Đô thị lấn biển Việt Nam bước vào kỷ nguyên siêu dự án
Đô thị lấn biển Việt Nam là các khu đô thị, dịch vụ và hạ tầng được xây dựng trên phần diện tích biển được bồi đắp hoặc tạo hình mới, nhằm mở rộng không gian phát triển kinh tế đô thị, gia tăng quỹ đất và hình thành những tổ hợp đa chức năng gắn trực tiếp với không gian biển, với yêu cầu chặt chẽ về quy hoạch, quốc phòng, môi trường và khả năng thích ứng biến đổi khí hậu. Điểm ngoặt chính sách mới nhất là Nghị định 378/2026/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 1/10 và có hiệu lực ngay cùng ngày. Nghị định này lần đầu đặt ra tiêu chí rõ ràng cho các dự án đô thị lấn biển nếu muốn hưởng cơ chế đặc thù tài chính và thể chế. Theo quy định, dự án phải có tổng vốn đầu tư từ 100.000 tỷ đồng trở lên mới được xem xét áp dụng cơ chế, chính sách của Luật Phát triển đô thị và Nghị định 378. Đây không chỉ là ngưỡng kỹ thuật, mà là thông điệp: cuộc chơi lấn biển giờ chỉ dành cho nhà đầu tư cấp siêu dự án.
Ngưỡng 100.000 tỷ: bộ lọc tài chính cho cơ chế đặc thù
Ngưỡng tối thiểu 100.000 tỷ đồng vốn đầu tư cho khu đô thị lấn biển muốn hưởng cơ chế đặc thù tài chính và chính sách là một bước siết đáng kể. Quan trọng hơn, đây là tổng vốn của toàn bộ dự án, được xác định tại thời điểm nộp hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, chứ không phải từng giai đoạn hay từng hạng mục. Nếu sau này điều chỉnh giảm vốn xuống dưới 100.000 tỷ đồng, dự án sẽ mất quyền hưởng cơ chế đặc thù từ thời điểm quyết định điều chỉnh có hiệu lực. Nhà đầu tư cũng không thể "xé lẻ" thành nhiều dự án độc lập trên cùng khu vực biển hoặc các vùng biển liền kề để né điều kiện. Quy định này cho thấy Nhà nước chủ ý chỉ trao ưu đãi cho các dự án siêu đô thị đủ lớn, có năng lực vốn hạ tầng và khả năng chịu trách nhiệm dài hạn, thay vì dàn trải ưu đãi cho các dự án trung bình.
Từ Rạch Giá đến vịnh Đà Nẵng: đô thị lấn biển đổi cấp độ
Việt Nam đã có lịch sử lấn biển với những cái tên như đô thị lấn biển Rạch Giá, quy mô hàng trăm ha, vốn đầu tư ở mức thấp so với chuẩn siêu dự án hiện nay. Nhưng bối cảnh đã thay đổi: theo một nghiên cứu đăng trên Tạp chí Môi trường đầu năm 2025, cả nước có hơn 80 khu vực lấn biển tại 19 tỉnh, thành phố ven biển. Hoạt động lấn biển đang chuyển dần từ mở rộng quỹ đất đô thị vài trăm ha sang các tổ hợp đô thị – kinh tế hàng nghìn ha với vốn đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng. Trong dòng chảy đó, khu đô thị lấn biển tại vịnh Đà Nẵng nổi lên như một dự án siêu đô thị tiêu biểu. Đề án quy hoạch khoảng 1.500ha, gồm 5 cụm đảo nhân tạo cùng hệ thống đê và đảo điều tiết thủy văn, cảnh quan, được định hướng trở thành một không gian đô thị – dịch vụ biển đa chức năng. Rõ ràng, quy mô mới đòi hỏi luật chơi mới.
Cơ chế đặc thù cho siêu đô thị vịnh Đà Nẵng: không chỉ là ưu đãi
Dự án siêu đô thị lấn biển tại TP. Đà Nẵng đang được nghiên cứu cơ chế, chính sách đặc thù, với vùng triển khai dự kiến đối diện đường Nguyễn Tất Thành, diện tích gần 1.500ha và cấu trúc 5 đảo nhân tạo. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về tờ trình dự thảo nghị định cơ chế đặc thù cho dự án vào tháng 7 vừa qua, cho thấy định hướng coi đây là không gian chiến lược để khai thác hiệu quả biển và mở rộng không gian phát triển đô thị, kinh tế của thành phố. Khu đô thị được kỳ vọng tích hợp các chức năng nhà ở, du lịch quốc tế, thương mại tự do, đổi mới sáng tạo, trung tâm tài chính quốc tế, vui chơi giải trí, văn hóa – thể thao cùng hạ tầng đồng bộ. Khi đi vào triển khai, nó được xem như động lực mới cho tài chính, thương mại, du lịch, dịch vụ và đổi mới sáng tạo, đồng thời tăng cường kết nối Đà Nẵng với mạng lưới trung tâm kinh tế, tài chính, du lịch khu vực.
Cơ chế tài chính mới gắn với trách nhiệm hạ tầng và môi trường dài hạn
Điểm đáng bàn nhất trong cơ chế đặc thù tài chính cho đô thị lấn biển Việt Nam không phải là con số vốn, mà là cấu trúc trách nhiệm kèm theo. Ngoài điều kiện vốn tối thiểu, nhà đầu tư chiến lược phải có phương án quản lý, vận hành, duy tu và bảo dưỡng toàn bộ công trình lấn biển và hệ thống hạ tầng kỹ thuật suốt thời hạn hoạt động của dự án. Đồng thời, họ phải trình bày phương án bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai và khắc phục tác động bất lợi trong cả vòng đời dự án. Cách tiếp cận này cho thấy Nhà nước không coi cơ chế ưu đãi như phần thưởng vốn cho bất động sản quy mô lớn, mà như hợp đồng tài chính – trách nhiệm dài hạn với không gian biển. Trong bối cảnh quỹ đất ven biển ngày càng có giá trị và nhiều địa phương muốn vươn ra biển, bộ khung mới sẽ là bộ lọc để chọn ra các dự án siêu đô thị thực sự tạo giá trị bền vững, thay vì những cuộc "chơi lớn" ngắn hạn.
