Hạ giá là tín hiệu thị trường, không phải bảo đảm đấu giá thành công
Đấu giá đất Hải Phòng là việc thành phố đưa quyền sử dụng đất ra đấu giá để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án; các đợt giảm giá khởi điểm gần đây cho thấy mức chào ban đầu chưa đủ thu hút người tham gia. Theo tôi, đây không chỉ là thao tác điều chỉnh con số: khi phiên đấu giá không có người dự, thành phố phải nhìn lại sức hấp dẫn của cả gói đầu tư, từ quy mô vốn đến điều kiện triển khai. Ngày 30/10/2026, UBND TP. Hải Phòng ban hành hai quyết định phê duyệt lại phương án và giá khởi điểm cho hai khu đất tại Khu đô thị mới Bắc sông Cấm, phường Thủy Nguyên. Động thái này diễn ra sau khi khu đất hồ Tân Hoa không có người tham gia ở các lịch đấu giá trước đó. Hạ giá có thể cải thiện cơ hội tiếp cận, nhưng kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào mức độ phù hợp của dự án với năng lực và khẩu vị nhà đầu tư.
Hồ Tân Hoa: giảm gần 292,5 tỷ đồng sau hai lần bất thành
Tâm điểm là dự án khu đô thị hỗn hợp đa chức năng tại khu vực hồ Tân Hoa, diện tích khoảng 18,8 ha. Giá khởi điểm mới được duyệt ở mức hơn 4.015 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 292,5 tỷ đồng, tương đương 6,79%, so với mức hơn 4.308 tỷ đồng trước đó. Hai lịch đấu giá dự kiến vào ngày 24/7 và 10/9/2026 đều không thành; theo thông tin công bố, khu đất không có người tham gia đấu giá. Đây là mức điều chỉnh đáng kể, nhưng cần nhìn cùng cấu trúc dự án: chỉ một phần diện tích dành cho chung cư hỗn hợp, nhà ở liền kề và công trình dịch vụ; phần còn lại chủ yếu là cây xanh, giao thông, mặt nước và hạ tầng kỹ thuật. Nhà đầu tư còn phải đáp ứng yêu cầu về kinh nghiệm, khả năng triển khai và vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự kiến 12.238,91 tỷ đồng. Vì vậy, giá thấp hơn chưa chắc đã xóa được rào cản về quy mô và năng lực.
Bắc sông Cấm có hai khu đất cùng được điều chỉnh
Ngoài hồ Tân Hoa, khu đất 2,6 ha tại lô I.7/CTHH-01 được phê duyệt giá khởi điểm mới hơn 454 tỷ đồng, giảm khoảng 330,7 tỷ đồng, tương đương 42,1%, so với mức hơn 784,8 tỷ đồng từng công bố. Quy hoạch khu đất gồm công trình hỗn hợp cao tầng và thấp tầng, căn hộ, khách sạn, thương mại dịch vụ và các tiện ích. Có một điểm cần làm rõ khi đối chiếu thông tin: các nguồn nêu tổng mức giảm của hai khu đất tại Bắc sông Cấm không thống nhất, lần lượt là hơn 587 tỷ đồng và hơn 623,286 tỷ đồng. Do đó, không nên gộp hai con số thành một kết luận chắc chắn nếu chưa có thêm xác nhận; mức giảm riêng của từng khu đất được nêu cụ thể hơn. Dù vậy, cả hai trường hợp đều cho thấy giá khởi điểm đã phải điều chỉnh mạnh để chuẩn bị đấu giá lại.
Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố được giao tổ chức đấu giá lại hai khu đất, với thời gian dự kiến trong tháng 11/2026. Lịch này là bước tiếp theo, không phải bằng chứng rằng đã có nhà đầu tư sẵn sàng tham gia.
Bài toán không chỉ nằm ở giá khởi điểm
Việc Hải Phòng nhiều lần giảm giá khởi điểm sau các phiên không thành hoặc thiếu người quan tâm cho thấy thành phố đang gặp khó trong việc tìm nhà đầu tư cho một số khu đất. Nguyên nhân thể hiện ngay trong yêu cầu dự án: quy mô đầu tư lớn, đòi hỏi năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển và khả năng tổ chức thực hiện. Với hồ Tân Hoa, vốn chủ sở hữu tối thiểu phải bằng 20% tổng mức đầu tư dự kiến; mức đặt trước theo phương án mới khoảng 803,1 tỷ đồng. Những điều kiện này giới hạn nhóm doanh nghiệp có thể tham gia, ngay cả khi giá khởi điểm đã hạ. Theo tôi, mức giảm chỉ có ý nghĩa nếu đi kèm sự quan tâm thực chất và hồ sơ dự thầu đáp ứng yêu cầu. Các đợt đấu giá lại trong tháng 11 sẽ là phép thử rõ hơn: thị trường sẽ cho biết điều chỉnh giá có đủ để biến những khu đất quy mô lớn thành cơ hội đầu tư khả thi hay không.
