TOD là gì và vì sao đề xuất 660ha của Đại Quang Minh đáng chú ý?
Phát triển TOD TP.HCM là mô hình quy hoạch đô thị tập trung nhà ở, việc làm và dịch vụ trong bán kính đi bộ quanh ga giao thông công cộng, nhằm tăng lượng khách, giảm phụ thuộc xe cá nhân và khai thác hiệu quả giá trị đất đô thị. Đề xuất Đại Quang Minh 660 hectare đặt tham vọng lập quy hoạch phát triển đô thị theo mô hình TOD tại 3 “khu đất vàng” với tổng diện tích 660,43ha dọc tuyến metro số 2 và đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành. Đây không chỉ là một gói nghiên cứu quy hoạch, mà là lời xin quyền tham gia định hình các cực phát triển mới của đô thị TP.HCM. Nếu được chấp thuận, doanh nghiệp sẽ phối hợp với các cơ quan nhà nước triển khai đầy đủ thủ tục pháp lý, đặt nền cho một làn sóng quy hoạch đô thị quanh ga mới ở thành phố.
Ba “khu đất vàng” quanh metro: tầm nhìn đô thị hay cuộc chơi đất đai?
Đề xuất phát triển TOD TP.HCM của Đại Quang Minh xoay quanh ba quỹ đất lớn: khu vực quanh Trung tâm triển lãm và thể dục thể thao quận Tân Bình cũ (265,07ha), vùng ô phố I/82a Tây Thạnh (148,92ha) và đặc biệt là 246,44ha xung quanh nhà ga Thủ Thiêm. Tổ hợp ga Thủ Thiêm được doanh nghiệp mô tả là điểm hội tụ của metro số 2 (Bến Thành – Thủ Thiêm), metro Thủ Thiêm Long Thành và tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam. Nếu tầm nhìn này thành hiện thực, TP.HCM có thể sở hữu một trung tâm TOD đa tầng kết nối tài chính, thương mại, dịch vụ với mạng lưới đường sắt, tạo điểm nhấn cho khu Trung tâm Tài chính Quốc tế và vai trò cửa ngõ giao thương của thành phố. Nhưng chính vì vị trí đắc địa, dư luận có lý do để lo ngại đây cũng là cuộc chơi xoay quanh quyền tiếp cận và khai thác đất vàng thay vì một dự án vì lợi ích đô thị dài hạn.
Bài học Nagareyama: TOD chỉ thành công khi người dân muốn sống quanh ga
Để đánh giá quy hoạch đô thị quanh ga mà TP.HCM đang hướng tới, không thể bỏ qua kinh nghiệm Nagareyama Otakanomori ở Nhật. Trước khi tuyến Tsukuba Express vận hành, khu vực này chỉ là một khu dân cư nhỏ, hạ tầng giao thông và dịch vụ còn hạn chế; sau 15 năm phát triển theo mô hình TOD, nó trở thành một đô thị năng động với giao thông công cộng, thương mại, dịch vụ và cộng đồng phát triển đồng bộ. Khu vực khoảng 275ha quanh ga đạt dân số 33.000 người, vượt mục tiêu 28.600 người ban đầu, trong khi toàn thành phố Nagareyama tăng từ khoảng 150.000 lên 210.000 cư dân. Theo đại diện doanh nghiệp phát triển khu này, sức hút đến từ việc hệ thống tiện ích thiết yếu như siêu thị, y tế, giáo dục được đặt ngay cạnh ga, giúp cư dân ngoại ô hưởng chất lượng sống tương đương trung tâm. Bài học rõ ràng: TOD không phải chỉ xây nhà cao tầng cạnh ga, mà là tạo một lối sống quanh ga đủ hấp dẫn để người dân chọn gắn bó.
Metro TP.HCM sẽ vắng khách nếu TOD chỉ là khẩu hiệu quy hoạch
Các kiến trúc sư tại TP.HCM đã cảnh báo rằng có metro không đồng nghĩa kẹt xe biến mất. Với tâm lý chuộng xe máy vì tiện, dễ để trong nhà và còn gắn với sinh kế, nếu TOD không được làm đúng, thành phố có thể chứng kiến cảnh tàu chạy trống khách trên cao, trong khi dưới đường xe máy vẫn tắc nghẽn. TOD đúng nghĩa đòi hỏi quy hoạch đô thị quanh ga phải lấy người đi bộ làm trung tâm: hành trình metro bắt đầu và kết thúc bằng quãng đường đi bộ, với vỉa hè, quảng trường đủ bóng mát, an toàn, thoải mái. Cư dân trong vùng TOD phải tiếp cận được trường học, bệnh viện, văn phòng, siêu thị, công viên trong bán kính khoảng 15 phút đi bộ, tức khoảng 1,2km quanh ga. Khi đó, họ mới có động lực bỏ xe máy, bởi phương án đi metro trở nên nhanh hơn, đúng giờ, an toàn hơn. Nếu không, TOD chỉ là một lớp chữ trên bản vẽ, còn thói quen giao thông của người dân gần như không đổi.
Cơ chế, vốn và cạnh tranh bằng chất lượng quy hoạch, không bằng đặc quyền đất
Đề xuất của Đại Quang Minh xuất hiện đúng thời điểm TP.HCM tăng tốc xây dựng hành lang pháp lý cho mô hình TOD, dựa trên các cơ chế đặc thù của Nghị quyết 260/2025/QH15 (sửa đổi Nghị quyết 98) và Nghị quyết 188/NQ/QH15. Thành phố đã phê duyệt đề án phát triển đô thị thông minh giai đoạn 2026-2030, tầm nhìn đến 2045, đặt mục tiêu đến 2030 hoàn thành 2 tuyến đường sắt đô thị và đến 2045 có trên 500km đường sắt – nền tảng dài hạn cho TOD. Trong bối cảnh đó, việc doanh nghiệp đề xuất dùng chính các quỹ đất TOD để thanh toán hợp đồng BT cho tuyến metro Thủ Thiêm Long Thành cho thấy ý đồ gắn chặt phát triển hạ tầng với khai thác giá trị tăng thêm của đất. Về nguyên tắc, doanh thu từ đất quanh ga nên được tái đầu tư vào hạ tầng giao thông. Nhưng để tránh rủi ro “bán tương lai đô thị đổi lấy tiện lợi tài chính”, TP.HCM cần một tổ chức phát triển TOD mang tính điều phối công – tư, có quyền quy hoạch, phát triển và đấu giá đất quanh ga, thay vì giao việc này cho từng nhà đầu tư đơn lẻ. Cuối cùng, cạnh tranh phải nằm ở chất lượng quy hoạch và ích lợi với người dân, không ở đặc quyền tiếp cận đất vàng.
