TOD TP.HCM là gì và vì sao phải thu phí?
TOD TP.HCM là mô hình phát triển hướng giao thông, tập trung nhà ở, thương mại và dịch vụ quanh các tuyến đường sắt đô thị, nhằm tận dụng hạ tầng giao thông công cộng hiện có, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân và phân bổ lại giá trị đất tăng do đầu tư công tạo ra. TP.HCM hiện đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết về cơ chế thu phí từ các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông công cộng trong các khu TOD, với thời gian tham vấn từ 7 đến 21/9 trước khi trình HĐND thành phố xem xét. Vấn đề không phải là có thu hay không, mà là thu như thế nào để phần giá trị đất tăng không chảy hết vào túi nhà phát triển, nhưng cũng không bóp nghẹt tính khả thi tài chính dự án và đẩy giá nhà vượt quá tầm với của số đông cư dân đô thị.
Năm dòng thu phí TOD: cấu trúc tài chính mới cho bất động sản
Theo dự thảo, TP.HCM đề xuất 5 nhóm khoản thu từ các dự án hưởng lợi nhờ TOD TP.HCM: tiền từ phần diện tích sàn tăng thêm do điều chỉnh quy hoạch; phần giá trị đất tăng; nguồn thu từ khai thác hạ tầng đường sắt đô thị; thu từ kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng; và khoản đóng góp cải thiện hạ tầng khu vực hưởng lợi. Khoản đầu tiên nhắm vào phần diện tích sàn bổ sung khi hệ số sử dụng đất (FAR) được nâng so với quy hoạch ban đầu, với tỷ lệ điều chỉnh 25% áp dụng trong công thức tính. Một câu trích đáng chú ý là: “Tỷ lệ chia sẻ nguồn thu đề xuất là 25% cho phần diện tích sàn tăng thêm”, đặt ra chuẩn mới cho thương lượng giữa nhà đầu tư và chính quyền. Tất cả nguồn thu này dự kiến nộp ngân sách, ưu tiên cho phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối ga, bồi thường tái định cư, phát triển quỹ đất TOD và chỉnh trang đô thị.
Cách tính khoảng cách, giá trị đất tăng và phí hạ tầng
Điểm quan trọng của cơ chế thu phí dự án TOD là thừa nhận chênh lệch lợi ích theo vị trí. Dự thảo đưa khoảng cách đến ga metro vào công thức: dự án kết nối trực tiếp hoặc trong phạm vi 300 m từ cửa ga áp dụng hệ số 1,3; từ 300–500 m hệ số 1; 500–1.000 m hệ số 0,9; các khu bị cách ly hoặc tiếp cận hạn chế chỉ ở mức 0,7. Nhóm thu thứ hai là phần giá trị đất tăng khi khu vực được điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc mở rộng quyền phát triển đất gắn với hạ tầng đường sắt đô thị; phần này được tính theo chênh lệch giá trị trước và sau tác động TOD, sau khi trừ chi phí hợp lệ và nghĩa vụ tài chính đã xác định trên cùng phần giá trị đó. Phí cải thiện hạ tầng áp dụng cho các dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, đa chức năng… làm tăng nhu cầu hạ tầng trong khu TOD, với hệ số lợi ích chia 4 nhóm từ 0,8 đến 1,4; hưởng lợi càng nhiều, hệ số càng cao.
Nguy cơ căn hộ “siêu đắt” quanh ga metro và bài toán công bằng
Các chuyên gia bất động sản ủng hộ nguyên tắc thu phí dự án TOD để tái đầu tư cho đường sắt đô thị và giao thông công cộng, nhưng cảnh báo nguy cơ dồn chi phí vào người mua nhà. Khi một dự án phải đồng thời trả tiền cho diện tích sàn tăng, phần giá trị đất tăng, phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối trực tiếp với ga và các nghĩa vụ khác, tổng chi phí phát triển có thể tăng mạnh, và trong kinh doanh bất động sản, mọi khoản này cuối cùng đều đi vào giá bán. Theo TS. Đỗ Thị Loan, nếu thiết kế chính sách thiếu thận trọng, nghịch lý sẽ xuất hiện: thành phố phát triển TOD để người dân sống gần metro, dùng giao thông công cộng thuận tiện, nhưng giá căn hộ khu TOD tăng đến mức nhóm thu nhập trung bình, thấp và người nghèo đô thị không thể tiếp cận. Vì vậy, TOD TP.HCM không thể trở thành “đặc khu” cho người giàu, mà phải giữ được cấu trúc nhà ở đa dạng để nhiều tầng lớp xã hội cùng sinh sống.
Làm sao dung hòa ngân sách, lợi nhuận và khả năng chi trả?
Để cơ chế thu phí TOD TP.HCM vừa nuôi dự án giao thông công cộng, vừa không giết chết động lực đầu tư, thành phố buộc phải xử lý tinh tế các hệ số và phương pháp tính. TS. Phạm Việt Thuận gợi ý sử dụng hệ số K để phân loại mức hưởng lợi theo không gian: lõi 0–200 m quanh ga hưởng lợi cao nhất, áp dụng hệ số tối đa; vùng cận lõi 200–500 m hưởng lợi trung bình; vùng ảnh hưởng 500–1.000 m ở mức thấp hoặc miễn phí kết nối gián tiếp. Ông nhấn mạnh cần thử nghiệm tính hệ số K tại một–hai khu ga trên tuyến metro số 2, nơi ranh giới quy hoạch đã được duyệt, rồi hiệu chỉnh công thức dựa trên dữ liệu thực tế để vừa bù được chi phí tái đầu tư hạ tầng, vừa bảo đảm biên lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư. Đồng thời, cơ chế giảm hoặc miễn nghĩa vụ tài chính cho dự án dành tỷ lệ nhất định căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý hoặc cho thuê phù hợp khả năng chi trả là chìa khóa để TOD không phản bội mục tiêu công bằng.
