TOD, phí TOD TP.HCM và thông điệp chính sách đằng sau
Phát triển hướng giao thông (Transit-Oriented Development – TOD) là mô hình tổ chức không gian đô thị tập trung quanh các đầu mối giao thông công cộng, trong đó đất đai được sử dụng với mật độ cao hơn, chức năng hỗn hợp hơn và người dân được tiếp cận hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là hạ tầng metro, một cách thuận tiện nhất. TP.HCM đang bước vào giai đoạn quyết định: thành phố không chỉ mở rộng mạng lưới metro mà còn xây dựng khung phí TOD TP.HCM để thu một phần giá trị đất đai tăng thêm quanh nhà ga nhằm tái đầu tư cho hạ tầng. Về bản chất, đây là nỗ lực chính trị để trả lời câu hỏi: ai hưởng lợi từ hạ tầng metro và hưởng đến mức nào. Nếu làm khéo, cơ chế mới sẽ biến phần giá trị tăng thêm thành nguồn lực công. Nếu thiết kế vội, nó có thể biến TOD thành đặc quyền của người giàu, đẩy người thu nhập trung bình và thấp ra xa hệ thống giao thông công cộng.
Năm dòng thu TOD: Cách TP.HCM tìm kiếm giá trị quanh nhà ga
Dự thảo nghị quyết hiện nay đang được TP.HCM lấy ý kiến về cơ chế thu phí từ các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đường sắt đô thị và hạ tầng trong khu vực TOD. Thành phố đề xuất năm nhóm nguồn thu: tiền từ phần diện tích sàn xây dựng tăng thêm do điều chỉnh quy hoạch; phần giá trị đất đai tăng thêm nhờ TOD; nguồn thu từ khai thác hạ tầng metro; thu từ kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng; và khoản đóng góp để cải thiện hạ tầng khu vực được hưởng lợi. Đáng chú ý nhất là khoản thu từ diện tích sàn tăng thêm, với tỷ lệ chia sẻ doanh thu dự kiến là 25% trên phần giá trị tăng thêm. Hệ số khoảng cách đến ga được đưa vào công thức: dự án nối trực tiếp hoặc cách cửa ga trong 300m áp hệ số 1,3; từ 300–500m hệ số 1; 500–1.000m hệ số 0,9; khu cách ly hoặc tiếp cận khó chỉ 0,7. Đây là cách TP.HCM lượng hóa mức hưởng lợi từ hạ tầng metro để quy định nghĩa vụ tài chính cho từng dự án.
Giá trị đất đai, giá nhà quanh metro và rủi ro TOD thành đặc khu cao cấp
Hạ tầng metro đã bắt đầu chuyển hóa thành giá trị đất đai rất rõ. Theo Savills, giá căn hộ dọc tuyến metro số 1 đã tăng khoảng 35–70% giai đoạn 2015–2023. Các nghiên cứu khác cho thấy bất động sản cách ga 500–800m thường đắt hơn 10–30% so với khu tương tự không có đường sắt đô thị, trong khi khu vực ga trung chuyển có thể cao hơn tới 30–50%. Khi cộng thêm các khoản phí TOD TP.HCM – từ diện tích sàn tăng, phần giá trị đất đai tăng thêm, phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối trực tiếp với ga – chi phí phát triển dự án quanh metro chắc chắn sẽ đội lên. Trong kinh doanh bất động sản, mọi chi phí mới đều có xu hướng đi vào giá bán. Nguy cơ là mục tiêu phát triển hướng giao thông để người dân sống gần metro, dùng giao thông công cộng tiện hơn lại bị đảo ngược: căn hộ TOD leo thang tới mức ngoài tầm với của người thu nhập trung bình, thấp và nhóm đô thị nghèo. Khi đó, TOD không còn là giải pháp chia sẻ cơ hội giao thông, mà là cơ chế phân tầng không gian theo thu nhập.
Cân bằng lợi ích công – tư: thiết kế phí thế nào để không giết chết dự án?
Về mặt lý thuyết, thu phí TOD là một hình thức chia sẻ giá trị hạ tầng: thay vì toàn bộ giá trị do nhà nước đầu tư metro chảy vào túi chủ đầu tư, một phần được chuyển ngược lại ngân sách để tái đầu tư cho đường sắt đô thị, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối, bồi thường – tái định cư và chỉnh trang đô thị. Đây là logic cốt lõi của cơ chế "thu hồi giá trị đất đai" – biến giá trị tạo ra bởi hành động công thành lợi ích công. Nhưng trên thực tế, nếu chồng quá nhiều nghĩa vụ tài chính lên dự án TOD, tính khả thi kinh doanh sẽ suy giảm. Chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí thủ tục đã cao; thêm năm dòng phí TOD nữa, biên lợi nhuận dễ bị bào mòn. Khi lợi nhuận kỳ vọng thấp, nhà đầu tư hoặc rút lui, hoặc đẩy mạnh phân khúc cao cấp để bù chi phí, càng làm xấu thêm bài toán tiếp cận nhà ở. Các chuyên gia đã cảnh báo thành phố phải đánh giá đầy đủ tác động tích lũy của tất cả khoản phí, tránh thu hai lần trên cùng một phần giá trị tăng thêm và chỉ điều tiết phần lợi ích thực phát sinh từ thay đổi quy hoạch hoặc từ hạ tầng metro.
Lộ trình chính sách: thử nghiệm, ưu đãi nhà ở vừa túi tiền và bảo vệ người đi thuê
Hiện các cơ chế thu phí TOD TP.HCM vẫn ở giai đoạn dự thảo và tham vấn. Thành phố đang lấy ý kiến từ ngày 7 đến 21/9 trước khi hoàn thiện hồ sơ trình Hội đồng nhân dân xem xét. Đây là thời điểm quan trọng để cộng đồng doanh nghiệp, giới nghiên cứu và người dân tác động vào cách thiết kế khung phí. Một đề xuất hợp lý là áp dụng tính hệ số K và các khoản thu TOD thí điểm tại một đến hai khu vực ga trên tuyến metro số 2 – nơi ranh giới quy hoạch đã rõ – để "test" công thức, đo lường tác động rồi mới mở rộng. Bên cạnh đó, thành phố được khuyến nghị giảm, thậm chí miễn một phần nghĩa vụ tài chính cho dự án TOD có tỷ lệ nhất định căn hộ nhà ở giá phù hợp, nhà cho thuê hoặc nhà ở xã hội. Điều này giúp cân bằng giữa lợi ích công và động lực đầu tư. Đặc biệt, cần chú ý nhóm người thuê – những người thường bị tác động sớm nhất bởi giá thuê và chi phí sống tăng quanh ga metro. Nếu TP.HCM không đưa chính sách nhà ở vào "phương trình TOD", khung phí mới sẽ khó đạt mục tiêu công bằng mà nó tự đặt ra.
