dự án hạ tầng và nhà đầu tư chiến lược giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, nhưng đồng thời tạo áp lực phải chuyên nghiệp hóa quản trị pháp lý, tài chính và thiết kế dự án. Đầu tư bất động sản TOD, vì vậy, phù hợp với những doanh nghiệp có tầm nhìn quy hoạch đô thị, chứ không chỉ đơn thuần tối đa hóa diện tích bán.
Lộ trình thực thi: Nhà đầu tư cần làm gì từ bây giờ?
Từ quý 4 năm nay đến đầu năm 2027, toàn bộ phường, xã trên địa bàn TP.HCM sẽ tập trung hoàn tất quy hoạch phân khu, đồng thời tích hợp các chỉ tiêu kỹ thuật TOD như mật độ dân số, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ cây xanh và hạ tầng giao thông kết nối. Đây là “cửa sổ thời gian” để giới đầu tư tái cấu trúc chiến lược, thay đổi cách chọn quỹ đất: thay vì săn đất mặt tiền đường ô tô, cần đọc kỹ bản đồ quy hoạch đô thị đường sắt và 11 khu TOD đang được định hướng phát triển.
Về dài hạn, mô hình TOD chỉ phát huy nếu Nhà nước giữ vững cam kết đầu tư hạ tầng giao thông và nhà đầu tư tuân thủ nguyên tắc đô thị nén, hỗn hợp chức năng, ưu tiên giao thông công cộng. Chính sách ưu đãi TOD và chương trình phát triển hạ tầng TP.HCM hiện nay là lời mời gọi rõ ràng: ai hiểu quy hoạch, đi cùng hạ tầng và chấp nhận đầu tư bài bản, người đó sẽ sở hữu lợi thế cạnh tranh không dễ lặp lại trong nhiều năm tới. Phần thưởng không dành cho nhà đầu tư “lướt sóng”, mà cho những người dám đồng hành cùng tiến trình tái cấu trúc đô thị.
