Quy hoạch đẹp phải đi cùng cơ chế tạo nguồn lực
Tái thiết đô thị là quá trình tổ chức lại không gian và nâng cấp hạ tầng, nhà ở, dịch vụ để đáp ứng nhu cầu sống đang thay đổi, đồng thời phải có nguồn lực và cách bảo đảm quyền lợi cho cư dân hiện hữu. Tại tọa đàm về tái thiết Vĩnh Hưng sáng 23/10, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh đây là yêu cầu tất yếu khi đô thị phát triển và nhu cầu của người dân đổi thay. Nhận định đáng chú ý của ông không nằm ở việc vẽ ra một diện mạo hấp dẫn, mà ở câu hỏi liệu có cơ chế tài chính để thực hiện hay không. Quy hoạch đô thị nếu dừng ở tầm nhìn và danh mục công trình sẽ khó tạo ra thay đổi thực tế. Vĩnh Hưng cần được đánh giá bằng khả năng biến bản vẽ thành nhà ở, hạ tầng và không gian sống tốt hơn, chứ không phải bằng vẻ đẹp trên giấy.
GS Đặng Hùng Võ cảnh báo: “Bản vẽ quy hoạch đẹp quá, giống như tranh Đông Hồ, nhưng đưa ra thực tế có được đẹp như thế không? Phải nhìn vào cơ chế nào để tạo tiền?” Đây không chỉ là lời nhắc về vốn đầu tư, mà là phép thử đối với chất lượng quy hoạch. Nếu nguồn vốn đô thị chưa được xác định từ đầu, các hạng mục thiết yếu có nguy cơ chậm triển khai hoặc thiếu đồng bộ. Vì vậy, bài toán tài chính cần được đặt ngang hàng với thiết kế không gian và lộ trình thực hiện.
Giá trị đất đai có thể góp phần trả cho hạ tầng
Lập luận cốt lõi của đề xuất là đô thị hóa không chỉ làm tăng nhu cầu đầu tư mà còn có thể tạo nguồn thu. Khi hạ tầng được nâng cấp và môi trường sống cải thiện, giá trị đất đai trong khu vực có thể tăng; một phần mức tăng đó, theo GS Đặng Hùng Võ, cần được chuyển hóa thành nguồn lực cho hạ tầng và công trình công cộng. Nếu toàn bộ lợi ích chỉ phản ánh vào giá trị tài sản tư nhân, cộng đồng sẽ gánh chi phí của quá trình chỉnh trang mà không nhận lại phần tương xứng. Bởi vậy, khai thác giá trị đất không nên là mục tiêu tự thân: điều quan trọng là xác định phần giá trị được thu hồi, cách sử dụng và cách phân chia lợi ích giữa các bên.
Vĩnh Hưng còn quỹ đất trống, một lợi thế để tổ chức lại không gian và tính toán phương án khai thác đất gắn với đầu tư hạ tầng. GS Đặng Hùng Võ viện dẫn kinh nghiệm phát triển đô thị ở Đà Nẵng và Phú Mỹ Hưng để nhấn mạnh rằng quy hoạch không gian và cơ chế khai thác giá trị đất cần được tính cùng nhau. Những ví dụ ấy không phải công thức có thể sao chép nguyên trạng; chúng đặt ra yêu cầu phải thiết kế cơ chế phù hợp với hiện trạng, quyền sử dụng đất và nhu cầu của Vĩnh Hưng. Cơ chế càng rõ từ đầu, khả năng huy động vốn và kiểm soát việc phân bổ lợi ích càng cao.
Khoảng cách đô thị hóa cũng cho thấy dư địa phát triển còn đáng kể: GS Đặng Hùng Võ nêu Trung Quốc đạt khoảng 65%, còn Việt Nam ở mức hơn 50%. Nhưng dư địa không đồng nghĩa nguồn tiền sẽ tự xuất hiện. Cần xác định trước cách ghi nhận giá trị tăng thêm, khoản nào quay lại đầu tư công và cách công khai dòng tiền. Nếu thiếu những nguyên tắc ấy, việc kỳ vọng đất đai tài trợ cho phát triển dễ biến thành khẩu hiệu, còn lợi ích thực tế có thể nghiêng về một phía.
Tái định cư tại chỗ là điều kiện của tính khả thi
Nguồn vốn và cách phân bổ lợi ích phải gắn với đời sống cư dân, nếu không tái thiết có thể nâng cấp cảnh quan nhưng làm đứt gãy cộng đồng. Với người sống lâu năm ở Vĩnh Hưng, nơi ở gắn với công việc, trường học của con cái và các quan hệ xã hội. Vì thế, định hướng tái định cư tại chỗ có ý nghĩa thiết thực: giúp hạn chế xáo trộn và giữ người dân gần những mạng lưới sinh hoạt quen thuộc. Đây không nên chỉ là lời cam kết trong quy hoạch, mà cần được phản ánh trong phương án triển khai và phân bổ nguồn lực.
Một cơ chế tạo vốn thuyết phục phải trả lời được người dân được hưởng lợi ra sao khi giá trị đất tăng, quyền lợi được bảo vệ thế nào và việc tái định cư tại chỗ được tổ chức theo nguyên tắc nào. Tái thiết Vĩnh Hưng vì vậy không thể tách riêng bài toán đất đai khỏi nhà ở, đường sá và dịch vụ phục vụ cư dân. Nếu người dân chỉ chịu tác động của quá trình chỉnh trang mà không có tiếng nói hoặc phần lợi ích rõ ràng, sự đồng thuận sẽ khó bền vững. Ngược lại, minh bạch về nguồn thu và cam kết tái định cư có thể biến cơ chế tài chính thành nền tảng cho quá trình thực hiện.
Từ Vĩnh Hưng đến bài học cho Hà Nội
Giá trị của dự án sẽ không chỉ được đo bằng diện mạo mới, mà còn bằng những kinh nghiệm có thể áp dụng cho các khu vực đô thị khác. GS Đặng Hùng Võ kỳ vọng quá trình triển khai tại Vĩnh Hưng giúp Hà Nội rút kinh nghiệm về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng văn hóa và quản lý đô thị. Đây là lý do cần đánh giá cả cơ chế tài chính lẫn tác động lên cư dân, thay vì chỉ tổng kết các hạng mục đã xây dựng. Kinh nghiệm chỉ hữu ích khi cách huy động nguồn lực, phân bổ lợi ích và bảo đảm quyền lợi được ghi nhận rõ ràng.
Kết luận, tái thiết Vĩnh Hưng chỉ khả thi khi quy hoạch, nguồn vốn đô thị và quyền lợi người dân được thiết kế thành một chỉnh thể. Phần giá trị đất đai tăng thêm có thể là nguồn lực quan trọng, nhưng không tự động trở thành hạ tầng hay dịch vụ công nếu thiếu cơ chế thu hồi và phân bổ minh bạch. Hà Nội cần xem Vĩnh Hưng như phép thử cho cách biến đô thị hóa thành lợi ích chung: có vốn để thực hiện, có nơi ở phù hợp cho cư dân và có bài học đủ rõ để nâng cấp những khu vực khác.
