Thu hồi đất TP.HCM: chiến lược dùng quỹ đất để mở đường cho hạ tầng
Thu hồi đất TP.HCM cho 58 dự án hạ tầng và đô thị là quá trình Nhà nước sử dụng thẩm quyền thu hồi gần 895 ha đất để vừa xây dựng các công trình giao thông, chống ngập, khu đô thị vừa dùng chính quỹ đất này thanh toán hợp đồng BT và hỗ trợ tài chính cho những dự án ngoài ngân sách, theo định hướng phát triển đô thị và hạ tầng trọng điểm của thành phố. Điểm cốt lõi của quyết định lần này là thành phố muốn dùng công cụ đất đai như một “nguồn vốn” chủ đạo để giải bài toán đầu tư hạ tầng trong bối cảnh ngân sách có giới hạn. HĐND TP.HCM đã thông qua danh mục thu hồi đất trên cơ sở tờ trình của UBND TP.HCM nhằm bảo đảm tính khả thi và tuân thủ pháp luật. Tại phiên họp thứ 4 ngày 27/8, HĐND thống nhất chốt 58 dự án, công trình trọng điểm phải thu hồi đất để triển khai. Đáng nói là quy mô đăng ký ban đầu lên tới khoảng 448 công trình, dự án, nhưng sau rà soát, thẩm tra, địa phương cắt giảm 40 dự án chưa bảo đảm điều kiện pháp lý hoặc chưa được bố trí vốn thực hiện trong năm 2026, chỉ giữ lại 58 dự án đủ điều kiện. Điều này cho thấy thành phố không chạy theo số lượng mà ưu tiên các dự án có hồ sơ, vốn và tiến độ rõ ràng.
Cơ cấu vốn: ngân sách ít đất, dự án BT hạ tầng chiếm diện tích lớn
Nhìn vào cơ cấu, có thể thấy câu chuyện thu hồi đất TP.HCM gắn chặt với chiến lược dự án BT hạ tầng. Trong tổng số 58 dự án, có 44 dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước với tổng diện tích thu hồi chỉ 44,66 ha, chủ yếu là các công trình giao thông quy mô nhỏ, thủy lợi, công viên, trụ sở cơ quan, cơ sở y tế và đất tái định cư. Thời gian dự kiến thu hồi đất cho nhóm này là 12 tháng, cho thấy sự chủ động về vốn và tiến độ. Ngược lại, 14 dự án dùng vốn ngoài ngân sách chiếm tới 850,17 ha đất phải thu hồi. Đây phần lớn là các khu đô thị, khu dân cư, cảng tổng hợp, khai thác khoáng sản, dự án năng lượng, nhà ở xã hội và cấp thoát nước. Nói cách khác, phần “miếng bánh” đất đai lớn nhất đang được dành cho khu vực tư nhân trong khuôn khổ hợp đồng BT và các mô hình đối tác công – tư, với cam kết hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất trong vòng 24 tháng kể từ ngày nghị quyết HĐND được thông qua. Thành phố cũng khẳng định không có dự án nào lớn hơn 500 ha và không có dự án nào phải thu hồi đất liên quan trên 2.000 hộ dân, nhằm tránh gây xáo trộn xã hội và phải xin ý kiến Ban Thường vụ Thành ủy. Đây là một ranh giới chính trị – xã hội rõ ràng cho bài toán mở rộng không gian đô thị.
Thanh toán hợp đồng đất cho dự án chống ngập: điểm nghẽn BT cần tháo gỡ
Nếu thu hồi đất là mặt trận đầu, thì thanh toán hợp đồng đất cho các dự án BT hạ tầng lại là mặt trận thứ hai, nơi rủi ro và sức ép chính sách hiện rõ. Dự án Giải quyết ngập do triều khu vực TP.HCM có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu được thực hiện theo hợp đồng BT ký năm 2016 nhưng đã phát sinh vướng mắc, chậm tiến độ kéo dài. UBND TP.HCM xác định phải khẩn trương tháo gỡ để hoàn thành, đưa công trình vào vận hành trong năm 2026, vì đây là dự án chống ngập TP.HCM mang tính cấp thiết trong bối cảnh mực nước biển và biến đổi khí hậu diễn biến phức tạp. Trong tờ trình mới, thành phố đề xuất dùng 2 khu đất tại 79B Lý Thường Kiệt, phường Tân Hòa (khoảng 2,9 ha) và 257 Trần Hưng Đạo, phường Cầu Ông Lãnh (khoảng 0,23 ha) để thanh toán hợp đồng BT của dự án chống ngập. Cả hai đều là quỹ đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý, đủ cơ sở trình HĐND đưa vào danh mục quỹ đất thanh toán. Đề xuất này thay thế 2 khu đất trước ở phường Phước Long và số 299 Đào Trí, phường Phú Thuận vì không còn đủ điều kiện thanh toán theo hợp đồng BT. Giá trị thanh toán sẽ được xác định theo giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định, bảo đảm tổng giá trị quỹ đất không vượt quá giá trị công trình BT; nếu thiếu sẽ trả bằng tiền, nếu vượt sẽ xử lý theo quy định. Đây là bước điều chỉnh cần thiết để mô hình BT chống ngập không mắc kẹt trong các thỏa thuận đất đai lỗi thời.
Thách thức quản trị: minh bạch quỹ đất và công bằng lợi ích
Khi thu hồi đất TP.HCM gắn chặt với việc dùng các khu “đất vàng” để thanh toán hợp đồng BT, câu hỏi lớn không chỉ nằm ở thủ tục mà còn ở sự minh bạch và công bằng lợi ích. Việc đưa hàng loạt khu đất giá trị cao vào quỹ đất thanh toán cho các dự án BT, trong đó có dự án chống ngập quy mô lớn, cho thấy đất đai đang trở thành phương tiện thanh toán chủ yếu thay vì tiền từ ngân sách. Về nguyên tắc, phương án thanh toán hợp đồng BT phải dùng 5 khu đất theo hợp đồng đã ký và bổ sung, thay thế bằng 2 khu đất khác, sao cho tổng giá trị quỹ đất không vượt quá giá trị công trình BT và khối lượng được quyết toán. Tuy nhiên, toàn bộ quá trình định giá phụ thuộc vào việc xác định giá đất cụ thể của cơ quan có thẩm quyền. Nếu giá trị quỹ đất thấp hơn, phần thiếu sẽ thanh toán bằng tiền; nếu cao hơn, lại phải xử lý theo quy định. Trong bối cảnh đó, yêu cầu về công khai phương án giá, danh mục đất, cách tính toán và so sánh lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng là điều không thể né tránh. Nếu thiếu minh bạch, cơ chế thanh toán hợp đồng đất sẽ dễ bị nghi ngờ “bán rẻ” tài sản công cho một số dự án BT hạ tầng.
Kết luận: quỹ đất là cơ hội, nhưng cần kỷ luật chính sách
Quyết định thu hồi gần 895 ha đất cho 58 dự án trọng điểm cho thấy TP.HCM đang đặt cược lớn vào quỹ đất để mở rộng không gian phát triển, vừa xây đường xá, công viên, khu đô thị, vừa xử lý các nút thắt chống ngập TP.HCM thông qua cơ chế BT. Cách làm này là hợp lý trong bối cảnh ngân sách hạn chế: đất đai trở thành “vốn” để đổi lấy hạ tầng, nếu được quản lý bằng kỷ luật chính sách chặt chẽ. Nhưng cơ hội luôn đi cùng rủi ro. Câu chuyện dự án chống ngập BT bị chậm tiến độ, phải điều chỉnh lại danh mục quỹ đất thanh toán, là lời nhắc rằng hợp đồng BT hạ tầng không phải là “chiếc đũa thần”. Thành phố cần kiên quyết giữ nguyên tắc: lựa chọn dự án có hiệu quả rõ ràng, định giá đất sát thị trường, minh bạch thông tin, giám sát chặt thời hạn 12–24 tháng cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu làm được, thu hồi đất TP.HCM sẽ không bị nhìn như sự đánh đổi, mà trở thành chiến lược cân bằng giữa phát triển đô thị, chống ngập, và bảo vệ lợi ích dài hạn của cộng đồng.
