Đặt lại luật chơi với 300 dự án chậm triển khai
Xử lý 300 dự án chậm triển khai tại Hà Nội là chủ trương buộc những khu đất đã được giao cho nhà đầu tư nhưng bị bỏ hoang, xây dựng dang dở hoặc vướng thủ tục phải được đưa trở lại quỹ bất động sản hoạt động, nhằm chấm dứt tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai, méo mó cảnh quan đô thị và làm suy giảm niềm tin của người dân và nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Hà Nội. Điểm đáng chú ý là thành phố không chọn cách thỏa hiệp mà đặt thời hạn rõ ràng cho các chủ đầu tư. Theo Thông báo 1077/TB-UBND ngày 24/7, các nhà đầu tư của 300 dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai phải khẩn trương rà soát hồ sơ, hoàn thiện thủ tục pháp lý và phối hợp với các sở, ngành, quận, huyện để xử lý các vướng mắc về đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng, giải phóng mặt bằng. Thông điệp ở đây rất rõ: đất công và đất đã giao cho dự án không còn là kho dự trữ chờ giá, mà phải trở thành nguồn lực đất đai tạo dòng sản phẩm, hạ tầng và nguồn thu cho ngân sách, nếu không sẽ bị xử lý như dự án treo.
Bản đồ 300 dự án và cái giá của đất bị "đóng băng"
Nhìn vào danh sách cho thấy các dự án chậm triển khai không nằm ở khu vực hẻo lánh mà tập trung tại những vị trí mang tính chiến lược của bất động sản Hà Nội. Huyện Mê Linh cũ đứng đầu với 38 dự án, phần lớn là khu đô thị, nhà ở và một số dự án giáo dục, du lịch như khu đô thị mới AIC, khu nhà ở Làng hoa Tiền Phong, khu đô thị mới và sân golf Mê Linh, khu du lịch 79 Mùa Xuân. Nam Từ Liêm có 36 dự án, Cầu Giấy có 27 dự án thương mại, dịch vụ, văn phòng; Hoài Đức là cụm dự án khu đô thị, nhà ở dọc Đại lộ Thăng Long và Quốc lộ 32. Ở phía Tây và Nam, Hà Đông, Hoàng Mai, Thanh Trì, khu vực Hòa Lạc xuất hiện nhiều dự án khu đô thị, nhà ở, thương mại dịch vụ, cụm công nghiệp, giáo dục – đào tạo, nghỉ dưỡng, trong đó có các tên tuổi lớn như Khu B – khu đô thị Dương Nội, khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32, Nam An Khánh mở rộng, C2 Gamuda Garden. Việc đất đai bị “đóng băng” trong các dự án kéo dài không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng tài nguyên mà còn ảnh hưởng đến quy hoạch, cảnh quan đô thị, môi trường đầu tư và nguồn thu ngân sách. Một khu đất quây tôn nhiều năm, một công trình dở dang hay khu đô thị được quảng bá nhưng chậm hình thành đều tạo cảm nhận tiêu cực về chất lượng không gian đô thị.
Từ siết tiến độ đến sàng lọc chủ đầu tư
Nếu chỉ gia hạn thêm thời gian, câu chuyện dự án chậm triển khai sẽ tiếp tục lặp lại và đất đai vẫn bị bỏ hoang. Lần này, cách xử lý dự án treo có màu sắc khác: Hà Nội đặt thời hạn tối đa 2 tháng để hoàn tất thủ tục pháp lý, kể từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ; với dự án đã đủ điều kiện, yêu cầu phải khởi công ngay trong tháng 8/2026, còn các trường hợp đang giải phóng mặt bằng phải hoàn thành trong thời hạn không quá 3 tháng nếu đủ điều kiện. Thành phố giao Sở Nông nghiệp và Môi trường rà soát từng dự án, chỉ ra điểm nghẽn về thủ tục; Sở Xây dựng kiểm tra, đôn đốc các dự án đủ điều kiện khởi công, giám sát tiến độ công trình. Nhưng điểm cứng rắn nằm ở chỗ: những chủ đầu tư không hợp tác, không thực hiện đúng tiến độ cam kết, không đủ năng lực hoặc tiếp tục để đất chậm đưa vào sử dụng mà không có lý do khách quan sẽ bị hoàn thiện hồ sơ thu hồi dự án, thu hồi đất. Theo một chuyên gia, việc khơi thông khoảng 300 dự án có thể tạo thêm nguồn lực đáng kể cho Hà Nội khi đất đai được đưa vào sử dụng đúng mục đích, tạo nguồn thu từ tiền sử dụng đất, thuế, phí và các hoạt động kinh tế phát sinh. Nhưng để tránh xử lý theo phong trào, ý kiến này cũng đề xuất thành lập một tổ chức độc lập để phân loại nguyên nhân, công khai tiến độ và lượng hóa chỉ tiêu, giúp xã hội giám sát.
M&A không thể là cánh cửa mở cho dự án "mua đi bán lại"
Ở tầm chính sách quốc gia, đề xuất nới cơ chế chuyển nhượng dự án (M&A) đang được bàn thảo. Hiệp hội Bất động sản tại một đô thị lớn phía Nam đã kiến nghị cho phép chuyển nhượng dự án ngay cả khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ còn lại với Nhà nước; đồng thời cho phép chuyển nhượng dự án đang thế chấp nếu bên nhận thế chấp đồng ý, thay vì bắt buộc phải giải chấp trước. Lý lẽ được đưa ra là M&A giúp các dự án gặp khó khăn được chuyển sang tay doanh nghiệp có năng lực hơn để tiếp tục triển khai. Tuy nhiên, câu hỏi phải đặt ra thẳng thắn: sau khi chuyển nhượng xong thì dự án có được xây dựng hay không, hay lại trở thành tài sản để mua đi bán lại trên giấy? Một dự án được mua bán nhiều lần nhưng chưa xây dựng thì người dân vẫn chưa có nhà, địa phương chưa có hạ tầng và thị trường bất động sản Hà Nội hay các đô thị khác vẫn chưa có thêm sản phẩm. Vì vậy, vấn đề không phải là có nên tạo điều kiện chuyển nhượng dự án hay không, mà là mở đến đâu và ràng buộc trách nhiệm như thế nào để dự án chậm triển khai thực sự được đưa vào sử dụng.
Làm sao biến dự án thành phố thành công trình thực tế?
Nếu xem xử lý dự án treo là cú hích tái khởi động thị trường, thì thành công không nằm ở số hồ sơ được chuyển nhượng hay số quyết định gia hạn, mà ở các công trình hiện hữu, khu đô thị đi vào hoạt động, hạ tầng được xây dựng đồng bộ. Từ góc độ hình ảnh đô thị, tiến độ dự án bất động sản không còn là chuyện riêng giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý; nó là một phần diện mạo thành phố, nơi người dân và du khách cảm nhận sự phát triển qua những tuyến đường, tòa nhà, khu dân cư đi qua. Do đó, cùng với việc cho phép chuyển nhượng linh hoạt hơn, pháp luật cần làm rõ: doanh nghiệp nhận dự án phải triển khai trong thời gian nào, nếu không triển khai thì bị xử lý ra sao và có được tiếp tục chuyển nhượng hay không. Song song, các địa phương như Hà Nội cần công khai danh sách dự án chậm triển khai, tiến độ xử lý, tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư để niềm tin thị trường không chỉ dựa trên lời hứa. Khi 300 dự án chậm triển khai được giải phóng, bài kiểm tra thực sự là xem bao nhiêu trong số đó trở thành không gian sống, công trình thương mại, dịch vụ, giáo dục, du lịch có chất lượng, thay vì thêm những bản vẽ đẹp nhưng phía sau tấm bảng vẫn là bãi đất trống.
