Kế hoạch chuyển đổi mở ra hướng sử dụng đất mới
Chuyển đổi đất công nghiệp sang nhà ở xã hội là việc điều chỉnh chức năng sử dụng đất từ sản xuất, kho tàng sang khu đất ở để tạo quỹ đất cho các dự án phục vụ nhu cầu nhà ở xã hội. UBND TP.HCM đã ban hành kế hoạch chuyển 109,91 ha Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng tại xã Bình Lợi theo hướng này, đồng thời yêu cầu rà soát việc điều chỉnh quy hoạch. Đây là một lựa chọn có ý nghĩa trong quy hoạch đô thị TP.HCM: sử dụng lại một khu đất lớn cho mục tiêu nhà ở, thay vì giữ nguyên chức năng công nghiệp đã được xác định trước đó. Tuy nhiên, kế hoạch chưa đồng nghĩa khu đất đã sẵn sàng xây nhà. Các bước điều chỉnh quy hoạch, xử lý dự án khu công nghiệp hiện hữu và hoàn tất thủ tục đầu tư vẫn phải được thực hiện. Vì vậy, giá trị của quyết định sẽ phụ thuộc vào việc biến định hướng thành dự án khả thi, đúng quy hoạch và đúng quy định.
Tiến độ phụ thuộc vào chuỗi thủ tục liên tiếp
Các mốc đặt ra cho thấy thành phố muốn đưa kế hoạch từ định hướng sang các bước pháp lý cụ thể. Việc điều chỉnh chức năng sử dụng đất trong quy hoạch tổng thể phải hoàn thành trước 31-10; sau khi quy hoạch tổng thể được duyệt, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 cần hoàn thành trước 22-11. Song song, thành phố yêu cầu rà soát nghĩa vụ tài chính liên quan đến giai đoạn 2, đợt 1 trước 15-11, nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ trước 22-11 và hoàn thiện hồ sơ đề xuất chấm dứt dự án khu công nghiệp trước 30-11. Với dự án nhà ở xã hội TP.HCM, các đơn vị còn phải rà soát pháp lý, xin chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật cần hoàn thành trước 24-1-2027. Nhiều đầu việc chạy song song, nhưng mỗi bước vẫn là điều kiện để tiến độ chung không bị đứt quãng.
Cân bằng nhu cầu nhà ở với yêu cầu quy hoạch
Việc dành 109,91 ha cho phát triển bất động sản xã hội tạo cơ hội bổ sung quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhưng quy mô lớn cũng đòi hỏi cách triển khai thận trọng. Đây không chỉ là chuyện đổi tên chức năng trên bản đồ: quy hoạch chi tiết phải phù hợp quy hoạch cấp trên, các chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Thành phố nên xem chất lượng kết nối, tiện ích và khả năng tổ chức không gian sống là những tiêu chí quan trọng, thay vì chỉ đo tiến độ bằng việc hoàn thành hồ sơ. Đồng thời, chuyển đổi đất công nghiệp cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, để lựa chọn này nhất quán với các định hướng sử dụng đất khác. Kết luận, chủ trương của TP.HCM mở ra một hướng đi đáng chú ý, nhưng thành công chỉ được xác lập khi thủ tục hoàn tất và dự án tạo được khu ở đáp ứng đầy đủ yêu cầu quy hoạch.
