Ba luật sửa đồng bộ: Bước ngoặt chính sách về đất đai và bất động sản
Sửa Luật đất đai, Luật nhà ở mới và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng đồng bộ là quá trình Nhà nước điều chỉnh toàn diện khung pháp lý về đất, nhà ở và kinh doanh bất động sản, nhằm bảo đảm quyền lợi người dân, tháo gỡ điểm nghẽn cho doanh nghiệp bất động sản và biến nguồn lực đất đai thành động lực phát triển kinh tế – xã hội. Chiều 24/8, ngay sau phiên bế mạc Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất của Quốc hội khóa XVI, Văn phòng Quốc hội đã họp báo công bố kết quả thảo luận về định hướng chính sách cho bộ ba luật này. Việc chuẩn bị sớm không phải động thái kỹ thuật thuần túy, mà là một lựa chọn chính trị: thừa nhận rằng các luật hiện hành chưa theo kịp thực tế và phải được sửa đồng bộ để tránh tình trạng “vá luật”, đẩy vướng mắc từ luật này sang luật khác. Đây là cơ hội hiếm để thiết lập lại luật chơi trên một thị trường từng bị chia cắt bởi nhiều quy định chồng chéo.
Luật Đất đai: Từ 260 xuống 106 điều và dịch chuyển trọng tâm sang quyền lợi người dân
Điểm gây chú ý nhất trong lần sửa Luật Đất đai là dự thảo rút từ 260 xuống 106 điều, chuyển sang mô hình luật khung tinh gọn hơn, phân cấp mạnh và để Chính phủ quy định nhiều thủ tục chi tiết. Theo ông Đào Trung Chánh, Luật Đất đai hiện hành, dù mới ban hành khoảng hai năm, đã bộc lộ yêu cầu mới sau khi mô hình chính quyền địa phương chuyển sang hai cấp, nên phải sửa để gỡ khó và tạo động lực phát triển. Không thể xem việc rút điều là sự “giảm bảo vệ” mà là cuộc đổi trục: thay vì ôm đồm quy trình, luật tập trung vào nguyên tắc và quyền tài sản, trong đó có việc coi đất là đầu vào sản xuất và cải cách cơ chế giá đất theo bảng giá và hệ số. Quan trọng hơn, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống, gắn với sinh kế, việc làm và thu nhập của người bị thu hồi. Nếu các quy định này được viết thông minh, đây sẽ là bước tiến hiếm hoi đặt sự hài lòng của người dân làm thước đo.
Luật nhà ở mới: Tham vọng “mọi người đều có chỗ ở” có thành hiện thực?
Định hướng sửa Luật nhà ở mới được Quốc hội thảo luận với mục tiêu rõ ràng: mọi người đều có chỗ ở, bảo đảm an sinh xã hội và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Đây là lời thừa nhận rằng khung pháp lý cũ chưa bảo vệ tốt quyền lợi người dân trước áp lực giá nhà và thiếu sản phẩm cho thuê. Theo các phát biểu, chính sách sẽ tập trung phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp và ưu tiên nhóm gặp khó khăn về nhà ở. Đó là tín hiệu tích cực, nhưng để tránh việc khẩu hiệu hóa, Luật nhà ở mới phải đi xa hơn các chương trình hỗ trợ rời rạc: cần gắn chặt với cơ chế đất đai, quy hoạch và ưu đãi cho doanh nghiệp bất động sản tham gia phân khúc cho thuê. Khi cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản được xây dựng đồng bộ, việc minh bạch nguồn cung – cầu, giám sát dự án chậm triển khai và kiểm soát đầu cơ mới có cơ hội thực chất.
Luật Kinh doanh bất động sản: Khơi thông thị trường, không chỉ cứu doanh nghiệp
Sửa Luật Kinh doanh bất động sản lần này được xác định nhằm tháo gỡ điểm nghẽn phát triển thị trường theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Định hướng là đa dạng hóa chủ thể và loại hình kinh doanh bất động sản, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp bất động sản, nhưng mục tiêu cuối cùng không phải “giải cứu” vài nhà đầu tư mà làm thị trường vận hành minh bạch, cạnh tranh hơn. Theo quan điểm cơ quan thẩm tra, việc tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở, bất động sản thống nhất, cùng phân cấp, phân quyền giữa Trung ương và địa phương sẽ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và người dân. Nếu được thiết kế tốt, khung luật mới sẽ buộc doanh nghiệp bất động sản phải chuyển từ kiếm lợi nhuận dựa trên quan hệ và thông tin bất đối xứng sang cạnh tranh bằng năng lực phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực.
Ý nghĩa chính trị – kinh tế của việc sửa đồng bộ và bước tiếp theo
Việc sửa Luật đất đai, Luật nhà ở mới và Luật Kinh doanh bất động sản cùng một nhịp thể hiện quyết tâm xử lý tận gốc tình trạng chính sách sửa lẻ, thiếu đồng bộ, khiến thị trường vận hành méo mó. Quốc hội nhấn mạnh mục tiêu cuối cùng là đưa nguồn lực đất đai, chính sách phát triển nhà ở và thị trường bất động sản thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người dân, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế – xã hội. Dự kiến bộ ba luật sẽ được Chính phủ chính thức trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ hai khóa XVI vào tháng 10. Từ nay đến thời điểm đó, các cơ quan soạn thảo và thẩm tra tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự án luật trên cơ sở ý kiến đại biểu. Điều còn thiếu, và cần được thúc ép, là cơ chế giám sát độc lập việc thực thi sau khi luật ban hành, để những cam kết về quyền lợi người dân và môi trường ổn định cho doanh nghiệp bất động sản không dừng lại ở văn bản.
