Đổi chức năng gần 110 ha tại Bình Lợi
Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng là dự án rộng 109,91 ha tại xã Bình Lợi, TP.HCM, đang được thành phố lên kế hoạch chuyển từ đất sản xuất công nghiệp, kho tàng sang phát triển nhà ở xã hội. Đây là một cuộc chuyển đổi quy mô lớn, nhưng hiện mới là lộ trình thủ tục chứ chưa phải dự án nhà ở đã đủ điều kiện triển khai. UBND TP.HCM đã ban hành kế hoạch chuyển đổi khu đất này; đồng thời yêu cầu điều chỉnh chức năng sử dụng đất trong quá trình lập Quy hoạch tổng thể thành phố, hoàn thành trước ngày 31/10/2026. Sau khi quy hoạch tổng thể được phê duyệt, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 tại Bình Lợi dự kiến hoàn thành trước ngày 22/11. Hướng đi này đặt nhu cầu nhà ở xã hội vào một khu đất vốn được quy hoạch phục vụ sản xuất và kho tàng, nhưng kết quả cuối cùng còn phụ thuộc vào việc tháo gỡ các bước quy hoạch, đầu tư và đất đai.
Dự án công nghiệp cũ phải khép lại trước
Chuyển đổi đất công nghiệp không thể chỉ dừng ở việc sửa bản đồ quy hoạch. Thành phố yêu cầu rà soát tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đợt 1, giai đoạn 2 của dự án; nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ, chuẩn bị hồ sơ đề xuất chấm dứt hoạt động. Sau khi dự án khu công nghiệp chấm dứt, các bên còn phải thanh lý dự án, xử lý tài sản và những khoản đầu tư liên quan theo quy định. Đây là khâu then chốt: nếu tình trạng pháp lý, tài sản và nghĩa vụ chưa được xác định đầy đủ, dự án nhà ở mới khó có nền tảng rõ ràng để tiếp tục. Gần 17,1 ha vẫn chưa hoàn tất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thành phố yêu cầu rà soát phương án xử lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người có đất và các bên liên quan.
Thời điểm đổi hướng cũng đáng chú ý. Tại đại hội cổ đông thường niên năm 2026, Tổng giám đốc Khang Điền cho biết giai đoạn 1 rộng 89 ha đã hoàn tất thủ tục pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang thi công hạ tầng; kế hoạch chuyển đổi được đưa ra chỉ vài tháng sau định hướng khai thác khu đất như một khu công nghiệp. Sự thay đổi này khiến việc làm rõ tình trạng từng phần đất và xử lý các khoản đầu tư hiện hữu càng quan trọng, thay vì mặc định toàn bộ khu đất có thể lập tức chuyển sang xây nhà.
Các mốc thủ tục kéo dài đến đầu năm 2027
Lộ trình được chia thành các bước nối tiếp, không phải một quyết định duy nhất đưa đất công nghiệp thành đất ở. Sau điều chỉnh quy hoạch tổng thể, quy hoạch phân khu 1/2000 dự kiến hoàn thành trước ngày 22/11. Song song, các cơ quan rà soát nghĩa vụ tài chính trước ngày 15/11, nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ trước ngày 22/11 và hoàn thiện hồ sơ đề xuất chấm dứt dự án trước ngày 30/11. Đây là các mốc đặt ra cho công tác xử lý; thủ tục chấm dứt vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét theo hồ sơ và quy định pháp luật.
Tiếp đó, cơ quan chức năng phải rà soát điều kiện pháp lý và thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Các bước này dự kiến hoàn thành trước ngày 24/01/2027. Giám đốc Sở Xây dựng được giao theo dõi, đôn đốc, kiểm tra và tổng hợp tiến độ. Với người dân đang chờ nhà ở xã hội, các mốc thủ tục tạo ra tín hiệu về hướng triển khai, nhưng chưa đồng nghĩa căn hộ sắp được mở bán hay phân bổ.
Tiềm năng lớn, nhưng chưa có quy mô căn hộ
Điểm đáng kỳ vọng của quy hoạch Bình Lợi là quỹ đất gần 110 ha có thể được định hướng sang nhà ở xã hội thay vì tiếp tục giữ chức năng sản xuất công nghiệp, kho tàng. Tuy nhiên, kế hoạch hiện chưa nêu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hay số căn dự kiến. Vì vậy, chưa thể kết luận khu đất sẽ đáp ứng được bao nhiêu nhu cầu nhà ở, nhóm đối tượng nào sẽ được phục vụ hoặc khi nào người dân có thể đăng ký. Thành phố cũng lưu ý việc thống nhất kế hoạch không phải là chấp thuận trước cho bất kỳ thủ tục nào thuộc thẩm quyền cơ quan nhà nước. Điều đó cần được hiểu đúng: chuyển đổi đã có lộ trình chính sách, nhưng mỗi bước vẫn phải qua thẩm định và phê duyệt.
Kết luận, việc chuyển đổi Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng là một thay đổi đáng kể trong định hướng sử dụng đất tại Bình Lợi, nhưng thành công sẽ được quyết định bởi khả năng xử lý dự án công nghiệp cũ, phần đất chưa thu hồi và các thủ tục quy hoạch, đầu tư. Mốc đầu năm 2027 cho thấy thành phố đặt mục tiêu tiến nhanh, song giá trị thực tế với người cần nhà ở xã hội chỉ rõ ràng khi có chủ đầu tư, quy mô căn hộ và các quyết định phê duyệt cụ thể.
