Đô thị nén gắn TOD ở khu Tây Bắc Bắc Ninh là gì?
Đô thị nén gắn TOD tại khu Tây Bắc Bắc Ninh là mô hình quy hoạch tập trung dân cư, chức năng đô thị và các toà cao tầng quanh trục giao thông công cộng, nhằm tối ưu hoá sử dụng đất, hạn chế dàn trải không kiểm soát và hình thành một trung tâm đô thị hỗn hợp, hiện đại, sinh thái với kết nối liên hoàn giữa ở, làm việc, dịch vụ và không gian công cộng.
Điểm đáng chú ý của quy hoạch Bắc Ninh lần này là tỉnh chọn khu Tây Bắc đô thị Kinh Bắc làm “phòng thí nghiệm” cho chiến lược phát triển đô thị nén gắn mô hình TOD transit oriented. Khu đô thị mới Tây Bắc (Phân khu số 14) giữ diện tích hơn 1.546 ha nhưng dự kiến tăng dân số từ khoảng 157.550 lên 160.550 người, tương đương thêm 3.000 cư dân. Cùng lúc, Phân khu số 15 diện tích 1.529 ha với khoảng 130.420 người cũng được điều chỉnh cục bộ, trong đó có ô A5-OHH1 được nâng trần tầng cao tối đa lên 48 tầng. Điều này cho thấy Bắc Ninh chủ động chuyển từ tư duy mở rộng sang nén đô thị, tập trung vào lõi Kinh Bắc.
Tăng 3.000 dân và 48 tầng cao: dấu hiệu chiến lược đô thị nén
Quyết định tăng dân số Khu đô thị mới Tây Bắc thêm khoảng 3.000 người không phải là một động tác kỹ thuật nhỏ, mà là tuyên bố lựa chọn phát triển đô thị nén rõ ràng. Quy mô dân số Phân khu số 14 được điều chỉnh dự kiến lên khoảng 160.550 người trên diện tích hơn 1.546 ha, trong khi Phân khu số 15 vẫn giữ tổng dân số 130.420 người nhưng tái phân bổ giữa các ô đất. Nói cách khác, Bắc Ninh không “phình” thêm đất, mà “nén” thêm người và chức năng vào cùng một quỹ đất.
Ô A5-OHH1 trong Phân khu số 15 là ví dụ điển hình: quy mô dân số tăng từ khoảng 1.800 lên 2.700 người, tức thêm 900 cư dân; chiều cao tối đa nâng từ 45 lên 48 tầng, mật độ xây dựng tối đa tăng từ 49% lên 60%. Đây là một câu nói bằng con số rằng Bắc Ninh chấp nhận những toà nhà siêu cao tầng như điểm nhấn kiến trúc, đổi lại là hiệu quả khai thác đất và khả năng tổ chức hạ tầng xã hội ngay trong khối đế công trình.
TOD transit oriented: kết nối giao thông làm khung xương đô thị
Điều làm quy hoạch Bắc Ninh khác với mô hình “cao tầng – đông dân” cũ là sự gắn kết với TOD transit oriented, tức phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh xác định Kinh Bắc là cực tăng trưởng, đồng thời khuyến khích phát triển đô thị nén, đô thị đổi mới sáng tạo gắn với mô hình TOD. TOD ở đây là khung xương: dân cư, việc làm, dịch vụ và không gian công cộng sẽ xoay quanh các trục, nút giao thông chính, thay vì tràn lan theo đường ô tô riêng lẻ.
Tỷ lệ quy hoạch phân khu 1/2.000 cho Phân khu số 14 được giao nhiệm vụ “rá soát, phân bổ dân số theo từng lô đất” và xác định đồng bộ chỉ tiêu sử dụng đất, khung hạ tầng kỹ thuật từ cấp đô thị đến nhóm nhà ở. Điều này cho phép Bắc Ninh tính toán chính xác bán kính phục vụ của từng tuyến giao thông, điểm dừng, cũng như khả năng kết nối giữa khu ở mới, khu dân cư hiện hữu, trung tâm thương mại, y tế, giáo dục. Khi TOD được đưa vào nhiệm vụ quy hoạch ngay từ đầu, câu hỏi không còn là “xây được bao nhiêu tầng” mà là “mỗi chuyến xe công cộng chở bao nhiêu cuộc sống hàng ngày”.
Đô thị xanh, sinh thái, thông minh: tham vọng và bài toán hạ tầng
Phân khu số 14 được định vị là khu vực phát triển không gian đô thị phía Tây Bắc đô thị Kinh Bắc, mang tính chất đô thị hỗn hợp, hiện đại, sinh thái, thông minh và phát triển bền vững. Nhưng đô thị nén chỉ đáng sống nếu đi cùng hạ tầng xã hội và không gian xanh tương xứng. Nhiệm vụ quy hoạch đặt mục tiêu hình thành các khu ở chất lượng cao với đa dạng loại hình nhà ở, hệ thống công trình công cộng, công viên cây xanh, không gian vui chơi giải trí và thể dục thể thao. Đó là cam kết quan trọng, vì mật độ cao mà thiếu công viên, trường học, y tế thì TOD cũng khó cứu.
Ở Phân khu số 15, phần diện tích sàn tăng thêm của ô A5-OHH1 không dùng cho nhà ở thương phẩm mà ưu tiên hạ tầng xã hội: trường hoặc điểm mầm non tại khối đế, khu sinh hoạt cộng đồng, nhà văn hóa, không gian giao lưu, cụm tiện ích thể thao, bể bơi, khu vui chơi trẻ em và không gian thương mại thiết yếu. Việc bố trí mầm non tại khối đế được kỳ vọng giảm tải cho hệ thống giáo dục công lập tại phường Võ Cường. Nếu các cam kết này được thực thi nghiêm túc, đô thị nén Kinh Bắc có cơ hội trở thành hình mẫu sống “gần – đủ – xanh” thay vì chỉ là rừng cao ốc.
Minh bạch, tham vấn cộng đồng và kết luận: nén nhưng không nghẹt
Một chiến lược phát triển đô thị nén chỉ bền vững khi người dân được nhìn thấy và góp tiếng nói vào thay đổi xung quanh mình. Với Phân khu số 15, hồ sơ quy hoạch sau điều chỉnh phải được cập nhật và công bố công khai trong vòng 15 ngày kể từ ngày được phê duyệt. Với Phân khu số 14, thời gian lập quy hoạch phân khu 1/2.000 không quá 9 tháng, đồng thời trong quá trình lập đồ án, cơ quan chức năng phải lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cộng đồng dân cư và đối tượng liên quan. Đây không chỉ là thủ tục mà là “van an toàn” cho bài toán nén đô thị.
Bắc Ninh đang đi một bước đi táo bạo: tăng dân số khu Tây Bắc thêm khoảng 3.000 người, chấp nhận toà nhà 48 tầng làm điểm nhấn, chuyển sang phát triển đô thị nén gắn TOD thay vì mở rộng dàn trải. Lợi ích tiềm năng là rõ ràng: sử dụng đất hiệu quả hơn, hạ tầng công cộng có cơ hội được đầu tư tập trung, cảnh quan đô thị hiện đại hơn. Nhưng rủi ro cũng không nhỏ: nếu giao thông công cộng không kịp, nếu công viên và trường học chỉ nằm trên bản vẽ, đô thị nén sẽ biến thành đô thị nghẹt. Câu trả lời nằm ở cách Bắc Ninh thực hiện nghiêm các nhiệm vụ quy hoạch, lắng nghe góp ý người dân và coi chất lượng sống là tiêu chí cao hơn số tầng hay số dân.
