Đấu giá đất Bắc Sông Cấm: thương vụ định hình trung tâm đô thị mới
Đấu giá hơn 6,2 ha đất tại Khu đô thị mới Bắc Sông Cấm với mục tiêu triển khai dự án công trình cao tầng hỗn hợp là một bước đi chiến lược của Hải Phòng nhằm hình thành trung tâm chính trị – hành chính và thương mại mới, đồng thời kiểm tra sức hấp thụ thị trường đối với mô hình đô thị nén, đa chức năng, gắn với hạ tầng giao thông quy mô lớn và khung giá đất cao cấp. UBND TP Hải Phòng đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất tại lô I.16/CTHH-01, thuộc Khu đô thị mới Bắc Sông Cấm, với giá khởi điểm hơn 1.996 tỷ đồng cho diện tích hơn 6,2 ha đất quy hoạch ở và thương mại dịch vụ. Đây không chỉ là một phiên đấu giá đất Hải Phòng thông thường, mà là thương vụ mang tính định vị cho cả khu đô thị mới Bắc Sông Cấm. Việc lựa chọn mô hình dự án cao tầng hỗn hợp cho thấy thành phố muốn tăng mật độ sử dụng đất tại khu trung tâm mới, thay vì dàn trải nhà thấp tầng. Chính quyền không giấu tham vọng khi đặt lô đất này ở vị trí góc hai tuyến đường lộ giới 45m và 90m, ngay trong khu Trung tâm Chính trị – Hành chính Bắc Sông Cấm, biến nó thành “mặt tiền” của đô thị mới.
Cấu trúc quỹ đất và bài toán tài chính: cơ hội hay rào cản?
Điểm đáng chú ý của thương vụ đấu giá này nằm ở cấu trúc quỹ đất: tổng diện tích khu đất là 62.407 m2, nhưng diện tích đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất chỉ 30.572 m2, phần còn lại dành cho cây xanh công cộng và bãi đỗ xe. Điều đó đồng nghĩa nhà đầu tư phải chấp nhận bài toán tài chính trên quỹ đất thương mại – ở hữu hạn, trong khi vẫn phải đảm bảo tiêu chuẩn không gian công cộng và hạ tầng tĩnh. Theo quyết định chủ trương đầu tư, tổng mức đầu tư dự án được phê duyệt là 7.923,588 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm hơn 1.996,781 tỷ đồng. Đây là tỷ lệ chi phí đất khá lớn trong cơ cấu vốn, buộc nhà đầu tư phải xây dựng sản phẩm có giá trị gia tăng cao để bù đắp. Câu nói có thể trích dẫn ở đây là: “Giá trị tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm là hơn 1.996,781 tỷ đồng”, cho thấy áp lực vốn ngay từ điểm xuất phát. Ngoài tiền trúng đấu giá, nhà đầu tư còn phải nộp thêm khoản bổ sung liên quan đất trồng lúa và chi phí hạ tầng nhà ở xã hội, khiến biên lợi nhuận càng phụ thuộc vào khả năng khai thác tối đa công năng cao tầng hỗn hợp.
Thiết kế cao tầng hỗn hợp trong khu đô thị mới: chiến lược đô thị nén
Từ tháng 11/2025, khu đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án công trình hỗn hợp cao tầng, dịch vụ thương mại, cây xanh và bãi đỗ xe. Dù hồ sơ công khai chưa nêu số tầng hay số căn hộ, việc định hướng dự án cao tầng hỗn hợp ngay trung tâm Bắc Sông Cấm cho thấy Hải Phòng đang nghiêng về mô hình đô thị nén: tập trung chức năng ở, thương mại, dịch vụ trong một cụm công trình, giảm nhu cầu mở rộng đô thị theo chiều ngang. Đây là lựa chọn hợp lý nếu thành phố muốn tăng giá trị đất và tạo điểm nhấn kiến trúc cho khu đô thị mới. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra yêu cầu rất cao về thiết kế: phải đảm bảo mật độ xây dựng hài hòa với diện tích cây xanh và bãi đỗ xe đã được quy hoạch ngoài phần đất đấu giá, tránh biến trung tâm chính trị – hành chính thành “khối bê tông” thiếu bản sắc. Nhà đầu tư nào bước vào cuộc chơi này cần nhìn lô đất không chỉ là dự án bất động sản, mà là một mảnh ghép của hình ảnh đô thị Hải Phòng trong nhiều thập kỷ tới.
Cơ chế đấu giá và bài học từ các thương vụ trước
Phương án đấu giá được giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố thực hiện, dự kiến tổ chức vào tháng 11/2026, theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, trả giá lên với bước giá bằng 2,5% giá khởi điểm. Thành phố kỳ vọng giá trúng đấu giá sẽ tăng thêm khoảng 5% so với tổng giá khởi điểm, tương đương hơn 2.096,620 tỷ đồng tiền thu về ngân sách. Đây là kỳ vọng không nhỏ, nhất là khi thị trường từng chứng kiến những phiên đấu giá đất Hải Phòng không thành công. Một ví dụ điển hình là khu đất nhà ở thương mại tại phường Hải An, từng ba lần đấu giá bất thành khi giá khởi điểm ở mức 718,665 tỷ đồng, buộc thành phố phải điều chỉnh xuống còn hơn 510,224 tỷ đồng trước khi có nhà đầu tư trúng với hơn 517,878 tỷ đồng. Bài học ở đây khá rõ: nếu khung giá khởi điểm vượt quá sức chịu đựng của thị trường, dự án sẽ bị treo, quy hoạch đô thị bị chậm. Với Bắc Sông Cấm, thành phố đang đi trên lằn ranh giữa tối ưu nguồn thu và đảm bảo tính khả thi cho dự án cao tầng hỗn hợp.
Tác động chiến lược tới Bắc Sông Cấm và lựa chọn của nhà đầu tư
Lô đất I.16/CTHH-01 nằm trong khu vực được định hướng là Khu đô thị mới Bắc Sông Cấm – nơi Hải Phòng đặt kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng mới, giảm tải cho khu nội thành cũ. Việc đưa một lô đất lớn, vị trí đắc địa, vào đấu giá để xây dựng dự án cao tầng hỗn hợp là tín hiệu rõ ràng: thành phố muốn thu hút nhà đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm phát triển mô hình đô thị phức hợp, chứ không chỉ bán đất lấy tiền. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhìn nhận đây là cơ hội đi kèm trách nhiệm. Dự án sẽ gắn với trung tâm chính trị – hành chính, với hệ thống hạ tầng giao thông lộ giới 45m và 90m, và với kỳ vọng của chính quyền về một khu đô thị mới có chuẩn mực khác biệt. Ai trúng đấu giá sẽ nắm trong tay “cửa ngõ” của Bắc Sông Cấm, nhưng cũng phải chấp nhận bị soi kỹ về tiến độ, chất lượng và khả năng tạo ra không gian sống – làm việc – dịch vụ xứng tầm. Nếu thành công, thương vụ này có thể trở thành hình mẫu cho các phiên đấu giá đất Hải Phòng sau này; nếu thất bại, nó sẽ là lời cảnh báo về khoảng cách giữa tham vọng quy hoạch và thực tế thị trường.
