An toàn không thể chờ thêm
Cải tạo chung cư cũ là quá trình kiểm định, sửa chữa hoặc xây dựng lại nhà tập thể đã xuống cấp, đồng thời giải quyết quy hoạch, bồi thường và chỗ ở mới cho cư dân. Đây không chỉ là việc thay một khối nhà bằng một khối nhà khác: nếu an toàn và quyền lợi người dân không được đặt ngang hàng với tiến độ, dự án khó đi đến cùng.
Tại Hà Nội có khoảng 2.160 chung cư cũ, phần lớn xây dựng từ thập niên 1960 đến 1980; tỷ lệ cải tạo, xây dựng lại được phản ánh mới đạt khoảng 1-2%. TP.HCM có 474 khu chung cư cũ cần xử lý, trong đó 16 công trình ở cấp nguy hiểm D. Sau nhiều thập kỷ sử dụng, nhiều tòa nhà xuống cấp, hạ tầng quá tải, không gian chật hẹp và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Quy mô bài toán khiến việc trì hoãn không còn là vướng mắc hành chính đơn thuần: đó là rủi ro cư dân phải tiếp tục sống trong môi trường thiếu an toàn, trong khi đô thị bỏ lỡ cơ hội chỉnh trang.
Hà Nội đã ban hành Kế hoạch 23/KH-UBND ngày 15/1/2026 để kiểm định, phân loại công trình cần phá dỡ, sửa chữa hoặc gia cố; Kế hoạch 172/KH-UBND ngày 26/4/2026 giao nhiệm vụ nghiên cứu, lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại. Đây là những bước cần thiết, nhưng kiểm định và kế hoạch chỉ có ý nghĩa khi chuyển thành phương án cụ thể, có thứ tự ưu tiên và đường đi rõ ràng từ quy hoạch đến thi công.
Quy hoạch phải mở đường, không tạo thêm điểm nghẽn
Ở Hà Nội, khoảng cách giữa nhu cầu và kết quả triển khai cho thấy quy hoạch chung cư cũ không thể dừng ở việc xác định chỉ tiêu trên bản vẽ. Những dự án như Thành Công vẫn chưa thể tiến triển dù công trình xuống cấp trầm trọng. Vấn đề cốt lõi là phải xác lập được phương án vừa khả thi về đầu tư, vừa phù hợp sức chịu tải của khu vực. Nếu cho tăng mật độ hoặc chiều cao để bù chi phí mà không tính đến giao thông, trường học, bệnh viện, cấp thoát nước và không gian công cộng, việc giải bài toán của một tòa nhà sẽ làm nặng thêm bài toán của cả khu phố.
Hà Nội đặt mục tiêu khởi công cải tạo, xây dựng lại 8 khu chung cư cũ đến năm 2030, gồm Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công, Thanh Xuân Bắc và một số công trình đơn lẻ. Tháng 9/2026, thành phố yêu cầu khẩn trương cải tạo các chung cư xuống cấp, giao Sở Xây dựng theo dõi và báo cáo tiến độ hằng tháng. Những mốc này tạo áp lực thực thi cần thiết, nhưng không thể thay cho quy hoạch khả thi. Cách tiếp cận đúng là chuyển từ xử lý từng tòa nhà sang tái thiết đô thị theo khu vực, phối hợp hạ tầng và không gian sống ngay từ đầu.
Tạm cư kéo dài phơi bày nút thắt ở TP.HCM
Tại TP.HCM, tiến độ cải tạo bị níu bởi thủ tục pháp lý và khó thống nhất phương án bồi thường, tái định cư. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đây là những nguyên nhân chủ yếu khiến các dự án chậm triển khai. Khi mỗi hộ có nhu cầu và hoàn cảnh khác nhau, doanh nghiệp phải cân đối bồi thường, chi phí xây dựng và căn hộ tái định cư; khu đất nhỏ hoặc chỉ tiêu quy hoạch hạn chế càng khiến phương án đầu tư khó khả thi.
Trường hợp 155-157 Bùi Viện cho thấy cái giá của việc để thủ tục kéo dài: khoảng 100 hộ đã chuyển đến nơi tạm cư hơn 5 năm nhưng dự án xây mới vẫn chưa tìm được nhà đầu tư. Ở chung cư 350 Hoàng Văn Thụ, công trình đã tháo dỡ nhưng khu đất còn bỏ trống vì vướng thủ tục và bồi thường bổ sung. Giữa năm 2026, UBND TP.HCM giao phường Bến Thành điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu và phê duyệt phương án bồi thường để tạo cơ sở tiếp tục dự án Bùi Viện. Dự án dự kiến triển khai trong ba năm; song mốc này chỉ có sức thuyết phục nếu phương án tái định cư và lựa chọn nhà đầu tư được chốt.
Dự thảo cơ chế của thành phố đề xuất hệ số bồi thường K bằng 1,1 lần với căn hộ từ tầng hai trở lên và 1,3 lần với tầng trệt trong trường hợp cấp xã chỉ định nhà đầu tư sau khi các hội nghị và lấy ý kiến không đạt điều kiện. Dự thảo cũng đề xuất hỗ trợ một số chi phí hạ tầng và di dời. Đây là hướng tháo gỡ đáng xem xét, nhưng cơ chế rút ngắn thủ tục chỉ chính đáng khi đi cùng quy trình minh bạch và phương án chỗ ở ổn định.
Muốn tăng tốc, phải bảo đảm người dân không bị bỏ lại
Bồi thường và tái định cư chung cư không phải phần việc phụ có thể xử lý sau khi chốt phương án xây dựng. Với cư dân, điều quyết định là được nhận căn hộ ở đâu, hỗ trợ tạm cư ra sao, thời gian chờ bao lâu và sinh kế bị ảnh hưởng thế nào. Nếu câu trả lời mơ hồ, đồng thuận sẽ suy giảm và dự án tiếp tục mắc kẹt. Vì vậy, mọi phương án cần công khai quyền lợi, tiến độ, đầu mối chịu trách nhiệm và cách giải quyết khác biệt giữa các hộ.
Dự thảo tại TP.HCM đề xuất hộ không đủ điều kiện tái định cư được ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không cần bốc thăm, không phải đáp ứng điều kiện thu nhập và nhà ở; sau khi trả đủ tiền, có thể bán theo giá thị trường. Đây là một phương án được nêu trong dự thảo, không nên xem như quyền lợi đã có hiệu lực trước khi cơ chế được thông qua. Sự thận trọng ấy quan trọng: chính sách phải vừa tạo lối ra cho hộ dân, vừa bảo đảm cam kết được thực thi.
Cải tạo chung cư cũ chỉ có thể tăng tốc khi ba việc được triển khai đồng bộ: quy hoạch phù hợp sức chịu tải khu vực, cơ chế đủ rõ để dự án khả thi và quyền lợi cư dân được bảo vệ bằng phương án cụ thể. Đẩy nhanh thủ tục mà bỏ qua sự đồng thuận sẽ tạo thêm tranh chấp; giữ nguyên quy hoạch bất khả thi lại khiến người dân tiếp tục chờ. Thước đo thành công không phải số kế hoạch được ban hành, mà là công trình nguy hiểm được xử lý và cư dân được trở về nơi ở an toàn.
