Con số tăng trưởng lớn che khuất mức độ tập trung
Lợi nhuận bất động sản là tổng lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp địa ốc, nhưng mức tăng của chỉ số này không đồng nghĩa toàn ngành cùng phục hồi đồng đều. Trong chín tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế của nhóm đạt 145.242 tỷ đồng, tăng 146,2% so với cùng kỳ, theo báo cáo chiến lược đầu tư quý IV của TVS Research. Động lực chính được báo cáo gắn với tiến độ bàn giao bất động sản; tuy nhiên, con số tổng hợp cần được đọc cùng cơ cấu đóng góp.
Vingroup và Vinhomes đóng góp khoảng 96% mức tăng lợi nhuận toàn ngành. Đây là điểm mấu chốt: mức tăng mạnh phản ánh trước hết kết quả của hai doanh nghiệp lớn, chứ chưa đủ để kết luận rằng sức khỏe tài chính của phần đông công ty địa ốc đã cải thiện tương tự. Lợi nhuận ngành tăng nhanh hơn mức tăng 44,6% của toàn thị trường, nhưng độ tập trung khiến tiêu đề tăng trưởng dễ tạo cảm giác hồi phục rộng khắp hơn thực tế.
Vinhomes nổi bật, nhưng không phải ai cũng hưởng cùng lực đẩy
Kết quả kinh doanh của Vinhomes là minh họa rõ cho sức nặng của nhóm dẫn dắt. Trong chín tháng, doanh thu thuần hợp nhất đạt 202.586 tỷ đồng, tăng 302%, còn lợi nhuận sau thuế đạt 75.059 tỷ đồng, tăng 390%. Động lực chủ yếu đến từ bàn giao tại các dự án như Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Global Gate Hạ Long, Ocean Park 2 và Ocean Park 3. Khi hoạt động bàn giao tập trung ở các dự án quy mô lớn, lợi nhuận có thể tăng vọt mà không phản ánh đầy đủ nhịp bán hàng của toàn thị trường.
Dù thanh khoản còn ảm đạm kéo dài, một số doanh nghiệp khác vẫn có kết quả tích cực. Novaland chuyển từ khoản lỗ cùng kỳ sang lãi sau thuế hơn 2.873 tỷ đồng trong chín tháng, nhờ doanh thu bàn giao tại các dự án; Nam Long ghi nhận doanh số bán hàng hơn 5.700 tỷ đồng, tăng 14%. Những diễn biến này cho thấy doanh nghiệp có dự án đủ điều kiện bàn giao hoặc giữ được sức bán vẫn có thể tiến lên. Nhưng các trường hợp riêng lẻ chưa xóa được bức tranh phân hóa, càng không thể thay thế bằng chứng về một đợt phục hồi đồng đều.
DIG cho thấy lợi nhuận có thể lệch khỏi hoạt động cốt lõi
DIG là đối trọng cần thiết với câu chuyện tăng trưởng nhờ bàn giao. Trong quý III, doanh thu thuần của doanh nghiệp giảm 43,2% so với cùng kỳ, còn doanh thu bất động sản giảm từ 1.198 tỷ đồng xuống 641 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế quý này còn 69,2 tỷ đồng, giảm 64,2%. Những con số đó cho thấy hoạt động cốt lõi suy yếu, dù bức tranh lợi nhuận chín tháng nhìn qua vẫn có vẻ ổn định.
Lý do nằm một phần ở doanh thu tài chính: khoản mục này đạt 216 tỷ đồng trong chín tháng, tăng 417,6% so với cùng kỳ, gồm lãi tiền gửi, tiền cho vay và thanh lý, nhượng bán khoản đầu tư. Nhờ nguồn thu ấy, lợi nhuận sau thuế hợp nhất chín tháng đạt 202,7 tỷ đồng, tăng nhẹ 1,4%; tuy vậy, lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ giảm 6,5%. Đây là lời nhắc rằng lợi nhuận tăng không nhất thiết đồng nghĩa mảng bất động sản đang khỏe lên: cần tách thu nhập tài chính khỏi hoạt động kinh doanh chính khi đánh giá.
Đà tăng cần được kiểm chứng bằng chất lượng lợi nhuận
Lợi nhuận ngành tăng tốc qua từng quý, nhưng phần đóng góp áp đảo của Vingroup và Vinhomes khiến kết quả chung dễ che lấp những doanh nghiệp suy giảm hoặc dựa nhiều hơn vào nguồn thu ngoài bất động sản. Vì thế, chỉ nhìn mức tăng 146% sẽ dẫn đến kết luận quá lạc quan. Nhà đầu tư và người theo dõi thị trường nên phân biệt lợi nhuận đến từ bàn giao dự án, doanh thu bán hàng với khoản thu tài chính, đồng thời xem xét kết quả của từng doanh nghiệp thay vì xem toàn ngành như một khối đồng nhất.
Triển vọng quý IV vẫn được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, FDI, đầu tư công và tiến trình hoàn thiện pháp lý, theo dự báo được nêu trong nguồn tin về thị trường. Đây là các yếu tố hỗ trợ, không phải bảo đảm rằng lợi nhuận sẽ tiếp tục tăng hoặc lan rộng. Kết luận thận trọng hơn là ngành đang có những điểm sáng đáng kể, nhưng đà tăng hiện nay tập trung cao và chất lượng lợi nhuận khác nhau giữa các doanh nghiệp. Muốn gọi đó là phục hồi bền vững, cần thấy thêm nhiều công ty tăng trưởng bằng hoạt động kinh doanh cốt lõi.
