Thu hồi gần 895 ha đất: bước ngoặt chính sách và tín hiệu cho nhà đầu tư
Thu hồi đất TP.HCM lần này là chủ trương thu hồi gần 895 ha đất để triển khai 58 dự án hạ tầng và phát triển đô thị trọng điểm, trong đó phần lớn diện tích dành cho các dự án giao thông, tiện ích công cộng và khu đô thị mới, được HĐND thành phố thông qua nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tại kỳ họp thứ 4 HĐND TP.HCM khóa IX ngày 27/8, danh mục 58 công trình, dự án cần thu hồi đất đã được thông qua trên cơ sở tờ trình của UBND thành phố. Đây không phải là quyết định mang tính thủ tục, mà là bước ngoặt cho chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng khi thành phố vừa siết chặt điều kiện pháp lý, vừa gắn thu hồi đất với năng lực vốn của từng dự án. Về bản chất, TP.HCM đang dùng công cụ quy hoạch và thu hồi đất có chủ đích để tái cấu trúc không gian phát triển đô thị TPHCM, thay vì để khu vực tư nhân tự phát dẫn dắt.
Cấu trúc vốn: 44 dự án dùng ngân sách, hơn 850 ha dành cho vốn ngoài ngân sách
Điểm đáng chú ý nhất với giới đầu tư là cấu trúc vốn của 58 dự án hạ tầng HCMC. Trong tổng diện tích gần 895 ha, chỉ 44,66 ha thuộc 44 dự án sử dụng ngân sách nhà nước, còn hơn 850 ha đất nằm trong 14 dự án dùng vốn ngoài ngân sách. Nói cách khác, trên 95% quỹ đất thu hồi về diện tích được thiết kế cho dòng tiền tư nhân, các mô hình PPP và dự án thương mại dài hạn. Theo danh mục, nhóm ngân sách tập trung vào 36 dự án giao thông với 40,8 ha, cùng các công trình thủy lợi, khu sinh hoạt cộng đồng, trụ sở, y tế và tái định cư. Câu nói có thể trích dẫn là: “Nhóm 44 dự án sử dụng ngân sách Nhà nước có diện tích đất thu hồi 44,66 ha, trong khi 14 dự án vốn ngoài ngân sách chiếm hơn 850 ha”. Đây là lựa chọn chính sách rõ ràng: Nhà nước lo phần hạ tầng thiết yếu quy mô nhỏ, còn dư địa sinh lợi lớn được mở cho nhà đầu tư tham gia.
Danh mục dự án: từ giao thông, cấp thoát nước tới khu đô thị hỗn hợp
Nhìn vào cơ cấu dự án, có thể thấy thành phố không chỉ nói chung chung về đầu tư cơ sở hạ tầng mà xây một bức tranh khá đa dạng. Ở khối ngân sách, hạ tầng giao thông đóng vai trò nòng cốt với 36 dự án nâng cấp, mở rộng đường, hẻm, tuyến vào trường học và đường trung tâm các xã, phường trên địa bàn. Kèm theo đó là hai dự án kè chống sạt lở, ba công viên công cộng, một trụ sở cơ quan và một hạng mục mở rộng cơ sở y tế. Khối vốn ngoài ngân sách lại mang màu sắc phát triển đô thị TPHCM rõ rệt: 4 dự án khu đô thị và khu dân cư nông thôn chiếm hơn 709 ha, bên cạnh cảng tổng hợp An Tây (gần 100 ha), dự án cấp thoát nước, 5 dự án năng lượng, hai dự án nhà ở xã hội và một dự án khai thác khoáng sản đã được cấp phép. Sự phân bổ này cho thấy thành phố đang đồng thời mở rộng không gian đô thị, nâng cấp hạ tầng kết nối và bảo đảm dịch vụ thiết yếu – một bệ đỡ tương đối đủ cho chu kỳ đầu tư mới.
Tiến độ 12–24 tháng: áp lực thực thi và bài toán vốn cho nhà đầu tư
Thu hồi đất TPHCM không chỉ là câu chuyện danh mục, mà còn là cuộc chạy đua với thời gian. Đối với các dự án dùng ngân sách, địa phương cam kết bố trí đủ vốn cho công tác thu hồi đất, với thời gian dự kiến hoàn thành trong 12 tháng. Với 14 dự án vốn ngoài ngân sách, UBND thành phố yêu cầu nhà đầu tư phải có văn bản cam kết bảo đảm nguồn vốn và hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất trong vòng 24 tháng kể từ khi nghị quyết HĐND được thông qua. Đây là điểm vừa tạo cơ hội, vừa đặt áp lực lên nhà đầu tư. Tiến độ rõ ràng giúp giảm rủi ro kéo dài thủ tục, nhưng cũng sàng lọc những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính hoặc kinh nghiệm xử lý mặt bằng. Việc thẩm tra đã loại bỏ 40 dự án không đủ điều kiện pháp lý hoặc chưa được bố trí vốn thực hiện trong năm 2026 trước khi trình HĐND. Điều này cho thấy thành phố hướng tới chất lượng thực thi, chứ không phải mở rộng danh mục một cách hình thức.
Cơ hội đầu tư: quỹ đất lớn, yêu cầu pháp lý chặt và cuộc chơi dài hạn
Với hơn 850 ha dành cho vốn ngoài ngân sách, danh mục thu hồi đất lần này được xem là “quỹ đất khởi động” cho một làn sóng dự án hạ tầng HCMC và đô thị hỗn hợp mới. TP.HCM khẳng định các công trình được đưa vào danh mục bắt buộc phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai, có quyết định phê duyệt dự án hoặc văn bản pháp lý về đầu tư còn hiệu lực. Đây là hàng rào pháp lý giúp nhà đầu tư yên tâm hơn về tính minh bạch, nhưng cũng làm cuộc chơi trở nên chọn lọc. Theo nhiều chuyên gia, việc thành phố dùng hàng loạt quỹ đất tiềm năng cho các dự án BT và PPP cho thấy chiến lược huy động vốn xã hội cho hạ tầng và đô thị sẽ ngày càng rõ nét. Việc thông qua danh mục là cơ sở để triển khai thủ tục thu hồi đất cho từng dự án theo quy định, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công cộng. Cơ hội sẽ thuộc về những nhà đầu tư nhìn thấy giá trị dài hạn trong cấu trúc hạ tầng mới và chấp nhận tuân thủ chuẩn pháp lý, tiến độ mà TP.HCM đang đặt ra.
