Cuộc chơi lấn biển: lợi nhuận khổng lồ dựa trên tài sản khổng lồ
Các dự án lấn biển Việt Nam là những siêu dự án đô thị ven biển được hình thành bằng việc san lấp, mở rộng diện tích ra biển để phát triển khu đô thị, nghỉ dưỡng và hạ tầng giải trí, qua đó tạo ra quỹ đất mới có giá trị cao và mô hình lợi nhuận dự án bất động sản dựa trên quy mô tài sản, bán sản phẩm và huy động vốn dài hạn. CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ, công ty con thuộc hệ sinh thái của tỷ phú Phạm Nhật Vượng, vừa công bố báo cáo tài chính bán niên với mức tăng trưởng lợi nhuận gây choáng. Lợi nhuận trước thuế hợp nhất trong 6 tháng đạt hơn 35.330 tỷ đồng, gấp 5,4 lần cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế hơn 30.042 tỷ đồng tương đương hơn 165 tỷ đồng mỗi ngày hoạt động. Để đạt được con số này, doanh nghiệp đang vận hành một bảng cân đối tài sản khổng lồ: tổng tài sản tới cuối tháng 6 lên 454.405 tỷ đồng, phản ánh một mô hình tăng trưởng dựa trên mở rộng quy mô và tích lũy tài sản.
Vinhomes Green Paradise: siêu đô thị lấn biển và công thức lợi nhuận
Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise được khởi công ngày 19/4/2025, là trung tâm của chiến lược siêu dự án đô thị ven biển mà CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ đang theo đuổi. Dự án có diện tích quy hoạch khoảng 2.870 ha, trong đó hơn 1.357 ha là phần lấn biển, với tổng vốn đầu tư hơn 217.000 tỷ đồng. Lợi nhuận khổng lồ của nửa đầu năm cho thấy doanh nghiệp đã bắt đầu ghi nhận giá trị từ việc bán sản phẩm bất động sản và hạch toán giá trị tài sản hình thành từ dự án, dù phần lớn công trình vẫn đang trong quá trình triển khai. "Trong 6 tháng đầu năm, CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ đạt lợi nhuận sau thuế hơn 30.042 tỷ đồng, tăng gần 5 lần so với cùng kỳ". Điều này phản ánh mô hình: tạo quỹ đất quy mô lớn, chuyển hóa thành hàng hóa bất động sản (căn hộ, biệt thự, sản phẩm nghỉ dưỡng) và dùng dòng tiền bán hàng để vừa trả nợ, vừa mở rộng dự án mới.
Núi nợ và đòn bẩy: mặt trái phía sau lợi nhuận
Đi cùng lợi nhuận bùng nổ là một mức đòn bẩy tài chính rất cao. Tới 30/6, tổng nợ phải trả hợp nhất của CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ đạt gần 355.592 tỷ đồng, tăng mạnh so với hơn 215.671 tỷ đồng một năm trước. Vốn chủ sở hữu gần 98.814 tỷ đồng, tức phần nợ đã gấp nhiều lần vốn, cho thấy mô hình siêu dự án lấn biển Việt Nam đang dựa nặng vào dòng vốn vay và các khoản phải trả. Nợ vay ngân hàng tăng từ 960 tỷ lên gần 26.860 tỷ đồng, còn nợ trái phiếu vượt 22.241 tỷ đồng, tăng hơn 11 lần chỉ trong một năm. Phần còn lại – hơn 306.490 tỷ đồng – là các khoản nợ phải trả khác. Cách tạo lợi nhuận dự án bất động sản trong giai đoạn này vì thế mang đậm tính "phòng thí nghiệm tài chính": doanh nghiệp đẩy nhanh ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trên nền nợ phình to, kỳ vọng dòng tiền tương lai kịp bù đắp. Bất kỳ cú sốc thanh khoản nào đều có thể đảo chiều câu chuyện.
Vai trò của tỷ phú Phạm Nhật Vượng và chiến lược hệ sinh thái
CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ là công ty con với tỷ lệ sở hữu 100% thuộc tập đoàn do tỷ phú Phạm Nhật Vượng kiểm soát. Điều này cho thấy cách ông xây dựng chiến lược siêu dự án: không chỉ phát triển một khu đô thị lấn biển, mà còn gắn nó vào một mạng hạ tầng và dịch vụ đồng bộ. Tháng 4, UBND TP HCM đã giao doanh nghiệp này nghiên cứu, lập báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư đoạn nối 15B và cải tạo, nâng cấp đường Rừng Sác theo hình thức đối tác công tư, hợp đồng BT, với tổng vốn sơ bộ hơn 19.000 tỷ đồng và thời hạn hoàn thành báo cáo 12 tháng. Song song, tập đoàn và các công ty trong hệ sinh thái triển khai đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu, nút giao kết nối cao tốc Bến Lức – Long Thành với đường Rừng Sác. Chiến lược rõ ràng: kiểm soát cả dự án bất động sản lẫn hạ tầng tiếp cận, từ đó tối đa hóa giá trị quỹ đất, nâng biên lợi nhuận và quyền lực định hình cấu trúc đô thị ven biển.
Lợi nhuận có bền vững và bài toán rủi ro cho thị trường
Nhìn từ bên ngoài, lợi nhuận hàng chục nghìn tỷ đồng trong vài tháng đem đến ấn tượng về một mô hình kinh doanh bất động sản hoàn hảo. Nhưng nếu soi kỹ, đây là mô hình tăng trưởng dựa trên quy mô khổng lồ, đòn bẩy tài chính dày đặc và kỳ vọng dài hạn về khả năng hấp thụ của thị trường. Tổng tài sản 454.405 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu tăng 58% trong một năm cho thấy doanh nghiệp đang chạy nước rút để trở thành trung tâm của không gian đô thị ven biển mới. Câu hỏi lớn là: liệu lợi nhuận hiện tại có phản ánh dòng tiền ổn định, hay chỉ là kết quả của giai đoạn cao điểm ghi nhận doanh thu? Với việc nợ trái phiếu và nợ ngân hàng liên tục tăng, bất kỳ thay đổi trong quy định, sức mua, hay chi phí vốn đều có thể tạo áp lực lớn. Các siêu dự án lấn biển Việt Nam vì thế không chỉ là biểu tượng tham vọng, mà còn là phép thử cho khả năng quản trị rủi ro tài chính của các tập đoàn bất động sản lớn.
