Đảo Ngọc An Phú: cú chuyển mình của một mảnh đất bỏ hoang
Dự án Quảng Ngãi Sun Group trên cù lao Đảo Ngọc là một khu đô thị Quảng Ngãi quy mô lớn, được đầu tư khoảng 9.727 tỷ đồng để biến mảnh đất quy hoạch dang dở gần 10 năm thành khu đô thị mới An Phú hiện đại, kết hợp nhà ở, hạ tầng và các công trình điểm nhấn phục vụ phát triển đô thị Việt Nam. Đây không chỉ là một dự án 9.700 tỷ đồng thông thường, mà là phép thử rõ ràng cho cách một tập đoàn tư nhân có thể định hình lại không gian đô thị ở một địa phương vốn ít được chú ý trên bản đồ bất động sản. Quan điểm đáng bàn ở đây là: nếu không có dòng vốn lớn và năng lực triển khai của một hệ sinh thái như Sun Group, Đảo Ngọc rất dễ tiếp tục nằm “chết lâm sàng” thêm một thập kỷ nữa. Sáng 11/9, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi Nguyễn Công Hoàng phải chủ trì cuộc họp với hàng loạt sở, ngành để rà lại tiến độ dự án, cho thấy chính quyền tỉnh xem đây là trọng tâm phát triển không thể thất bại. Đảo Ngọc – cù lao lớn nhất trên sông Trà Khúc – từng được nhiều nguồn mô tả là vị trí đẹp và giàu tiềm năng phát triển đô thị bậc nhất tỉnh, nhưng gần 10 năm qua dự án khu đô thị sinh thái tại đây rơi vào đình trệ, quy hoạch treo và đất bị bỏ hoang. Việc một liên danh thuộc hệ sinh thái Sun Group chính thức được chọn làm nhà đầu tư, với quyết định phê duyệt ngày 2/4/2026 và hợp đồng ký ngày 15/5/2026, là bước ngoặt giải toả tình trạng “để không” này. Dự án triển khai trên 161,9 ha tại các phường Trương Quang Trọng, Cẩm Thành, thời hạn hoạt động 50 năm và tiến độ thực hiện dự kiến 8 năm kể từ khi nhà đầu tư được lựa chọn. Đây là khung thời gian đủ dài để tái cấu trúc hoàn toàn diện mạo đô thị ven sông Trà Khúc, nếu địa phương giữ được quyết tâm và nhà đầu tư duy trì năng lực tài chính.
Cơ chế phối hợp chính quyền – nhà đầu tư: điều kiện tiên quyết để đảo hoang thành đô thị
Điểm then chốt của dự án Quảng Ngãi Sun Group không nằm ở bản vẽ đẹp hay tổng vốn đầu tư hàng nghìn tỷ, mà ở khả năng tháo gỡ “điểm nghẽn” cố hữu của phát triển đô thị Việt Nam: giải phóng mặt bằng, tái định cư và thủ tục hành chính. Cuộc họp ngày 11/9 tập trung gần như hoàn toàn vào công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cho thấy chính quyền hiểu rằng nếu khâu này tắc, mọi tham vọng biến đảo hoang thành khu đô thị hiện đại sẽ chỉ là khẩu hiệu. UBND phường Trương Quang Trọng đã ban hành thông báo thu hồi đất và trao đến các hộ dân, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh tổ chức điều tra, đo đạc, kiểm đếm, trong khi các đơn vị khác chạy song song hồ sơ tái định cư, đánh giá tác động môi trường và quy hoạch chi tiết 1/500. Phó Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu ưu tiên diện tích đất do Nhà nước quản lý, đất nông nghiệp, đất hạ tầng để lập phương án bồi thường trước, đồng thời xác định nhu cầu, vị trí và quỹ đất tái định cư với yêu cầu hạ tầng đồng bộ, phù hợp định hướng phát triển đô thị. Yêu cầu duy trì giao ban hằng tháng và chủ động chuẩn bị vị trí tổ chức lễ khởi công không chỉ mang tính kỹ thuật; đó là cách chính quyền tự “trói” mình vào tiến độ, tránh tình trạng nóng vội ban đầu rồi bỏ mặc nhà đầu tư tự vật lộn. Với một dự án 9.700 tỷ đồng ở vị trí chiến lược như Đảo Ngọc, Quảng Ngãi đang thử mô hình phối hợp chặt chẽ hơn với khu vực tư nhân, thay vì chỉ dừng ở mức phê duyệt chủ trương rồi để mọi thứ tự trôi như những thập kỷ trước.
Hệ sinh thái Sun Group: từ đảo đô thị đến siêu tổ hợp thể thao Rạch Chiếc
Điều khiến dự án khu đô thị Quảng Ngãi thu hút sự chú ý không chỉ là địa điểm, mà là cái tên Sun Group đứng phía sau. Liên danh giữa Công ty TNHH Quản lý và Dịch vụ Hạ tầng Kỹ thuật Miền Trung và Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản Mặt Trời Đà Nẵng – đều thuộc hệ sinh thái Sun Group – nối dài danh sách các pháp nhân Sun tham gia những dự án hạ tầng, thể thao quy mô lớn bậc nhất Việt Nam. Một ví dụ điển hình là Công ty TNHH Mặt Trời Vũng Tàu. Doanh nghiệp này được lựa chọn làm nhà đầu tư Khu liên hợp Thể dục Thể thao Quốc gia Rạch Chiếc tại TP.HCM, dự án 186,78 ha với tổng vốn đầu tư theo chủ trương khoảng 145.630 tỷ đồng và mục tiêu xây dựng sân vận động trung tâm 70.000 chỗ, vốn dự kiến khoảng 35.000 tỷ đồng. Theo một báo cáo tài chính bán niên, "tại cuối tháng 6/2026, vốn chủ sở hữu của Mặt Trời Vũng Tàu đạt gần 22.913 tỷ đồng, gấp gần 92 lần mức 249,8 tỷ đồng của kỳ trước". Rạch Chiếc không chỉ là siêu sân vận động; đó là tổ hợp có khả năng phục vụ khoảng 131.000 người, trong đó 25.000 người lưu trú tương ứng 10.000 phòng khách sạn, với tham vọng hoàn thành trong 5 năm dù hợp đồng BT cho phép 8 năm. Chuỗi dự án từ Đảo Ngọc đến Rạch Chiếc cho thấy Sun Group đang dịch chuyển trọng tâm từ mô hình khu nghỉ dưỡng sang các đô thị – thể thao – giải trí tích hợp, nơi dòng vốn lớn và tầm nhìn dài hạn là điều kiện bắt buộc.
Bức tranh tài chính thay đổi: sức bật cho tham vọng đô thị hoá
Nhìn vào cấu trúc vốn của các thành viên Sun Group mới thấy vì sao những dự án 9.700 tỷ đồng hay trăm nghìn tỷ có thể trở thành hiện thực. Mặt Trời Vũng Tàu – pháp nhân đứng sau Rạch Chiếc – từ vốn chủ 249,8 tỷ đồng đã tăng lên gần 22.913 tỷ đồng chỉ sau một năm, chủ yếu nhờ vốn đầu tư của chủ sở hữu tăng từ 270 tỷ đồng lên 22.570 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế bán niên 2026 đạt hơn 345 tỷ đồng, đảo chiều hoàn toàn so với khoản lỗ gần 12 tỷ đồng cùng kỳ năm trước, trong khi lợi nhuận trước thuế chuyển từ âm 14,6 tỷ lên hơn 431 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu giảm từ 1,67 xuống 0,06 lần, dù doanh nghiệp vẫn phát hành trái phiếu 1.000 tỷ đồng với lãi suất 12%/năm và duy trì khoảng 330 tỷ đồng vay ngân hàng. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đạt gần 343 tỷ đồng thay cho mức âm hơn 20 tỷ trước đó, hệ số thanh toán lãi vay tăng từ 0,41 lên 19,33 lần. Những con số này không chỉ là dữ liệu tài chính; chúng phản ánh chiến lược bơm vốn mạnh vào các pháp nhân dự án để đáp ứng yêu cầu Luật Kinh doanh bất động sản 2023, vốn chủ tối thiểu 15% với dự án từ 20 ha trở lên. Nói cách khác, tham vọng phát triển đô thị Việt Nam của Sun Group được “chống lưng” bằng việc tái cấu trúc mạnh mẽ năng lực tài chính ở cấp công ty thành viên. Đảo Ngọc An Phú có thể hưởng lợi trực tiếp từ mô hình này: một pháp nhân vốn đủ dày để bám trụ tiến độ 8 năm, chịu được rủi ro thị trường bất động sản và áp lực hạ tầng mà nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ khó lòng gánh vác.
Tác động kinh tế địa phương và câu hỏi cuối: đô thị hoá có bền vững?
Nếu nhìn thuần tuý ở góc độ kinh tế địa phương, dự án khu đô thị Quảng Ngãi của Sun Group là cú hích mà tỉnh này đã chờ hơn một thập kỷ. Đảo Ngọc từ chỗ quy hoạch treo, đất bỏ hoang, nay trở thành tâm điểm để Quảng Ngãi "chi ngàn tỉ biến hòn đảo thành khu đô thị hiện đại với nhiều công trình điểm nhấn". Hạ tầng mới, không gian đô thị mở rộng và các hoạt động xây dựng kéo dài suốt 8 năm hứa hẹn tạo ra chuỗi giá trị từ đất đai, dịch vụ, lao động đến nguồn thu ngân sách. Tuy vậy, câu hỏi quan trọng là: đô thị hoá ấy có bền vững hay chỉ là đợt “sốt đất” ở phiên bản nâng cấp? Khi các cơ quan được yêu cầu nghiên cứu khu tái định cư đồng bộ hạ tầng, phù hợp định hướng phát triển đô thị, đây là cơ hội để Quảng Ngãi tránh vết xe đổ của nhiều địa phương – nơi khu đô thị mới đẹp nhưng người dân bị đẩy ra ngoài lề. Ở tầm rộng hơn, việc một hệ sinh thái tư nhân như Sun Group cùng lúc triển khai dự án 9.700 tỷ đồng tại cù lao lớn nhất Quảng Ngãi và siêu tổ hợp thể thao Rạch Chiếc ở TP.HCM cho thấy vai trò ngày càng lớn của khu vực tư trong định hình bản đồ đô thị Việt Nam. Từ đây đến thành công vẫn là quãng đường dài: tiến độ giải phóng mặt bằng, lễ khởi công và sự kiên định trong 8 năm triển khai sẽ là bài kiểm tra thực sự, không chỉ cho Sun Group mà cho cả năng lực quản trị phát triển đô thị của Quảng Ngãi.
