Dự án được khơi thông, nguồn cung bắt đầu tăng
Nguồn cung nhà ở là số lượng và loại hình nhà được đưa ra thị trường, nhưng chỉ có ý nghĩa với người mua khi sản phẩm phù hợp túi tiền, vị trí và nhu cầu sinh sống. Tại TP.HCM, quá trình tháo gỡ pháp lý đang mở đường cho nhiều dự án bị đình trệ: từ cuối tháng 5 đến đầu tháng 10/2026, thành phố xử lý xong vướng mắc của 287 dự án, còn 533 dự án có hướng xử lý cụ thể, nâng tổng số dự án được tháo gỡ hoặc có lộ trình lên 820/921, gần 89%. Kết quả đã chuyển thành hàng hóa: 7 tháng đầu năm 2026, 37 dự án đủ điều kiện huy động vốn với 27.374 căn, gấp 1,64 lần tổng số căn của cả năm 2025. Đây là bước tiến đáng kể, nhưng số căn tăng chưa đồng nghĩa người trẻ có thể mua được.
Thị trường nhiều hàng hơn, nhưng thiếu đúng phân khúc
Điểm đáng lo không phải chỉ là có bao nhiêu căn hộ, mà là chúng được làm cho ai. Trong 9 tháng đầu năm 2026, căn hộ chiếm 73,6% số nhà đủ điều kiện huy động vốn tại TP.HCM, nhưng phân khúc trung cấp chỉ đạt 7,1% và không có căn hộ bình dân. Vì vậy, nguồn cung mới có thể làm thị trường phân hóa mạnh hơn thay vì kéo giá xuống đồng đều: dự án đúng nhu cầu có cơ hội tìm người mua, còn hàng định giá quá cao hoặc lệch nhu cầu có thể khó thanh khoản. Quý IV/2026, TP.HCM dự kiến có khoảng 10.000 căn mở bán từ 8 dự án lớn, đưa tổng nguồn cung dự kiến lên 10.000–12.000 căn. Chủ đầu tư đang dùng hỗ trợ lãi suất 24–48 tháng, mức đóng ban đầu 5–15% hoặc giãn tiến độ thanh toán để hút khách. Những cách này giảm áp lực trước mắt, nhưng không thay thế được nhà ở giá phù hợp.
Giá cao và khoản vay vẫn là cửa ải của người trẻ
Với người trẻ chưa tích lũy được khoản vốn lớn, khả năng mua nhà phụ thuộc vào thu nhập ổn định, tiền tự có và khả năng vay dài hạn; nếu giá bán vượt xa sức chi trả, lựa chọn thường là tiếp tục thuê hoặc chuyển ra xa trung tâm. Giá nhà cao vì thế không thể được xem là vấn đề đã giải quyết chỉ bởi thị trường xuất hiện thêm dự án. Dù một số căn sơ cấp giảm khoảng 5% và một số giao dịch thứ cấp giảm 20–30%, mức điều chỉnh đó vẫn chưa đủ tạo cơ hội rộng rãi cho người mua ở thực. Lãi suất vay nhà cần giảm thực chất, đồng thời tín dụng phải tiếp cận được người mua nhà thương mại có giá phù hợp, không chỉ một số nhóm đủ điều kiện mua nhà xã hội. Mở rộng nguồn cung đúng phân khúc và giảm chi phí vay là hai đòn bẩy phải đi cùng nhau; thiếu một trong hai, giấc mơ an cư vẫn xa tầm với.
Hà Nội cho thấy nguồn cung phải đi cùng lựa chọn vừa túi tiền
Hà Nội cũng cho thấy thị trường có thể phân hóa ngay cả khi nhu cầu lớn. Trong quý III/2026, nguồn cung căn hộ mới giảm 42% so với quý trước và giao dịch giảm 26%, trong bối cảnh giá bán, chi phí vay cao và nhà vừa túi tiền khan hiếm. Căn hộ hạng B chiếm 73% lượng bán được, còn nguồn cung sơ cấp hạng C đã thu hẹp đáng kể. Đây là dấu hiệu rõ rằng thị trường không thể trông chờ vào tổng số căn để tự giải quyết bài toán khả năng chi trả. Cần đa dạng hóa nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội và nhà cho thuê. TP.HCM cũng đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê giai đoạn 2026–2030; 13 dự án với khoảng 14.000 căn đã khởi công. Kết luận cần thẳng thắn: khơi thông dự án là điều kiện cần, còn muốn người trẻ mua được nhà, nguồn cung phải đúng phân khúc và khoản vay phải nằm trong tầm trả.
