Cú nhảy vốn 17 lần và ý nghĩa thật sự với sân bay Gia Bình
Khu đô thị Cảng hàng không quốc tế Gia Bình 2 là một khu đô thị 450ha gắn với sân bay Gia Bình, được định hướng phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và không gian ở cho hơn 75.000 cư dân, với tổng mức đầu tư hơn 72.000 tỷ đồng.
Điểm gây chú ý nhất không phải chỉ là quy mô khu đô thị 450ha hay tổng vốn hơn 72.000 tỷ đồng, mà là cú nhảy vốn điều lệ từ 800 tỷ lên 13.700 tỷ đồng của Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng và Bất động sản An Phú chỉ sau 1 năm thành lập. Đây là một tốc độ tăng vốn hiếm thấy, đặt ra câu hỏi: cơ chế tài chính nào đang nuôi dưỡng tham vọng xây dựng một siêu đô thị cạnh sân bay Gia Bình, và rủi ro thuộc về ai? Khi Bắc Ninh chọn mô hình PPP, hợp đồng BT và thanh toán bằng quỹ đất cho các công trình phục vụ giải phóng mặt bằng Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, bài toán tài chính dự án hạ tầng này không chỉ là chuyện của riêng nhà đầu tư, mà liên quan trực tiếp tới tài sản công, quy hoạch đô thị và tương lai người dân quanh sân bay.
An Phú tăng vốn 17 lần: cấu trúc tài chính táo bạo hay canh bạc dài hạn?
An Phú được thành lập với vốn điều lệ 800 tỷ đồng, trong đó ông Phạm Xuân Việt sở hữu 99% cổ phần. Chỉ vài tháng sau, doanh nghiệp nâng vốn lên 2.700 tỷ, rồi tiếp tục lên 13.700 tỷ đồng vào tháng 7 cùng năm. "Chỉ sau 1 năm thành lập, vốn điều lệ của Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng và bất động sản An Phú đã tăng gấp 17 lần". Với một doanh nghiệp non trẻ, mức tăng này cho thấy chiến lược tài chính cực kỳ táo bạo: dồn lực vốn chủ sở hữu để chiếm suất đầu tư hạ tầng gắn với sân bay Gia Bình và khu đô thị 450ha.
Tuy nhiên, vốn điều lệ không đồng nghĩa tiền mặt đã nộp đủ. Câu hỏi là phần vốn góp 10.814 tỷ đồng mà nhà đầu tư cam kết rót vào dự án trong giai đoạn 2026–2028 sẽ được huy động ra sao. Nếu cấu trúc tài chính dự án hạ tầng quá phụ thuộc vào quỹ đất thanh toán BT, rủi ro dễ chuyển sang phía ngân sách địa phương và thị trường đất đai quanh sân bay Gia Bình. Nói cách khác, tốc độ tăng vốn 17 lần có thể là đòn bẩy để An Phú chiếm vị thế, nhưng cũng có thể trở thành canh bạc nếu dòng tiền thực tế không bám kịp tiến độ giải ngân.
Giải phóng mặt bằng Bắc Ninh và cơ chế PPP–BT: ai đang gánh rủi ro?
Theo quyết định của tỉnh, Bắc Ninh đã phê duyệt nhà đầu tư và dự án xây dựng các công trình phục vụ giải phóng mặt bằng Cảng hàng không Quốc tế Gia Bình theo phương thức PPP, hợp đồng BT, thanh toán bằng quỹ đất. Ngày 9/7, tỉnh ký hợp đồng thực hiện dự án với An Phú đồng thời giao doanh nghiệp lập quy hoạch 1/500 cho khu đô thị Cảng hàng không quốc tế Gia Bình 2. Đây là bước then chốt trong tiến trình giải phóng mặt bằng Bắc Ninh để hiện thực hóa sân bay Gia Bình và khu đô thị đi kèm.
Khi nhà đầu tư ứng vốn xây dựng các công trình phục vụ giải phóng mặt bằng, sau đó nhận thanh toán bằng quỹ đất, động lực tài chính là rất rõ: đất càng có giá, biên lợi nhuận càng cao. Nhưng với người dân bị thu hồi đất lúa, đất nuôi trồng thủy sản, đất ở hiện hữu, bài toán công bằng và minh bạch trở nên nhạy cảm. Kịch bản tốt là tài chính dự án hạ tầng được kiểm soát chặt, giá trị đất trao đổi phản ánh đúng thị trường, và ngân sách không bị đẩy vào thế phải "gánh" những cam kết BT bất lợi. Ngược lại, nếu định giá đất thấp hoặc điều chỉnh quy hoạch thiên lệch cho nhà đầu tư, rủi ro sẽ thuộc về cộng đồng quanh sân bay Gia Bình nhiều hơn là doanh nghiệp.
Chiến lược đô thị quanh sân bay: 450ha cho 75.000 người và bài toán sống được hay chỉ ở được?
Khu đô thị Cảng hàng không quốc tế Gia Bình 2 có diện tích hơn 450ha, gắn trực tiếp với không gian sân bay Gia Bình, trải trên địa bàn các xã Gia Bình, Nhân Thắng và Đông Cứu. Dự án được định hướng là khu đô thị mới, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu an cư lâu dài, với quy mô dân số hơn 75.000 người. Trong cơ cấu sử dụng đất, có 152,5ha nhà ở, 31ha đất hỗn hợp nhà ở – dịch vụ, 78ha hạ tầng xã hội, phần còn lại dành cho giao thông, mặt nước, bãi đỗ xe.
Về lý thuyết, đây là mô hình đô thị sân bay – nơi cư dân có thể sống, làm việc, dịch vụ gắn với một hạ tầng hàng không lớn. Bắc Ninh lại đang được định hướng thành hình mẫu đô thị xanh, thông minh, hiện đại, gắn với công nghiệp công nghệ cao và trung tâm điện tử, bán dẫn, vi mạch, trí tuệ nhân tạo. Nhưng để khu đô thị 450ha không trở thành một "thành phố ngủ" phụ thuộc vào đầu cơ bất động sản, chiến lược phát triển phải đặt việc tạo việc làm, kết nối giao thông liên vùng và dịch vụ đô thị thực chất lên ngang hàng với việc bán đất. Câu hỏi không chỉ là có bao nhiêu căn hộ, mà là cư dân quanh sân bay Gia Bình có một nơi "sống được", chứ không chỉ là chỗ "ở được".
Tiến độ 3 giai đoạn đến 2034: thời gian có đứng về phía An Phú và Bắc Ninh?
Theo báo cáo, dự kiến đến hết tháng 8/2027, dự án sẽ hoàn thiện các thủ tục về đầu tư và giải phóng mặt bằng; từ tháng 9/2027 đến tháng 12/2034 sẽ triển khai xây dựng các hạng mục công trình. Tiến độ được chia thành 3 giai đoạn: giai đoạn 1 giải phóng mặt bằng và giao đất 166ha trước tháng 8/2027; giai đoạn 2 trên 160ha và giai đoạn 3 trên 124ha. Tổng mức đầu tư hơn 72.000 tỷ đồng, trong đó vốn góp nhà đầu tư khoảng 10.814 tỷ đồng, dự kiến góp trong giai đoạn 2026–2028.
Khoảng thời gian gần một thập kỷ cho thi công có vẻ dài, nhưng với cấu trúc tài chính căng như đã thấy, thời gian lại là yếu tố rủi ro: lãi vay, biến động thị trường bất động sản, thay đổi chính sách đất đai hay tiêu chuẩn môi trường có thể bào mòn lợi nhuận. Mặt khác, Bắc Ninh đang trên lộ trình trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, với yêu cầu phát triển đô thị xanh, thông minh, gắn khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo làm động lực tăng trưởng. Điều đó có nghĩa, mọi chậm trễ hoặc lệch hướng trong dự án sân bay Gia Bình và khu đô thị 450ha không chỉ là thất bại của một doanh nghiệp, mà là phép thử uy tín của một địa phương muốn trở thành hình mẫu. Câu trả lời cuối cùng sẽ nằm ở việc An Phú và Bắc Ninh có biến cơ chế tài chính táo bạo hôm nay thành một đô thị đáng sống vào năm 2034 hay không.
