Nam Trung Bộ: Định nghĩa lại bản đồ khu công nghiệp Việt Nam
Khu công nghiệp Nam Trung Bộ là tập hợp các dự án hạ tầng công nghiệp quy mô lớn đang hình thành dọc trục từ Đà Nẵng đến các tỉnh Tây Nguyên và duyên hải, với quỹ đất dư địa đáng kể, chi phí thuê cạnh tranh và định hướng thu hút các ngành sản xuất dài hạn, tạo một cực công nghiệp mới bên cạnh miền Bắc và miền Nam. Thị trường bất động sản công nghiệp tại Nam Trung Bộ đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi nhiều dự án hạ tầng khu công nghiệp đồng loạt được triển khai. Điều này không chỉ là sự mở rộng quỹ đất công nghiệp đơn thuần mà là bước xoay trục chiến lược, đưa khu vực này trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà sản xuất cần diện tích lớn, chi phí tối ưu và chuỗi cung ứng linh hoạt.
Ai đang dẫn đầu cuộc đua đầu tư hạ tầng công nghiệp?
Nếu phải chỉ ra một khu vực đang “nóng tay” trong cuộc đua đầu tư hạ tầng công nghiệp, thì Nam Trung Bộ rõ ràng là cái tên nổi bật. Ngay sát phía Nam Đà Nẵng, ngày 22/8, CTCP Capella Quảng Nam khởi công dự án đầu tư và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Tam Thăng mở rộng 2 với diện tích hơn 110 ha. Chỉ 6 ngày sau, KCN Tam Anh 1 do CTCP Kính nổi Chu Lai - CFG làm chủ đầu tư cũng được khởi công với quy mô hơn 167 ha. Đây không phải là những động thái rời rạc, mà là dấu hiệu cho thấy các nhà phát triển đang gom quỹ đất công nghiệp từ sớm để chiếm lợi thế trước làn sóng dịch chuyển sản xuất tiếp theo.
Trong hệ sinh thái này, Bin Corporation là một trong những cái tên tỏ ra quyết liệt khi đẩy nhanh tiến độ Phân khu B – KCN Nam Thăng Bình. Dự án rộng 346 ha, thuộc Khu kinh tế mở Chu Lai, đã khởi công phân kỳ 1 từ cuối tháng 12/2025 và hiện tiếp tục triển khai phân kỳ 2 với ba hạng mục trọng điểm gồm nhà xưởng cho thuê, nhà máy xử lý nước thải và hạ tầng kỹ thuật. Sau gần 9 tháng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung cơ bản hoàn thiện và mặt bằng sạch đã sẵn sàng bàn giao. Tham vọng không dừng ở quỹ đất, doanh nghiệp này còn chủ động xúc tiến tại Hoa Kỳ và châu Âu để mời gọi các tập đoàn công nghệ, hướng tới việc đưa những nhà máy đầu tiên vào hoạt động từ đầu năm 2027.
Lợi thế chi phí và quỹ đất: Nam Trung Bộ thắng ở đâu?
Lý do các doanh nghiệp ồ ạt rót vốn vào khu công nghiệp Nam Trung Bộ không nằm ở khẩu hiệu, mà ở bài toán số liệu rất rõ ràng. Theo CBRE, đến quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại miền Nam đạt 86%, miền Bắc 80%, trong khi miền Trung mới đạt 57%. Khoảng cách này cho thấy dư địa về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Trung vẫn còn khá lớn. Khi quỹ đất công nghiệp ở hai cực Bắc – Nam dần chật, doanh nghiệp không có nhiều lựa chọn ngoài việc tìm vùng mới để đáp ứng các dự án cần diện tích vài trăm ha trở lên.
Quỹ đất rộng chưa đủ nếu chi phí không cạnh tranh. Dữ liệu thị trường từ CBRE cho thấy mức giá thuê đất công nghiệp tại miền Trung thấp hơn từ 50 - 60% so với các thị trường cấp 1 tại miền Bắc và miền Nam. Nói cách khác, cùng một túi vốn, nhà đầu tư có thể mua được quy mô gấp rưỡi, thậm chí gần gấp đôi. Chính vì vậy, khu vực này đang tiếp tục thu hút các doanh nghiệp cần diện tích đất lớn, có kế hoạch phát triển dài hạn tại Việt Nam và muốn tối ưu chi phí. Khi hạ tầng khu công nghiệp Nam Trung Bộ được đầu tư bài bản, lợi thế chi phí này càng nhân lên, biến khu vực thành “sân chơi” lý tưởng cho sản xuất, logistics và công nghiệp phụ trợ.
Lạng Sơn và xu hướng phân tán công nghiệp ra các vùng mới
Làn sóng phân tán công nghiệp không chỉ diễn ra ở Nam Trung Bộ, mà còn lan đến các địa phương biên giới phía Bắc. UBND tỉnh Lạng Sơn đã ban hành quyết định ngày 16/9/2026 về việc thành lập cụm công nghiệp Bắc Lãng tại xã Châu Sơn, với tổng diện tích 73,9 ha và tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 567 tỷ đồng. Cụm công nghiệp Lạng Sơn này do Công ty TNHH Thương mại xuất nhập khẩu Cường Thịnh QN làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hướng tới mục tiêu tạo quỹ đất tập trung cho hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và sắp xếp lại các cơ sở sản xuất trong một không gian hạ tầng đồng bộ.
Điều đáng chú ý là Bắc Lãng không chỉ là một khu đất cho thuê đơn thuần. Dự án định hướng thu hút chuỗi ngành sản xuất đa dạng, từ thực phẩm, đồ uống, dệt may, chế biến gỗ đến điện tử, máy móc và phương tiện vận tải. Cùng với đó là các ngành công nghiệp môi trường, xử lý, tái chế, tái sử dụng chất thải và cả dịch vụ kho bãi, đóng gói, vận chuyển, nhưng nhóm dịch vụ này bị giới hạn không quá 10% diện tích cụm. Theo tiến độ, dự án dự kiến khởi công vào tháng 4/2027, hoàn thành đầu tư xây dựng và đưa vào vận hành từ tháng 3/2029, với thời gian hoạt động 50 năm kể từ khi được cho thuê đất. Đây là minh chứng rõ ràng cho xu hướng hình thành các cực công nghiệp mới ngoài những “điểm nóng” truyền thống.
Từ Đà Nẵng đến Lạng Sơn: Bản đồ công nghiệp mới đang hình thành
Việc Nam Trung Bộ nổi lên như một tâm điểm đầu tư hạ tầng công nghiệp, trong khi Lạng Sơn đồng thời lập mới cụm công nghiệp Bắc Lãng, cho thấy một bức tranh chung: công nghiệp Việt Nam đang dịch chuyển từ mô hình tập trung sang phân tán. Ở một bên, khu công nghiệp Nam Trung Bộ được hưởng lợi từ quỹ đất công nghiệp rộng, tỷ lệ lấp đầy còn thấp và chi phí thuê cạnh tranh; ở bên kia, cụm công nghiệp Lạng Sơn tận dụng vị trí biên giới, xây dựng hệ sinh thái sản xuất – dịch vụ hỗ trợ theo hướng tập trung, dài hạn.
Cuộc đua hiện nay không chỉ là ai sở hữu nhiều quỹ đất nhất, mà là ai xây được hạ tầng khu công nghiệp và cụm công nghiệp có tầm nhìn, đủ sức hút các ngành công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ và công nghiệp môi trường. Nam Trung Bộ đang chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng KCN, trong khi các địa phương như Lạng Sơn chủ động tạo quỹ đất tập trung cho sản xuất công nghiệp. Nếu các dự án này giữ được tiến độ và giữ vững lợi thế chi phí, Việt Nam sẽ đứng trước một bản đồ công nghiệp mới, đa cực, linh hoạt hơn và ít phụ thuộc vào vài điểm tập trung truyền thống.
